例文(任意売却配分案)

任意売却を債権者に交渉する時の配分案の例文です。

債権者 様

平成26年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

先日お話させて頂いた、お客様ご所有不動産「 」の提案書を作成致しましたので送付させて頂きます。御社の御意向を頂き、任意売却に向けて販売活動させて頂ければ幸甚でございます。ご多忙中のところ誠に恐縮ですが、抵当権抹消承諾価格についてご回答下さいます様宜しくお願い申し上げます。

 

  1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

    1. 所在
    2. 交通
    3. 構造
    4. 地域・地区
    5. 建築年月日
    6. 面積
    7. 擁壁の安全性について⇒対象不動産の擁壁は、昭和年月日付検査が完了した施工会社名の大谷石によるものであり、築造後30年を経過した現在においては大幅な劣化が見受けられ、更には地下車庫を工作した際に擁壁の一部が切り崩されております。

      ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

    1. 地下車庫の安全性について⇒対象不動産の地下車庫は、昭和年月日に地方自治体による建築確認申請許可を得て工作されたものであるが、工事完了後の検査確認を受けておらず、その安全性を担保することができません。

      ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

    1. 隣地の擁壁について⇒北側隣地は対象不動産敷地より約3M高くなっており、土留をしている隣地擁壁が対象不動産に越境しております。

     ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 

 

2.不動産市況について

  首都圏におけるここ数年の住宅地の価格は、平成19年~同20年のいわゆる「ミニバブル」をピークとして、その後の「リーマンショック・東日本大震災」によって急落した後「アベノミクス・東京オリンピック・地価の上昇」により昨年度から急速に回復していました。ところが、今般においては消費税増税の駆け込み需要の反動等により直近の販売物件成約件数が前年対比30%減となるなど、不動産市場における買い手不在の状況が続いております。

  このような状況下、お客様からご所有不動産を任意売却する相談を受け、弊社価格査定並びに不動産買取業者査定価格を下記のとおり算出させて頂きました。

 

  1. 価格査定のポイントについて
    1. 中古戸建てとしての販売について
    2. 対象不動産建物は昭和年月日築と、建築後30年を経過しております。お客様は建築当初より内外装について一切手を加えられておらず、対象不動産購入後には大幅なリフォーム工事(給排水管の更新工事含む)が必要となります。また、敷地と道路には約2.6Mの高低差があり、土留をしている擁壁は近い将来再工事する必要が生じます。仮にお客様をご案内することができたとしても、対象不動産購入後に多額の工事費用が必要となる他、対象不動産自体に対する不安感を拭うことは非常に難しいものと言えます。お客様が負担する瑕疵担保責任も大きなリスクになると存じます。
  2. 価格査定については、対象不動産を戸建として販売するのか土地として販売するのか、経費が不要となる更地で坪単価がいくらになるのか、買取価格はいくらになるのか、資金計算が対象不動産地域の実需に合致しているか考慮しなければなりません。

対象不動産建物を中古戸建てとして販売することは難しく、土地として販売することが相当と存じます。

    1. 土地としての販売について
    2. 土地として販売する場合には、地下車庫の検査をしていないこと並びに分譲次擁壁の切り崩しがあるため、既存地下車庫・既存擁壁の解体・新築工事が必要となることから、当該工事金額を差し引いた金額にしないと販売が難しくなります。

       ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

    1. 土地の大きさについて
    2. 近時の不動産取引傾向から鑑みると、30~40坪程度のコンパクトな土地については相場価格で成約し、大きい土地は総費用が高くなるため相場価格より割安で制約となる傾向が顕著にございます。従いまして土地が大きければ坪単価(人坪当たりの土地の成約価格)は低くなり、土地が狭ければ坪単価は高くなります。

       ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

    1. 査定価格について
    2. 対象不動産が存する地域においては、坪単価70~80万円で取引されている状況から鑑みると、購入後に必要となる工事費用1,500万円を差し引く必要があること・査定する坪単価は低くなってしまうこと・良好とはいえない現況から生じる心理的負担を考慮すると、坪70万円程度で査定することが相当と存じます。

        ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

    1. 買取価格について
    2. 一般的に、不動産買取会社の購入金額は一般消費者が購入するよりも低く、概ね10%~20%程度の乖離がございます。今回、不動産買取会社数十社に価格査定を依頼しました。

       ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

  買取価格から計算すると、一般消費者に売却できる金額は、不動産買取会社の買取価格から20%程度高い2,400万円程度と想定されます。

 

 以上の点を考慮して、弊社査定価格並びに、不動産価格を比較検討して、対象不動産においては、「2,500万円~3,000万円」で成約できるものと査定致します。

  1. 弊社登録のお客様について
  2. 弊社登録のお客様に、対象不動産の購入について打診したところ、下記資金計算で購入できるのであれば、是非購入したいとの希望を受けております。

     ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

  当地域の新築戸建てが6,000万円前後で購入できることから検討すると相場価格の範囲内に収まる金額と存じます。

  1. 分配案について
    1. 売買代金2,750万円
    2. 必要経費1,565,800円仲介手数料955,800円(売買代金×3%+6万円+消費税)抵当権抹消費用300,000円※他の債権者との交渉で変更の可能性あり
    3. 引越代300,000円
    4. 印紙代10,000円
    5. 【内訳】
  2. 上記お客様に売却する場合、債権者様への返済金額は下記の通りとなります。

・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 

以上ご確認下さいます様宜しくお願い申し上げます。

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