不動産営業の応酬話法

知っておきたい、お客様を説得する応酬話法です。

1.現在は住宅ローン金利が1%を切っている時代です。2000万円のローンを借りても年間の利息分は20万円、月1.7万円です。こんな時にお金を借りないのは逆に損しています。

2.35年住み続ける人は多くありません。ライフスタイルの変化で20年くらいのスパンで住み替える人がほとんどです。

3.残念ですが、100点満点の家はありません。

4.500万円予算をアップしても支払いは毎月15,000円程度増えるだけです。

5.ガソリンスタンドは災害に強い建物構造を持ち防災設備も整っています。阪神大震災においては、周辺の建物が倒壊や焼失する中、ガソリンスタンドが街区の延焼を食い止めるといった事態になっていました。

6.新築マンションは、中古マンションに比べてリッチに劣るケースが多く、値下がりの危険性も多いと言えます。

7.不動産はご縁のものです。値段交渉に応じて頂けた場合は、ご縁があったものと思いご決断しても良いのではないでしょうか。

8.不動産購入をご決断する。。。正に清水の舞台から飛び降りるぐらいのご決断です。その背中を後押ししてくれるのが値段だと存じます。この値段だったら買っても良い。そういうきっかけで、皆さん不動産をご購入されていきます。

9.本当にこの不動産で良いのか。不動産ご購入者の皆さんが必ず通る道です。その後決断をゆるぎないものにするために私達不動産仲介会社がお手伝いするのです。その迷いを払しょくできるぐらいの値段にできたと存じます。11.

10.ガソリンスタンドの危険性について:災害に強い建物構造を持ち防災設備も整っています。阪神大震災においては、周辺の建物が倒壊や消失する中、ガソリンスタンドが街区の延焼を食い止めるといった現象が数多く見られました。

11.ガソリンスタンドの臭いについて:感覚には個人差がありますので断定的には申し上げられませんが、売主様や管理人さん、隣地の方に気になるか聞いてみましょう。

12.道路の音について:今窓を閉めていますが、煩わしいとお感じになられますか?この物件は、T-1等級という、外部騒音を25デシベル低減する性能のサッシュを採用しています。騒音測定はしていませんが一般的に幹線道路沿いで70~80dB程度と言われています。外部騒音が70dBとすると室内は計算上45dBということになります。40dBは真夜中の図書館、50dBは静かな事務所に相当すると言われています。

13.小規模マンションについて:戸数が少なければ、その分角部屋が占める割合が高くなります。住民同士の繋がりも強く、話し合いもスムーズに進むことが多いです。

14.向かいの家の視線が気になることについて:向かい側の家からするとこちら側は水回りになっています。窓も小さく視線が気になることは少ないと思います。

15目の前の空き地が気になることについて:道路まで1m、道路は幅6mあります。道路から1m離して建物を建築すると考えると、ここからは約8m以上離れたところに建物が建つ計算になります。に何か建つとしても、日当たりを確保しなければなりませんし、事前協議も必要になります。低層の公共施設や商業施設ができて価値が上がる場合もあります。駅から近いので値段が下がらないので気に入らなかったら売ることもできます。新しく建つマンションに買い換えることもできます。

16.和室がないことについて:最近のマンションでは和室を設けることが少なくなってきています。お子様が小さいうちはLDの延長として広く使え、成長して個室が必要になればそのまま洋室として使えるためです。尚、置き畳という比較的簡易なリフォームをすることで対応することも可能です。

17.最寄りの駅前が寂しい:徒歩3分圏内にスーパー・コンビニ・郵便局もあり、通常の生活には全く問題ありません。確かに、隣の駅前は商業施設は充実していますが、子育て環境や落ち着いた住宅地という意味では、こちらのほうが、優っていると思います。

18.ディスポーザーがない:ディスポーザーはあると便利ですが、粉砕できるものには制限があります。魚の骨は大丈夫ですが、フライドチキンの骨やとうもろこしの皮、枝豆のさやなどは粉砕できません。また、地下の合併処理槽では、バクテリアで分解処理していますので洗剤にも制限がある場合があります。また、本体の取替コストや処理槽の維持管理費にもコストがかかります。さらに、どうしても粉砕の音の問題が発生します。

19.オール電化ではない:IHの場合は、使う鍋やフライパンが制限されます。また、ガスは、火力で鍋などを全体で温めるので料理が美味しいと言われています。IHは火が出ないから安心と言われていますが、ガスでも火災防止の「揚げ物スイッチ」が付いているコンロもあります。ガスの場合は火力を目で確認できるということや立消え防止などの安全装置もございます。

20.ペアガラス、二重サッシではない:そもそも二重サッシについては、幹線道路沿いや線路沿いなどで騒音が激しい場合に使用されています。二重サッシが使用されていることは、環境に問題があるかもしれません。ペアガラスについては、一般的に結露防止の効果ありと言われていますが、結露は窓だけではなく、居住者の住み方によって、壁にも発生しカビの原因になります。結露を防止するうえでは、空気の換気をすることが最も効果的と言われていますが、当物件も北側共用廊下側の窓とバルコニー側の窓を細めに開けるか、24時間換気システムを作動させておく方法もあります。

21.最上階は暑いのではないか:一昔前の建物では断熱材が現在の規定より少なかったのです。現在では、以前のような最上階の照り返しはご心配ありません。

【セールストーク】

道路を挟んで向こう側は、第1種低層住居専用地域です。高さのある建物が建つ可能性は少なく、この眺望が保たれます。

この不動産であれば、買ったあとに売却することになったとしても、値下がりしないで売ることができます。

仮に10年後に売却することになっても〇〇万円で売却することができます。

住宅ローン控除も使えますので、その分得をすることができます。

お客様からの信頼獲得方法

お客様からの信頼が得られれば、お客様から「あの物件を見たい」と連絡を頂ける様になります。  ①言い訳やごまかしをしない。わからないことは後日調べて回答するようにしましょう。  ②売却事情を確認しておく。たとえば隣人とのトラブルが原因で売却するような事

調査

 媒介契約後、契約締結前までに物件についての調査を完了しなければなりません。調査内容によっては売買契約の目的を達することができないため、できれば媒介契約後直ちに調査を行いたいところですが、契約になりもしない物件の調査を行って結局売れなかったりした場合

媒介継続

首尾よく媒介契約を締結できたとしても、高い値段で契約してしまい売れない、お客様の案内が入らない、他社からの横槍が入ってしまった等の理由になり、お客様との関係が疎遠になってしまい、媒介契約期限が更新できず終わってしまうケースがあります。媒介契約が切れた

お礼状 契約後 お客様 お変わりありませんか

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