不動産販売活動報告書(提案書)

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不動産販売活動 報告書

 

 

弊社で販売活動させて頂いている標記不動産の進捗状況についてご報告申し上げます。

平成年月日媒介契約後、弊社にて行っていた販売活動内容、ご購入希望者の反応等を取りまとめてご報告させて頂きます。

 

  1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

    1. 所在
    2. 交通
    3. 構造
    4. 地域・地区
    5. 建築年月日
    6. 面積
    7. 建ぺい率・容積率

 

  1. 価格の決定要素について
    1. 接道
    2. 間口・面積・奥行
    3. 住環境(駅までの距離、近隣建物、買い物箇所、騒音等)
  2. ご所有不動産の売却活動をする場合は、下記要素を考慮して「誰が」「何のために」「どのように」不動産を利用するかを想定して販売活動させていただいております。

 

  1. 販売活動対象者
    1. 個人が住宅の敷地として利用
    2. 周辺は一般住宅が立ち並ぶ環境であり、土地の大きさ、インターネット広告、ハウスメーカー、東日本不動産流通機構(レインズ)へ媒介物件を登録し、同業他社への情報公開を通じ、同業他社が抱える物件を探している顧客への紹介を募りました。しかしながら、媒介契約後、価格変更後、前記活動による引き合いはございませんでした。
    3. 戸建分譲業者
    4. 当地域での戸建て分譲は、駅徒歩圏内では概ね30坪前後~40坪の敷地面積で分譲されている物件が多く、媒介物件は約45坪弱のため、面積がやや大きめになります。しかし、間口が約10m程ある為、22坪強の2区画での分譲地とならないかと考え、当地域で戸建分譲を積極的に展開している戸建分譲業者を中心に131社へ媒介物件を紹介させて頂きました。
  2. 購入希望者の反応
    1. 現況の日当たりは良好だが、南側に駐車場があるため、将来、建物が建設された場合の日当たりの影響が気になる。
    2. 駐車場が広いため、周辺に建設されているようなアパートやマンション等が建設されるのではないかと不安に思う。
    3. 公道に面した南道路や角地のような物件であれば現在の評価額でも妥当かもしれないが、「西道路」で「私道」となると、もっと安い金額が相当なのではないか。

ご紹介させて頂いた顧客(住宅展示場の営業マン)より、上記理由でご検討を頂けない意見を多く頂きました。

前記の戸建分譲業者は、基本的に40坪以上ですと面積が大きすぎるという意見が多い中、狭小間口でも検討ができるという7業者から、購入を前向きに検討したいというオファーを頂きました。しかし、価格について「2200万円前後が検討金額」というオファーが多く、弊社の査定金額には近いのですが、お客様のご希望金額からかけ離れていることを理由にお断りをさせて頂いておりました。そんな中で1社、先月末にご報告させて頂きました分譲業者より、2600万円で購入希望のオファーを頂きました。他の6社と比較しても、弊社査定価格よりも大幅に条件面では良く、現段階では最良の条件となっております。

   先月、この件にてお客様へご報告をさせて頂いた際、お断りを頂きましたが、改めて周辺の成約事例・その路線価図等をご参照頂き、検証結果から今一度、不動産売却のプロとして2600万円の条件でのご売却をご推奨させて頂きたく思います。

  1. 検証内容について
    1. 検証比較事例1 「成約物件」私道と接道している公道の路線価130,000円/㎡
    2. ※成約単価は路線価の1.84倍
    3. 成約㎡単価239,405円
    4. 比較物件は2丁目になり、この物件が接道している公道の路線価と成約している㎡単価の乖離を参考にさせて頂き、媒介物件に当てはめ金額の整合性を検証してみました。
    5. 検証比較事例2 成約㎡単価124,995円※成約単価は路線価の0.92倍
    6. 路線価135,000円/㎡
    7. 「成約物件」
    8. 公道に面している2丁目の事例を比較してみました。
    9. 媒介物件の乖離を検証私道と接道している公道の路線価125,000円/㎡
    10. オファー金額は路線価の1.41倍
    11. 購入オファーを頂いている価格2600万円÷147㎡=176,870円/㎡
  2. 周辺で近年成約している物件の成約㎡単価と路線価との比較をしてみました。

 以上より2600万円でのオファーは決して悪い条件ではないことが想定できます。

 

比較事例1は媒介物件と私道等の条件面は似ておりますが、面積が31.33坪程で面積が手頃なため、購入希望者顧客層も多く、㎡単価が高く売れております。

 

比較事例2は媒介物件と比較し、私道には面しておりませんが、面積が90坪超えと大きく、比較事例2は購入希望者層が少なく、㎡単価が安く売れております。これら需要が多い事例、需要が少ない事例の平均値は、ご依頼を頂いている媒介物件が丁度平均値の面積のため、非常に参考になると思います。

 

6.不動産市況について

中国経済の景気不安やアメリカの利上げ政策が始まる予測から、日本経済もアベノミクス効果が続かないことが予測されております。

都内のオリンピック需要が牽引してきた不動産市場も陰りを見せており、首都圏の不動産市場も弱含みに転換しております。また、神奈川県においては空家も増えており、不動産あまりの市場にもなってきております。

景気動向や不動産需要を先読みした際、ご売却のタイミングは「今日売れる価格が、一番高い価格」という状況が続きます。

 

今一度、ご検討頂けますよう宜しくお願い申し上げます。

 

7.売却経費について

今回の条件でご売却を進められる場合の売却経費等を参考で記載させて頂きました。

ご参照頂けますと幸いです。

 

8.最後に

〇〇様にとって思い入れのある不動産と存じます。売却先についてもご心配をいただくことと思いますが、今回の買主様は当社との取引実績も豊富で、かつ信頼のおける業者ですのでご安心ください。

取引条件につきましても、現在の不動産市況・物件の特徴を考慮すると、私も自信を持ってお勧めできる条件です。

今回の買主様は、

  1. 近隣にて分譲実績があるため、積極的に仕入れを行いたい地域であること
  2. 在庫が不足しているため、用地取得を積極的におこなっているタイミングであること

等を理由に大変積極的です。是非、お手伝いさせてください。

宜しくお願い申し上げます。

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