Pageワンルームマンション購入 | 不動産仲介会社への入社・就職マニュアル - Part 2     

法人化について

今年はワンルームマンションを1室購入して、来年はもう1室購入し、更にはアパートを購入する事を計画しているのですが、法人化して法人名義で購入した方が良いのか。調べてみると次のような問題があることがわかりました。

【問題点】

①出資金をどうするか

②個人名義の不動産をどうするか

③妻を代表者にした法人名義で融資を受けることができるか

④法人化すると経費で落とせる範囲が減ってしまうのではないか

【今後の計画】

①二つ目のワンルームマンションを購入する資金を法人に出資して、法人名義で資産を1つ保有する※個人の節税にならない

②二つ目のワンルームマンションは個人名義で購入する※将来法人名義にするのが大変ではないか

【個人名義の不動産を法人名義にする方法】

①贈与

 →贈与税がかかってしまう。

  110万円の非課税枠内で持ち分贈与

②売買

 →譲渡益に譲渡税が課税される

③現物出資

 →不動産鑑定が必要、資本の変更が必要

【法人名義で融資を受ける方法】

①少額運営資金を借り入れ、返済実績を作る

②公庫から信金へとステップアップする

③売上を年々増やしていく

④これまでに購入したワンルームマンションを担保にまわす

⑤公庫は金利3%で借り入れしやすい

【法人化のメリット】

①個人の税率より法人の税率の方が低い

 →個人は、給与+賃貸収入〉900万円→33%

  法人は、賃貸収入〈800万円→15%

②法人の方が経費で落とせる範囲が広い

③不動産譲渡税が低い

④倒産防止共済や小規模企業共済に加入出来る

火災保険について

加入する火災保険についてまとめました。

【賃借人】②と③の補償範囲は重ならない

①家財保険

②借家人賠償責任補償※家財保険にしか付帯出来ない

 →大家に対して負担する責任を補償

③個人賠償責任特約※単独では加入できない

 →個人が負担する損害賠償責任を補償。漏水事故や自転車事故等。

【大家】隣家からの延焼もあるので借家人賠償責任補償があっても必要

①事故時諸費用特約

 →保険金を20%プラス

②地震火災費用

 →保険金を5%プラス

③賃貸建物所有者賠償

④家賃収入特約

 →保険をかけている事故が発生して家賃が入らなくなった場合に、家賃月額×約定復旧期間の月数

⑤家主費用特約※家賃収入特約とセット

 →①死亡事故発見日から90日以内に空室となり、結果30日以上空室になったことによる家賃損失を1年を限度に補償

  ②死亡事故発見日から180日以内に発生した現状回復や遺品整理費用についても100万円以内で補償

⑥バルコニー等修繕費用特約

 →分譲マンションの共用部分(窓、ドア)に偶然発生した事故による損害を補償。一般的には、管理組合かけている保険で賄いますが、管理規約により負担する部分を補償。※あまり見かけない規約です。

青色申告について

青色申告承認申請書を提出するに当たって気になったのは開業届けが必要かということです。

これについては、調べてもよくわからなかったので、とりあえず提出することにしてみました。

開業届けを提出すると言うことは、屋号を決めて事業を行うと届け出ることなので、会社の就業規則上問題にならないかということです。

就業規則上は、兼業禁止規定があり、許可なく事業を行ったり、副業をすることは出来ないとあります。

ワンルームマンションを所有すること事態は問題ないものの、開業届けを出すことはリスクがあると思いました。

ちなみに、国税庁の事業基準は下記の様に規定されております。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm

購入申し込み

実際に販売されているワンルームマンションを購入するため、不動産仲介会社に連絡し、購入の意思を伝えました。

①30万円の値引き交渉

 値引きが通らなくても購入の意志があると伝えました。

②契約日、決済日の希望

③質問事項

 賃借人の年齢、身寄り、持病、トラブル履歴、入居期間

 修繕積立金の繰越額、大規模修繕の実施時期、管理会社、総戸数、

④担当者ボーナスについて

 取引する以上は担当者にも喜んで欲しいので、担当者ボーナスで5万円を支払う意思を伝えました。

ワンルームマンション所有で計上できる経費を調べます。

実際にどんな経費を計上できるか調べてみました。

基本的には不動産賃貸業を行う上で必要だったかどうかです。

①固定資産税

②不動産取得税

③印紙代

④火災保険料

⑤管理手数料

⑥司法書士費用

⑦税理士費用

⑧減価償却費(マンション47年)

⑨修繕費

⑩管理費、修繕積立金

⑪交通費

⑫書籍代

⑬交際費

節税のためワンルームマンションを購入してみます。

2018年11月、近隣に280万円のワンルームマンションがオーナーチェンジで販売されていたので購入する事を検討しました。

①動機

 銀行の預貯金を利回りの良い商品に投資出来ないか。節税出来ないか

②検討した商品

 株←年10%の奨励金があり魅力的だが、東日本大震災以降値上がりを続いている株は値下がりのリスクがある。キャッシュフローがない。

 外貨預金←高利回りは魅力的だが、他国の経済情勢や円がそれほど高くないので為替リスクが高い。

 確定拠出年金←既に限度額一杯

 NISA ←今後の値下がりリスクが高い

 不動産投資←既に不動産価格は高騰しており、オリンピック後の値下がりリスクが怖い

③今回のワンルームマンション

 販売価格は値上がりや値下がりの可能性が低いぐらいの妥当価格

 利回りはグロスで15%でまずまずだが、キャッシュフローは少ない

 80代の高齢者が生活保護を受けており、死亡リスクがある

 将来的に事故物件になる可能性がある

 現金で購入できる

 駅から5分以内と好立地

 10年住んでおり、室内の状況は良くない可能性が高い

 修繕積立金が1000万円以上貯まっている

 2002年に大規模修繕を実施している

    総戸数が40戸

 管理会社がしっかりしている

④決断理由

 どんな物件を購入するときも後ろ向きな理由を探せばキリがない

 他に利回り10%以上取れる値下がりリスクが低い商品がなかった

 今回の購入を決断した大きな理由は、節税対策です。

お客様からの信頼獲得方法

お客様からの信頼が得られれば、お客様から「あの物件を見たい」と連絡を頂ける様になります。  ①言い訳やごまかしをしない。わからないことは後日調べて回答するようにしましょう。  ②売却事情を確認しておく。たとえば隣人とのトラブルが原因で売却するような事

調査

 媒介契約後、契約締結前までに物件についての調査を完了しなければなりません。調査内容によっては売買契約の目的を達することができないため、できれば媒介契約後直ちに調査を行いたいところですが、契約になりもしない物件の調査を行って結局売れなかったりした場合

媒介継続

首尾よく媒介契約を締結できたとしても、高い値段で契約してしまい売れない、お客様の案内が入らない、他社からの横槍が入ってしまった等の理由になり、お客様との関係が疎遠になってしまい、媒介契約期限が更新できず終わってしまうケースがあります。媒介契約が切れた

お礼状 契約後 お客様 お変わりありませんか

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