決済

これまでの営業努力が実って無事契約終了となってもまだ安心はできません。決済までの対応を誤ると深刻なクレームに発展することも多々あります。ここでは決済方法について解説致します。

1.決済日時を決定する:決済日は少しでも早く決定しましょう。契約書に定めた引渡期日を前倒ししなければならない事情等がある場合は早めに連絡しなければ対応が難しくなります。※・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

2.抵当権抹消の連絡をする:決済日が決まったら住宅ローンの繰上げ返済を申し込まなくてはなりません。本人が銀行窓口に行かなければならない場合もあり、早めに決定する必要があります。また、今後の手続き内容について早めにご案内することで、お客様の不安も解消できます。※郵送でもできる場合があります。インターネット銀行や住宅金融公庫の手続きには時間がかかります。

3.ローン本申し込み:融資承認取得期日に間に合うように、契約後早めに申し込む必要があります。銀行の中には、事前審査時に担保評価を行わず本

  申し込み時にローン承認を否決する銀行ありますので注意が必要です。※最近は休日対応してくれる銀行が増えました。

 【本申込時必要書類】

 ①印鑑証明書3通(銀行用・保証会社用・登記用)※ネット銀行の場合は、契約用と登記用の2通

 ②住民票2通(保証会社用・登記用)※ネット銀行の場合は、契約用で1通

 ③謄本等の法務局関係書類

 ④源泉徴収票原本

 ⑤住民税決定通知書もしくは課税証明書(ネット銀行は2年分必要な場合も)

4.・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

5.引越業者の選定:3月等引越繁忙期は、引越代金が高くなるのはもちろんのこと、早めに予約しておかなければ、引越自体もできないという事態になってしまいます。※売主様の中には、不要物を残していってしまったり残置物の処理がきちんとできない方もいます。高齢のお客様や不安がある売主の場合には、引越し時に立ち会って引越業者に指示した方が良い場合もあります。

6.管理会社への連絡:管理会社の中には、重要事項調査報告書送付時に区分所有者変更届や管理費等の自動振替依頼書を同封しない管理会社もありますので、決済前によく確認致しましょう。

7.リフォーム内見:リフォーム工事着工3週間前までに理事長の承認又は隣接住戸の承認等を得る必要がある場合もあります。※理事長の承認が必要な場合は、理事会等の日程についても留意しましょう。お客様がリフォームを希望する場合は、リフォーム会社に早めに管理会社に連絡するよう指示しましょう。※リフォーム会社に好きなことを言わせてしまうと、買主から「売主の方で対応してくれるはずだ」と間違っていることを言われてしまう場合があります。

8.精算金の確定:固定資産税や管理費等の日割り清算を確認しておきましょう。※決済日によっては、翌月分の管理費が売主の口座から引き落とされてしまう場合がありますので、管理会社によく確認しましょう。固定資産税等の年税額の算出方法は、①都市計画税を土地家屋について合計し100円未満を切り捨て、②固定資産税も土地家屋について合計して100円未満を切り捨てます。固定資産税と都市計画税を合計して計算しないようにしましょう。

9.決済の案内:決済日時・場所、資金計算や必要書類をご案内しましょう。

10.伝票の用意:買主担当の決済時には、前日までに引出伝票の記入例を用意しておきましょう。売主担当の場合は、振込口座を確認しておきましょう。

11.確認事項

 ①金種:慣れないうちは決済時にまごつき、頭が真っ白になる場合もあります。そのため、金種の確認等事前の確認が重要となりまsう。※特に業者買主の場合、事前の金種連絡が必要となる場合が多いです。

 ②振込先:売主様によっては、残代金の振込先を、住宅ローンの返済口座だけではなく、その他の銀行口座を指定される方もいらっしゃいます。※離婚等の場合には、振込先が複数になる場合も多いです。

 ③住所:登記上の住所と印鑑証明書の住所が異なる場合、住所変更登記が必要となってまいります。

 ④抵当権の抹消金額:最終的に資金をどれくらい準備すれば抵当権や根抵当権を抹消できるか確認しなければなりません。

 ⑤特約条項の成就:農地転用・地目変更登記や確定測量・分筆登記、増築登記、相続登記、不足金の準備、債権者の承諾等、決済の前提となっている条件が成就しているか確認しなければなりません。

12.決済当日の流れ

 ①権利移転書類の確認:権利証・印鑑証明書・評価証明書・場合によっては住民票等権利移転に必要な書類が整っているか司法書士に確認してもらいます。

 ②買主のローン実行:銀行に連絡し、住宅ローンを実行してもらいます。

 ③買主の資金引き出し:引き出し伝票・振込み伝票を記入し、残代金支払いを銀行に依頼します。※資金移転には時間がかかるため、ここまでを最短で済ませて、他の書類は、資金移転が完了するまでに行います。約1時間かかります※資金移転には時間がかかるため、ここまでを最短で済ませて、他の書類は、資金移転が完了するまでに行います。約1時間かかります。※銀行の振込みと口座への反映にはタイムラグがあります。タイムラグを少しでもなくすため、至急扱いで振り込み手続きを行いましょう。※無用の間違いをなくすため、引出伝票と振込伝票記載の金額は一致させるようにしましょう。

 ④必要書類へ署名押印:司法書士への委任状・残代金の領収証・清算書の領収証・引渡完了書類・区分所有者変更届等の書類に署名押印します。

 ⑤現金の振り分け:銀行の振込み手続き・現金引き出しが完了後、現金の振り分けを行います。※買主の通帳に、鉛筆で引き出し金額の内訳を記載してあげましょう。後日通帳を確認した買主から内訳について質問がある場合も多いです。

 ⑥・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

13.注意事項

 ①売主不在:決済時に売主が欠席する場合は、あらかじめ司法書士と面談し、権利証・印鑑証明書・抹消書類・代理受領に必要な書類を預けておく必要があります。仲介会社としては、引渡完了書・残代金の領収証・清算金の領収証・区分所有者変更届等をあらかじめ署名捺印してもらいます。また、着金確認をどのように行うか確認致しましょう。

 ②買主不在:あらかじめ司法書士に欠席時の確認をしてもらうこと、金消時に代理人も同席してもらうこと、引出伝票をあらかじめ作成してもらうこと等が必要となります。引出や振込は本人が不在でも通帳があれば委任状の代わりとなりますが、暗証番号の入力が必要となります。

 ③銀行の応接室:現金での決済等、銀行の住宅ローンを使わない場合、応接室の予約が必要となります。銀行によっては応接室を貸してくれない場合や予約が早めに必要となるので注意が必要となります。応接室が確保できない場合は、銀行の窓口で決済したり、自分の店舗で必要書類をやり取りした後、銀行の窓口で振り込み手続きを行います。

 ④・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ⑤インターネットバンキング:近年多いのが買主が金利の低い住宅ローンをインターネットバンキング借りることです。インターネットバンキングの手続きは仲介会社ではわからないことも多く、事前に振込先を登録・決済日の確定など、お客様がしなければならないことが多く、突然仲介会社へ早く教えてくれと要望が来ることも多く、客への事前のアナウンスが必要不可欠です。

 ⑥二重払い:売却して賃貸に移る人の中には支払いが厳しいという事情のある方がいます。そのような場合、決済日を設定するには注意が必要です。例えば、11月2日に賃貸物件の契約をして、12月分の賃料が11月21日に、住宅ローンの支払いが11月20日に、決済日が11月25日に設定されてしまうと、賃料と住宅ローンの支払いが二重になってしまうため、決済日を11月20日より前にして欲しいと強く主張するお客様がいます。実際には、11月20日により前に決済日にしても、かかる利息は僅かです。※3,000万円の残債で金利1%の場合、10日で8219円の利息。(3,000×0.01÷365×10=8,219)一見11月20日より前に決済日を設定すると、住宅ローン10万円分の支払いが無くなるように思われますが、11月15日の返済金が3,000万円であるのに対して、11月25日の返済金が2,991万円となるため、あまり変わりません。どうしてもと強く主張される方には、遅延損害金がかかるけれども、11月20日の引き落としがかからないように銀行にお願いすることもできます。そのような事態にならないことにこしたことはありません。そのため、契約時での決済日の設定には注意が必要です。

14.買主に用意してもらう公的書類

不動産売買に必要な住民票・印鑑証明書は契約の時に上手く説明しておかないと、お客様の二度手間になってしまう場合があるので注意が必要です。大手不動産仲介会社であれば契約時に印鑑証明書の写しを1通要求しています。そして、契約後に行う銀行への本申込みでは、住民票1通と印鑑証明書が1通必要になります。その後、ローン承認が出て金消契約をする場合に、再度印鑑証明書が1通必要になります。この時、住民票は本申込みのものを流用しますので不要です。最後は、決済時に登記用として住民票1通と印鑑証明書1通が必要になります。通常、金消時に登記用の住民票と印鑑証明書を銀行が案内していますので、不動産仲介会社からの案内は不要となります。

・契約時→印鑑証明書の写し1通

・本申込み→住民票1通(家族全員の記載必要)、印鑑証明書1通※本人確認用

・金消契約→印鑑証明書1通※契約の意思確認用

・登記用→住民票1通(登記名義人のみでOK)、印鑑証明書1通※ローン設定の場合の意思確認用(法務局提出)

お客様からの信頼獲得方法

お客様からの信頼が得られれば、お客様から「あの物件を見たい」と連絡を頂ける様になります。  ①言い訳やごまかしをしない。わからないことは後日調べて回答するようにしましょう。  ②売却事情を確認しておく。たとえば隣人とのトラブルが原因で売却するような事

調査

 媒介契約後、契約締結前までに物件についての調査を完了しなければなりません。調査内容によっては売買契約の目的を達することができないため、できれば媒介契約後直ちに調査を行いたいところですが、契約になりもしない物件の調査を行って結局売れなかったりした場合

媒介継続

首尾よく媒介契約を締結できたとしても、高い値段で契約してしまい売れない、お客様の案内が入らない、他社からの横槍が入ってしまった等の理由になり、お客様との関係が疎遠になってしまい、媒介契約期限が更新できず終わってしまうケースがあります。媒介契約が切れた

お礼状 契約後 お客様 お変わりありませんか

過去にお取引のあったお客様に、再度のお取引を目的として、その後のご様子を伺う手紙の例文です。 ご無沙汰いたしておりますが、お元気でいらっしゃいますか。 〇〇不動産〇〇でございます。 その節は大変お世話になり誠にありがとうございました。 私は現在、〇〇

野村不動産アーバンネットへの志望動機

私が野村不動産アーバンネットを志望したのは、購入検討客を重視している方針と、ワークライフバランスが非常に充実していると考えたからです。ノムコムによるきめの細かい顧客フォロー、充実した仕事をするために必要な休暇、お客様から信頼される宅地建物取引士・会社

東急リバブルへの志望動機

私が東急リバブルを志望したのは、大手不動産会社の中で、ワークライフバランス・顧客サービス・コンプライアンス・給与体系バランスが一番良いと思ったからです。充実した仕事をするために私生活も充実させなければいけないこと、不動産取引の中で不測な事態が起こった

住友不動産販売への志望動機

私が住友不動産販売を志望したのは、直営仲介で№1である御社に入社して、他の大手不動産会社の社員よりも稼ぎたいと思ったからです。御社では成績を上げれば上げるだけ賞与の金額が増えると伺っております。営業の世界の中で一番重要なことはモチベーションを如何に保

三井不動産リアルティへの志望動機

私が三井不動産リアルティに志望したのは、不動産仲介業で№1の御社に入社して、№1の仕事をしたいと思ったからです。特にコンプライアンスを重視し、チームで仕事を取り組むという方針が他の大手不動産会社と異なっていると思いました。宅地建物取引主任者から宅地建