トップ営業マンの裏ワザ(DM)

トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その8。

私は、主にDMで事業用不動産等の大型案件をこなすことで安定して数字を作っています。

普段営業に出ていると、空家・古家・古アパート・空地・コインパーキング・月極駐車場をみかけます。私は、その不動産の所在地をメモして、会社に戻るとDMをコツコツ出しています。DMは即効性はないのですが、時間が経ってから、以前もらっていた手紙を見て電話をしているのですが、とお問い合わせがきます。このようなDMで具体的になった話は取扱高が大きくて、案件としてまとまると仲介手数料も大きいです。また、DM案件は、買主が買取業者になる確率がかなり高く、両手で契約できるのはもちろんのこと、再販も見込めるので1件でかなり効率が良い取引になります。私は、これまでにコツコツ出していたDMが効を奏して、今では少なくても2ヶ月に1件はDMによるお問い合わせがくるようになりました。

そのようにDMにより大型案件を取り組むことにより、数字が残せない月があっても、トータルで見ると良い成績が残せるようになったのです。

トップ営業マンの裏ワザ(地主)

トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その7

私は、地主と非常に密接な関係を構築することで大きい案件を取り込み安定して数字を作っています。

きっかけは1枚のチラシからのお問い合わせでしたが、お問い合わせから無事にご成約させて頂き、売主である地主から非常に気に入られることになりました。

そのおかげで地主会と呼ばれる会(地主には地主の悩みや苦労があり地主同士密接に関わっている会)に呼ばれるようになり、ご成約させて頂いた地主の方意外にもたくさんの地主と知り合うことができました。結果、遊休地の土地活用や駐車場用地の資産組み換え、相続対策による所有不動産の売却とタワーマンションの購入等、小さな案件から大きな案件までその取引をお手伝いさせて頂くようになりました。

また、大きい案件の不動産購入者は不動産会社となることのほうが多く、その不動産会社がコーディネートした案件の再販売を手がけることによって1粒で2度おいしいと言えるような状況になることもあります。

そのように大きい案件が年に数度あるとそれだけで並みの営業マンには負けない数字を作ることができます。その他に日常業務による案件をこなすと、楽にトップ営業マンの仲間入りをすることができるのです。

トップ営業マンの裏ワザ(不動産投資)

トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その6。

私は、不動産投資家のお客様から不動産投資や資産組み換えのお手伝いをさせて頂くことで安定して数字を作っています。

不動産投資家の方と付き合うようになるまでわからなかったことなのですが、不動産投資家の方は、ある種の不動産取引中毒となっている方が多いのです。常により良い物件の購入を検討していますし、所有不動産の資産組み換えも頻繁に行います。中には、毎月1件の不動産を売るか買うかしないと気がすまないなんていう方もいらっしゃいます。特に景気上昇の局面ではその動きが活発になってまいります。

不動産投資には、専門的な知識が必要となり、最初のうちは不動産会社に勤務している私よりも不動産投資家の方の方が不動産に関する知識を持っているということもありました。しかしながら不動産投資のお手伝いをさせて頂くうちに、幅広い知識が身につき、不動産投資家の方の細かい要求(不動産投資家の方の要求は非常に細かいことが多いです)にも難なく応えられるようにまでなりました。不動産投資家の方も私と少し話すと(往々にして不動産投資家の方は不動産営業マンを試すようなことをします)私のことを非常に頼りにしてくれるようになりました。大抵の不動産投資家の方から、また私と不動産取引をしたいと言って頂いております。

そのようにより深い不動産投資の知識を身につけた私のもとには毎月10組程度の不動産相談が来るようになりました。もちろん相談から実際に不動産取引に至るのは10%程度なのですが、平均して毎月2件の不動産取引をさせて頂いております。結果、安定して毎月数字を残せるようになったのです。

トップ営業マンの裏ワザ(不動産に限らない幅広い人脈)

トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その5。

私は、不動産に限らず幅広い人脈を作りお客様を毎月コンスタント紹介してもらうことで安定して数字を作っています。

きっかけはある不動産取引のお手伝いさせて頂いたときのことです。その不動産取引の相手方がとある中小企業の社長様でした。非常に好条件でご成約させて頂いたこともあり、その社長様が参加されている法人会に出席させて頂くことになりました。

最初はあまり気乗りしなかった法人会への出席も、参加されている皆様が多様な業種の会社の代表ということもあり、不動産業界だけではなくいろいろな業界の話を聞くことができて非常にためになると次第に前向きに参加するようになりました。私がゴルフをするということもあり趣味で通じるものがあったのかも知れませんが、そのうち色々な会に誘われるようになりました。また、年賀状やお歳暮・お中元など義理ごとを欠かすようなことをすることはなく、人脈を広げていったのです。

それとともにたくさんの方から不動産の相談を受けることが多くなり、相談に対応させて頂いた方の中から不動産売却や不動産購入を手伝ってくれないかと依頼を受けるまでになりました。

紹介のお客様は、他のお客様と違って会の参加メンバーの紹介だからという前提があり信頼感があるためか、こちらの提案する話をよく聞いてくれるため、ほかの不動産会社と競合している時のような多少無茶なこと(例えば査定価格を高くすること)をする必要もないので、販売活動も非常にしやすくなります。

紹介されたお客様に感謝されるようにお手伝いをすると、紹介して頂いた方のメンツも立ち、更なるお客様もご紹介頂けることになります。そうして毎月少なくても1組のお客様を紹介して頂けるようになった今は、あくせく仕事を根詰めることなくコンスタントに数字を残せるようになりました。

【私がしたことのまとめ】

・不動産取引時の挨拶状を送る(印象に残る他とは違う営業)

・年賀状、暑中見舞いや寒中見舞を送る(タイミングよく、そういえばあの人に相談しようと思ってもらえる)

・倫理法人会や青年会議所、ライオンズクラブ等の法人会に参加する(不動産業界に限らない幅広い人脈を構築)

・ゴルフをする(会社社長はゴルフを趣味にしている方も多く、ゴルフを通じて仲良くなる)

トップ営業マンの裏ワザ(新築マンションへの買い替え)

トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その5。

私は、新築マンションへ買い替えする人の所有不動産を売却することで安定して数字を作っています。

新築マンションを購入する方の中には、現在所有している不動産を売却することが前提となる方がいます。果たして所有不動産を売却して新築マンションが購入できるのか資金計算や査定をする必要が生じてまいります。通常新築マンションの販売担当は所有不動産の査定価格がわからないため、その査定を不動産仲介会社に依頼しなければなりません。その査定依頼を私がさせて頂くのです。

もちろん何もしないでそのような依頼が来ることはありません。新築マンションの販売担当コネを作る必要があります。そうすれば、新築マンションの販売物件がある限り買い替え査定の依頼が来て、買い替え物件の媒介契約を頂くことができるのです。しかしながら、新築マンションの販売担当とコネを作るには相当の努力が必要となります。

まず、マンションパビリオンができたら真っ先にあいさつに行き、その後も事あるごとにマンションパビリオンを訪れ、差し入れをしたりチラシの配布を手伝ったりします。どうしても媒介契約を頂くことにこだわってしまいがちですが、焦ってはいけません。気軽に利用してもらえるよう、どんな依頼でもスピーディーに確実にこなします。案件にならないものもたくさんあります。使ってもらっているという意識が大切です。

そのような努力を続けていくと、自然と買い替え査定の依頼が多くくるようになり、お客様がその新築マンションを購入ししない場合でも、別の物件の買い替えを依頼されることも出てきます。買い替えのお客様は既に信頼関係がある新築マンション販売担当から紹介された仲介営業マンということで、査定をさせて頂く段階で既にこちらを好意的に接してくれ、新築マンションを早く買いたいという気持ちから早く所有不動産を売りたいという気持ちになっています。その為、媒介契約を頂くことも割とスムーズに運べ、販売価格も妥当な金額にでき、売れない場合の値下げもある程度しやすい状況になっています。

その結果、早期ご成約が可能となり、毎月安定して数字を作ることができるのです。

 

トップ営業マンの裏ワザ(競売物件)

トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その4。

私は、競売開始決定となった不動産を任意売却の仲介を毎月コンスタントにすることで安定して数字を作っています。一般的に任意売却物件は、残債(住宅ローン)の額が相場価格よりオーバーしていることが多く、所有者からすると自分の不動産がいくらで売れても残債の返済に充てられるため自分の手元には引越代くらいしか残りません。

そのため、債権者さえ所有不動産の売却価格を認めてくれたなら〈債権者も当然査定は行います)極端にいうと相場価格より低い金額(売れやすい金額)で売ることもできます。このような事情により任意売却物件は、通常の物件と比べて比較的速やかに売却して仲介手数料を得ることができるのです。

私は、任意売却物件の依頼を受ける為、毎週裁判所に通い競売物件情報をメモしては競売物件所有者へ手紙を送り、任意売却を勧めて(進め方によっては競売手続より任意売却のほうが所有者に残せるお金を増やせるため)任意売却を担当しています。

任意売却物件は、相場価格より割安なため、せっかくついた買主が逃げることも少なく、ネットに掲載すればお問い合わせが殺到することにより自分で客付することが見込める為、手数料が両手でもらえる見込みが多く、他の販売物件より効率が良い販売になります。

このようにして月2件の任意売却を決めることにより安定して数字が残せるようになりました。

 

住宅金融支援機構「リバモ型住宅ローン」が大幅に増加

住宅金融支援機構「リバモ型住宅ローン」が大幅に増加しています。 これは、認知度が高まってきたことと、17年から導入されたノンリコース型の使い勝手が良かったことが理由です。   A「一般的なリバースモゲージ」 ➡現在所有している住宅を担保にロ

ゼロ社員・タコ社員・赤字社員の割合

月単位でみると、優れた営業マンでも全く契約できなかった。そういうこともあります。1件も契約できない社員はゼロ社員、タコ社員と呼ばれてしまいます。 【ゼロ社員・タコ社員の割合】、 ・全営業マンの内10%程度 ・2店舗中1名程度 【赤字社員】 赤字社員と

店舗の平均実績

営業マンに達成しなければならないノルマがあるのと同じで、店舗でもクリアしなければならないノルマがあります。ここでは店舗規模毎のノルマをまとめてみました。 【平均店舗の実績】 ・4名程度の店舗・・・月1,200万円 ・5名程度の店舗・・・月1,500万

トップ営業マンの1ヶ月当たりの営業成績例

不動産仲介会社のトップ営業マンが、1ヶ月で成約する契約内容の例についてまとめました。流石に毎月これだけの契約をすることはできませんが、上手くいくとこれ以上の成績を上げることもできます。   トップ営業マンの単月の営業成績12,270,000

2016年首都圏中古マンション価格がミニバブル水準を上回る

2016年の年間平均中古マンション価格(70㎡)は3,476万円となり、ミニバブル期のピークを記録した2008年の水準3,128万円を大きく上回った。

新築分譲マンション2016年事業主別供給ランキング

新築分譲マンション2016年事業主別供給ランキング 1.住友不動産          6,034戸 2.三井不動産レジデンシャル   4,320戸 3.野村不動産          4,056戸 4.プレサンスコーポレーション  3,225戸 5.三

三井のリハウス 評判 クチコミ

三井のリハウスの評判やクチコミについてまとめました。 【2017年】 ・平成28年度からユニット制という、2~4人のチームでお客様をサポートする体制に移行。 ・ユニットリーダーに対してマネジメントの方法がしっかり教えていられない。 ・新築(レジデンシ

東急リバブル 評判 クチコミ

東急リバブルの評判やクチコミについてまとめました。 【2017年】 ・センター長によって別会社と思えるくらい雰囲気や働きやすさが変わる ・当たりのセンター長のところに配属されると仕事もたくさん与えてもらえて経験も詰めてストレスなく成長できる ・ハズレ