駐車場に専用使用権は設定されていませんか？

マンションの中には、専用使用権が設定されている駐車場があります。専用使用権が設定されている場合、決められた位置の駐車場が割り当てられています。その場合、使っても使わなくても駐車場料金がかかってしまいます。売却するときも不利な駐車場の位置が割り当てられている場合は、売却が不利になってしまいます。最近は自動車を所有していない方も増えています。自動車を所有していない方にとっては、使用していなくても必ず駐車場料金がかかってしまうのは無駄です。同じマンション内で別の区分所有者に貸したり、外部の方に駐車場を貸せればまだ良いのですが、大抵のマンションは外部の方に駐車場を貸すことを認めていません。外部の方とのトラブルを起こさないようにという配慮です。マンション内の方はマンションのルールに配慮していますが、外部の方は部外者という意識があり、どうしても配慮に欠けてしまいがちです。

上記のような事情をきちんと説明できていない場合、クレームになってしまうので注意が必要です。

電柱の位置が気に入らない

不動産購入者の中には、電柱が敷地内や敷地近くに電柱があることを嫌がる人がいます。電柱の位置については電力会社に要請すれば変更することができるのですが、近隣居住者の同意も必要となってまいります。電柱を動かすことを条件として契約した場合、購入者が考えていた位置に電柱を動かすことが出来なかった場合にクレームとなってしまいます。

事前の念入りの調査、近隣住民への理解の取り付け、買主へできない場合の説明と細心の注意が必要となってまいります。

オーナーチェンジ物件で賃借人が出てしまった。

オーナーチェンジ物件の売買でよくあるトラブルに、決済終了後直ぐに賃借人が出てしまったというケースがあります。オーナーチェンジ物件を購入する買主は、収益を得る目的で物件を購入しているので、さぁこれから賃料収入と意気込んでいる矢先に賃借人が出てしまった。しかも空いた部屋にはリフォームが必要となる場合もあるし、なかなか次の賃借人が現れない場合もあります。もしかして最初から賃借人が出ることがわかっていて売りつけられたのではないかと疑心暗鬼になり、自然と仲介会社にその矛先が向かうことになります。

このようなトラブルを防ぐためには、オーナーチェンジ物件契約時に、賃借人と新所有者との間で賃貸借契約（覚書）を締結しておくことが最良の方法です。契約時に賃借人が出ることのない意志さえ明確に確認しておけば、仮に決済後に不測の事態で賃借人が出てしまうことになってもクレームになることはないでしょう。

エアコンを設置する為にコア抜きってしても良いの？

昭和40年～50年代に建築されたマンションの中には、室外機置場や配管のスリーブ穴がなくエアコンを設置することが想定されていなかったマンションもあります。その為、エアコンを設置する為の配管をすることが出来ず、窓かけタイプのエアコンしか設置できない場合もあります。

エアコンを設置する為にマンションの躯体に穴をあけること（コア抜き）を認めているマンションもあります。コア抜きする場合には非常に大きな音が出ます。コア抜きをする場合には躯体の配筋に傷つけないようレントゲン検査やレーダー検査（非破壊検査）をしなければなりません。分譲会社がエアコンの設置方法を定めている場合うもあります。ところが、適当なエアコン業者にエアコンを設置を依頼すると、勝手に穴をあけてしまい結果としてマンションの躯体に損傷を与えてしまうような場合もあります。そんな部屋を売買仲介してしまったら大変です。後でそのことがわかると大クレームになってしまいます。

エアコン設置が怪しい古いマンションにエアコンがついている場合には管理会社や隣接住戸への聞き込みをして違反な工事をしていないか良く調べる必要があります。

新築分譲マンションの建築費用

新築分譲マンション建築の際にかかる費用をまとめました。

①分譲総額<〈延床面積×有効率〉×分譲単価>　　※有効率の目安⇒90％前後

②販売経費（分譲総額×20％）

③建築費用（延床面積×建築坪単価）　　　　　　※建築坪単価の目安⇒70万円～100万円

④土地価格（分譲総額－販売経費－建築費用）

マンションの階数表示

傾斜地にある建築確認上では地下1階地上4階建てと表示されているマンション、住戸番号やエレベーター表示が「101」から「501」に設定されている場合、地上5階建てと表示することができるか。

建築基準法上は地上5階建ての表示は原則として出来ないが、「5階建て（ただし、建築基準法上は地下1階、地上4階建て）」と建築基準法上の取り扱いを併せて表示する場合に限り、表示することが可能になる。