物件

 取引した物件に瑕疵があった場合、本来は売主・買主間で処理しなければならないのですが、仲介会社がその責任を問われてしまうことが良くあります。ここでは物件について注意しなければならない事項をまとめました。

1.設備について

 ①・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ②食洗機:もしかすると給湯器より故障しやすいかもしれません。訪問すると食洗機が壊れていることがよくあります。交換費用は15万円前後です。食洗機を使わないお客様には、ゴミとなってしまうので処分を求められることもあります。後付けの食洗機は売主が撤去することも多いです。

 ③建具:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ④シンク:見た目には特に問題ないシンクでも、シンクをコーティングしている膜が、醤油等の塩分で破れている場合があります。日常の使用では問題がなくても、空家になって使用しなくなったりすると、一気にサビが出てきて取れなくなってしまう場合があります。シンクのみの交換が難しく、システムキッチン毎の交換が必要となる場合があります。シンクのみの交換はリフォーム会社ではなく、シンクメーカーに聞いてみましょう。

 ⑤ガスコンロ:目詰まりを起こして火がつかなかったり、魚焼きの網が破損していたりします。交換費用は10万円前後ですので、余程新しくなければ交換するよう勧めましょう。

 ⑥レンジフード(換気扇):スイッチの効きが悪くなる現象がよく起こります。

 ⑦洗面化粧台:洗面ボウルにヒビが入ることが良くあります。

 ⑧エアコン:エアコンキャップがないことやリモコンがない場合があります。小さいことですが対応に困る事態です。

 ⑨・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ⑩窓の開閉:戸車にガタがきていて開閉時の調子が悪かったり、大きな音が鳴ったりする場合があります。強い日差しで窓が割れることもあります。

 ⑪網戸:よくほつれている場合があります。プリーツ網戸は交換費用が3万円程度と高いので気をつけましょう。

 ⑫照明器具:天井の配線に直付している照明器具は、シーリングが付いていないため、売主が持って行ってしまうと、天井から配線がぶら下がってしまい、買主が自分でシーリングを取り付けなければならず、取り付け費用が発生する場合があるので注意が必要です。

 ⑬TV視聴施設:地デジのアンテナではなくCATVや光TVなどでTVを見ているお宅も多いです。地デジアンテナがない理由が電波障害のせいでもあることが多いので注意が必要です。近隣のマンションから電波の供給を受けていて、後で廃止されると、別途地デジアンテナの取り付け費用が必要になったりします。

 ⑭・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ⑮TVモニター付インターホン:モニターが映らなくなったり、インターホンがならなくなったりする場合があるので気をつけましょう。

 ⑯吊り戸棚:棚を上から吊っているので、ビスの緩みや接着剤のはがれなどで落ちてきてしまう場合があります。

 ⑰浄水器:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ⑱ウォシュレット:売主が取り付けたウォシュレットを取り外すことになっている場合、ウォシュレットを撤去すると便座がない便器だけになってしまいます。当初のフタ・便座を取り付けてもらうように確認しましょう。

 ⑲電気のアンペア:70アンペアにしている家は電気基本料金が凄く高いです。アンペア数を下げるには工事費用5万円前後かかりますので注意しましょう。

 ⑳24時間換気システム:24時間換気システムと謳いながらも、単に換気孔があるだけということもあるので注意が必要です。

 ㉑トイレ:トイレの配管部分の継ぎ手部分から水漏れしてしまうことがよくあります。

 ㉒火災報知機:法律で設置が義務付けられている火災報知機。無ければ買主の負担にて設置するように話しておきましょう。

 2.マンション:戸建てと異なり、物件的な不具合は少ないです。マンションでは管理状況に注意しましょう。

 ①間仕切り壁:梁で耐力を確保するのではなく、壁で耐力を確保するラーメン構造のマンションは、間仕切り壁が取れない場合が多く、間取り変更ができないので気をつけましょう。

 ②換気扇の音:換気扇をつけると隣の部屋で笛のような音がするマンションがありました。竣工時に閉じておかなければいけない部分を閉じ忘れていて、空気の流れに問題が生じて音が鳴っていたのでした。

 ③カビ:マンション建築時にコンクリートが完全に乾かない内に建ててしまった等の理由により異常に結露が多いマンションがあります。構造上の問題のため注意が必要です。また、1階の部屋はカビやすいです。

 ④・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ⑤窓枠のヒビ:例えば寝室等の結露が多い部屋では、乾燥と吸湿を繰り返して窓枠にヒビが入ってしまう場合があります。

 ⑥バルコニーのヒビ:マンションのバルコニーでは、よく化粧モルタルの部分がひび割れていますが、構造上の問題ではありません。

 ⑦修繕積立金の一時徴収:最近のマンションでは10年毎に一時金を徴収する長期修繕計画書を策定しているところが増えています。5年ごとに値上げを繰り返すマンションもあるので注意が必要です。

 ⑧自治会費:管理費の中に自治会費が含まれている場合や、別途徴収、任意加入、と様々な形態があるので注意が必要です。

3.一戸建て:一戸建てはマンションと違って見えない不具合が発生しやすいです。

 ①・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ②シロアリ:シロアリ業者に言わせると、戸建てには高確率でシロアリがいるとのことです。こんな家にもシロアリがいた!ということが多いらしいです。シロアリ業者は無料で床下調査をしてくれますので、契約前には必ず調査を行いましょう。※シロアリがいないのにいるという業者もいます。信頼できるところに依頼しましょう。

 ③給排水管:水漏れが起こることがよくあります。特にパッキンは水に濡れて乾いてを繰り返すので消耗が激しいです。

 ④排気ダクトが外れている:ユニットバスに接続している排気ダクトが外れているために、お風呂の湯気が建物内でこもってしまうということがありました。排気ダクトに問題がないか確認しましょう。

 ⑤ホームエレベーター:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ⑥ビルトインエアコン:普通のメンテナンスでは足りないため、中古物件に付けられている場合は塞いでしまうよう提案したほうが良いです。エアコンを後付けしてもらいましょう。古いビルトインエアコンをそのまま使う場合もトラブルが多くなります。

 ⑦外壁サイディング:サイディングボードの継ぎ目にあるシーリング・コーキングは、10~15年程度で劣化します。シーリングの劣化は雨漏りの原因です。マンションで行われる10年~15年ごとに行われる大規模修繕工事でもシーリングの打ち替えが行われます。サイディングボードの塗装(外壁塗装)はボードの劣化や撥水性能を保持することができますので、10~15年程度で行います。

 ⑧ひび割れ(クラック):基礎や外壁モルタルに見られるひび割れやクラックは、継ぎ目や圧力が強い部分によく見られる現象なので、構造上の問題ではありません。マンションのバルコニーや外壁でもよく見られます。しかしながらクラックを放っておくと、クラックから雨水等が入り込み、中の鉄筋が劣化・膨張してしまう原因になりかねませんので、モルタル等で埋めておいたほうが良いでしょう。

 ⑨床鳴り:根太がヘタっていたり、床板を打ち付けている釘が緩んでいたりすると音が鳴ってしまいます。構造上の問題ではないものの、欠陥住宅ではないかと気にする方がいらっしゃいます。

 ⑩電動シャッター:電動シャッターが故障する予兆は、シャッターが途中で止まってしまう症状があらわれます。主な原因はモーターにあります。モーターは部品交換ができないものなのでモーター全部の交換になります。モーターの交換費用は10万円程度かかります。

⑪・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ⑫傾き:窓や扉が開閉しづらい場合、蝶番が原因の場合もありますが、家の傾きも疑ったほうが良いです。中には何もしないのに扉が勝手に開いたり閉まったりする様な明らかな場合もあります。

 ⑬釘打ちの間隔:構造用合板に打ち付けられる釘の種類や釘の間隔には規定があります。見えないところで手抜きされている可能性もあり、建築基準法違反となります。ホームインスペクション等で発覚しクレームになる場合もあります。

 ⑭出窓:出窓は、その部分だけ建物から突出していますので、どうしても不具合が出やすくなります。サイディングの亀裂や、タイルの剥落、雨漏り等よく調べましょう。また、開口部付近のクラックは雨漏りの原因になります。雨水が窓のサッシ枠を伝わって流れるからです。

 ⑮・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ⑯水圧:行き止まりの物件で、水圧を高くできない場合もあるので注意が必要。

 ⑰瓦:瓦が飛んでしまっていたりすると雨漏りの原因です。売主に確認しましょう。

 ⑱雨樋:昔は雨水は宅地内に垂れ流しで、雨水菅へきちんと排水するという意識に乏しかった時代があります。きちんと雨水管に接続されていない雨樋は建築基準法に違反している場合もあります。

 ⑲屋根:屋根が越境していることには気づきにくいものです。

 ⑳電線:電線が空中で越境している場合にも気づけない場合が多いので注意が必要です。

 ㉑ブロック塀(組積造のへい):建築基準法施行令第61条によりブロック塀の高さは1.2M(4段)までとなっています。長さが4m以下ごとに控え壁(壁の厚さの1.5倍以上の突出)を設けなければなりません。ブロック塀は長い年月が経過すると傾いてきます。鉄筋の塀でも弱い部分に亀裂が入ってしまうこともあります。倒壊の危険はありませんが、水分を吸収して鉄筋が膨張してしまう恐れがあります。

 ㉒擁壁:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ㉓2段擁壁:擁壁の上に更にブロック塀等を積むような2段擁壁は認められません。

 ㉔屋上:屋上がある家では、防水シートが屋根に貼られています。防水シートは15年程度で劣化しますので、定期的な交換が必要です。防水シートの交換費用を節約するために、モルタルを打設している家もありますが、根本的な解決ではなく余計に費用が掛かってしまうので注意が必要です。

 ㉕打ち継ぎ部のジャンカ:基礎からの立ち上がりの打ち継ぎ面に大量のジャンカが生じている場合があります。建築時にしっかりとした打設が行われていなかった可能性があります。

 ㉖コンクリートの爆裂:コンクリート内の鉄筋が錆びてコンクリートの表面が爆裂することがあります。コンクリートのかぶり厚さが十分ではないことが原因です。

 ㉗・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ㉘・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ㉙瓦やスレートの屋根材の浮き:地震や暴風によって屋根材が浮いてしまう場合があります。屋根裏に雨漏りしている危険性があります。屋根裏を確認した時に、屋根材がカビで真っ黒になっていないか確認しましょう。

㉚ツーバイフォー:ツーバイフォーは耐力壁で構成されているので間取りの自由度が低いです。壁が抜けなかったり、梁が残ってしまったりします。

 ㉛屋根裏部屋:1.4m超の高さがある屋根裏がある場合には、3階建ての戸建てとして構造計算が必要となります。 1.4m超の高さがある屋根裏があって、2階建てで建築確認申請がなされているのであれば、建築基準法違反となり住宅ローンが使えなくなります。

 ㉚軒下:軒下にカビが生えていたり、板の部分がボロボロになっている場合があります。雨漏りの原因やネズミの被害の原因にもなります。

 ㉛雨戸:雨戸の部分に蜂や鳥が巣を作ったり、雨戸の隙間からネズミが屋根裏に侵入したりと、雨戸に問題がないか確認しましょう。

 ㉜ボードの継ぎ目:一戸建ての内装でクロス部分が主に縦にヒビ割れている箇所があります。これはボードの継ぎ目で地震等の外圧によって弱い部分が避けてしまったためで、構造上に問題があってできたものではありません。構造上に問題がある場合は、斜めに亀裂が入っていたり、割れたクロスの隙間から裂けたボードが見えたりします。

 ㉝埋蔵文化財:埋蔵文化財がある場合、建物を再建築する場合に時間がかかる場合があります。

 ㉞特定都市河川:1級河川とその支川がある区域では、一定規模以上の敷地で雨水貯留池等の設置が義務付けられます。

 ㉟危険区域:土砂災害警戒区域、浸水想定区域、急傾斜地崩壊危険区域、津波危険区域、液状化マップ、造成宅地防災区域等の確認が必要です。

 ㊱都市計画法違反:市街化調整区域に無許可で建てられている建物や分家住宅の許可を受けているのに用途変更している建物ではないか確認しなければなりません。

 ㊲建築基準法:物置やカーポートにより建ぺい率違反、吹き抜けを潰したり、屋根裏を部屋にしたりして容積率違反となっている建物があるので注意が必要です。

 ㊳宅地造成等規制法:擁壁が検済があるのかどうか確認が必要です。

 ㊴フラット35の適合基準

  ・耐震評価:昭和56年5月31日以前に建築の場合必要

  ・劣化状況:漏水跡がない、腐食、蟻害がない、コンクリートに著しいひび割れがない

  ・耐久性基準:基礎の高さ40cm以上(築10年以上の場合は30cm)、小屋裏換気(換気口2箇所以上)、床下換気(4m以下毎に300㎝以上の換気口)

4.土地:境界と道路が重要

 ①擁壁:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ②一体構造の擁壁:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ③土壌汚染:ガソリンスタンド、クリーニング店、工場が近くにあったり、その跡地だったりする場合土壌汚染が疑われます。

 ④軟弱地盤:元々池や沼の埋立地だったり、地下に水脈がある場合、水が出てくる等により地盤改良工事が必要になったり、造成工事が終わらなかったりします。

 ⑤地中埋設物:土地には何が埋まっているか予想もできません。古い基礎や庭石、建築廃材と出てきてしまったら売主に請求しなければならないのでよく言っておきましょう。

 ⑥配管状況:隣地を通過して配管されていたり隣地の配管が通っていたりと配管状況に注意が必要です。

5.道路:道路は側溝の縁石部分までが道路となります。

 ①私道:私道の下には水道や下水道の私設管があり、私道所有者全員で管理維持しなければなりません。水道管等の破裂は水道局が対応してくれますが、下水管の破損等は工事費用が必要となります。

 ②水路・赤道:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ③43条但し書き:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

 ④位置指定:位置指定道路は許可を受けた時の形状を維持しなければならず、道路部分に塀を作ってしまったりして道路幅員が狭くなっている等の理由により許可が受けられない場合があります。また、奥行が位置指定図より長くなっていると奥の家が位置指定道路に接道していないという事態が生じます。

 ⑤道路幅員と接道間口は現況が優先されます。道路台帳だけではなく実際に現地で測ってみましょう。

 ⑥・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

6.ライフライン

 ①上水道:鉛管が使われている場合や管が古くなって赤錆が出てしまったりする場合があります。

 ②下水道:前面道路に本管が配管されている場合でも、接続工事費用を払わず未接続となっており、浄化槽を使っている場合があるので注意が必要です。実際にトイレの水を流したりして確かめましょう。

 ③ガス:都市ガスかプロパンガスかは、重要なチェックポイントです。プロパンガスは、ガス会社を変えると設備の買取費用等が発生する場合もあるので注意が必要です。※ガス会社から給湯器をもらう代わりに設備を設置していたりします。地域によっては前面道路にガス管があっても、需要が少ない等の理由によりガスの供給を断られてしまう地域もあります。

 ④雨水:地域によって、宅地内浸透、下水道との合流、雨水官への放流、側溝への放流と様々な雨水の放流方法があるので注意が必要です。

7.地震の時に倒壊しやすい家屋かどうかのチェック項目

 ①建築されたのが昭和56年6月以前か

 ②増築しており、その際に建築確認をしていない

 ③横の長さが4m以上の大きな吹き抜けがある。

 ④2階の外壁の下に1階の壁がない

 ⑤南側の窓が大きく、壁の幅が90㎝ない部分がある

 ⑥建物の底面が、L字型やコの字型等の変則的な形をしている

 ⑦地盤が軟弱

 ⑧外壁材やベランダ等で建物全体の重量がオーバーしてないか

 ⑨筋交いに木の節がないか

 ⑩柱や筋交いを固定する金具の付け忘れがないか

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