トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その4。

私は、競売開始決定となった不動産を任意売却の仲介を毎月コンスタントにすることで安定して数字を作っています。一般的に任意売却物件は、残債（住宅ローン）の額が相場価格よりオーバーしていることが多く、所有者からすると自分の不動産がいくらで売れても残債の返済に充てられるため自分の手元には引越代くらいしか残りません。

そのため、債権者さえ所有不動産の売却価格を認めてくれたなら〈債権者も当然査定は行います）極端にいうと相場価格より低い金額（売れやすい金額）で売ることもできます。このような事情により任意売却物件は、通常の物件と比べて比較的速やかに売却して仲介手数料を得ることができるのです。

私は、任意売却物件の依頼を受ける為、毎週裁判所に通い競売物件情報をメモしては競売物件所有者へ手紙を送り、任意売却を勧めて（進め方によっては競売手続より任意売却のほうが所有者に残せるお金を増やせるため）任意売却を担当しています。

任意売却物件は、相場価格より割安なため、せっかくついた買主が逃げることも少なく、ネットに掲載すればお問い合わせが殺到することにより自分で客付することが見込める為、手数料が両手でもらえる見込みが多く、他の販売物件より効率が良い販売になります。

このようにして月2件の任意売却を決めることにより安定して数字が残せるようになりました。

トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その3。

私は、不動産会社から仕入れた情報を他の不動産会社に流して情報料をもらうことで安定して数字を作っています。これまで培った不動産経験を活かすことによって、自分のところに来た情報を、一番最適に活かしてくれる不動産会社、一番評価してくれる不動産会社に流すことができます。そのことの対価として情報料がもらっています。

不動産会社にはそれぞれのノウハウがあり、ノウハウがある会社とない会社では同じことをしても結果が大きく異なってきます。そのことを一番よく知っている私には様々な不動産情報が入ってきます。みんなが自分では活かしきれない情報を私のところに持ってきてくれるのです。

私の主な仕事は、付き合いのある不動産会社に電話することです。電話することによっていろいろな情報を仕入れたり、自分が持っている情報をどのように活かせば儲かるのかをレゼンテーション致します。

ただ単に情報を与えるだけではだめです。きちんと加工してストーリーをもってプレゼンテーションして初めて相手方がやる気になり、正しいビジョンを持てるので正しい結果が付いてくるのです。特に大型案件では経験の差がものをいいます。すべての業務に精通していないと正しい結果は生まれません。税金問題一つとっても素人に提案できるようなものではないのです。

そのように有益な不動産情報を流通させることで、情報料がもらえ、毎月500万円は数字が安定してできるようになったのです。

トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その2。

私は、毎週毎週新築物件やリノヴェーション物件のオープンハウス（オープンルーム）をすることで毎月安定して200万円は数字を作っています。

足繁く業者に通って情報をもらったり、地元で解体している家屋があったら、その土地の所有者を調べて連絡をし新築物件の情報をいち早く取得していました。数ある販売物件の中で、一番の売れ筋は何といっても室内が綺麗な物件といえます。いかに割安な物件（たとえリフォームに多額の費用を要してもそれでも安い物件）でも室内の状態が悪ければお客様は見向きもしませんし、多少割高な物件でも室内が綺麗であればお客様は喜んで購入して行きます。

しかしながら、いかに室内の物件状態が良い物件でも闇雲にオープンハウスをしても売れるというわけではなく、どんな物件が売れ筋となるかは経験がものを言います。私が、どのようにしてその経験を培ったかというと、毎日仕事が終わった後に色々な物件を下見に行っていました。色々な物件を下見することで、割安な物件、オープンハウスをして売れやすい物件と見分ける力が身につきました。おかげで、これが売れると私が見込んだ物件は大抵1か月以内に売れていくようになりました。

再販業者も私が売れるといった物件が本当に売れていくので、私がオープンハウスをしたいと頼んだ物件は優先的に回してもらえるようになりました。そうなってくると、私が売れると見込んだ物件で、オープンハウスを優先的にさせてもらう物件も増えてまいります。当然私一人では手が足りないので、アルバイトを自費で雇ったり、後輩に手数料を分け合うことで手伝ってもらったり、とにかく売れ筋でオープンハウスできるチャンスを逃さぬようにしてまいりました。

そのようなたゆまぬ努力の甲斐があって、今ではオープンハウスで毎月少なくても200万円の数字が確実に見込めるようになりました。

トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その1。

私は、不動産を仕入れてリフォーム・造成・新築などをして付加価値を付けて再販売するいわゆる「買取業者」からコンサルティング料を毎月300万円もらうことで安定して数字を作っています。

最初は毎月出入りする買取業者に物件紹介をしていました。そのうち、いくつもの買取業者に物件を紹介していく中で、同じ物件で買取金額が低い業者もあれば、買取金額が高い業者があることがわかってきます。今生き残っている買取業者も他社と横並びの営業では、大手の資本力には勝てず淘汰されてしまいます。つまり業者の中にも得意な物件と苦手な物件があるのです。私は、得意物件の傾向を徹底的に分析し、その中でも使い勝手の良い買取業者と懇意になることに努めました。休日の日には一緒にゴルフに行ったり、旅行に行ったりしました。

また、その買取業者に儲けてもらうために,売主には買取金額を限界まで交渉致し、いくらで買っていくらで売れ、儲けがいくらになるかまで提案致しました。買取業者の買取金額は、結局のところ再販売価格が買取金額を決定するうえでの一番の根拠となります。再販売についても当然私達仲介会社がプロとして一番わかっています。その私達が提案するのだから間違いないと思ってもらえるようにまで関係を作りました。

そうして、ある程度信頼関係が作れると、次に挽回することを条件に少し高い物件でも買ってもらえるようになりました。また、数字が足りない時などは数字を貸してもらえるようになりました。良い情報があればいち早く回してもらえ、未公開のままで客付できたりしました。

そのように買取業者から様々な方法で数字を作ることができるようになり、毎月300万円は数字が安定してできるようになったのです。