マンションデベロッパーによる容積率から計算したマンション用地購入価格のシュミレーション
マンション用地：3,000坪
建築面積：3,000坪×200％=6,000坪：土地面積×容積率=建築可能面積
販売面積：6,000坪×90％=5,400坪：建築可能面積×有効率=車庫等を除いた実際に販売できる面積
販売総額：5,400坪×130万円=70.2億円：実際に販売できる面積×売却坪単価=販売総額
販売経費：70.2億円×20％=14.0億円：販売総額×経費率=販売経費
建築費用：6,000坪×70万円=42億円：建築面積×建築坪単価=建築費用
土地価格：70.2億円－14.0億円－42億円=14.2億円：販売総額－販売経費－建築費用=土地価格
定期建物賃貸借契約書
買い替えのときのように、決済後も売主が物件に居住するような場合、短期間であれば引渡し遅延を設定することが多いですが、１週間以上の居住するような場合には使用貸借や賃貸借契約を売主と買主との間で締結します。
定期建物賃貸借契約書
貸主〇〇を甲とし、借主〇〇を乙とし、後記建物（以下、本物件という）について、以下のとおり契約を締結する。
第１条（定期賃貸借契約の締結）
甲は、乙に対し、本件建物を借地借家法第３８条の規定に従い、敵建物賃貸借契約に基づき貸渡し、乙は借り受けた。
第２条（契約期間）
- 契約期間は、平成年月日より平成年月日までの間とする。
- 本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新はない。ただし、甲および乙は協議の上、本契約の終了後、新たな賃貸借契約を締結することはできる。
第３条（使用目的）
乙は、本件建物を住居として使用するものとし、他の目的のために使用してはならない。
第４条（賃料）
賃料は、月額金〇〇円とし、乙は、平成年月日までに平成年月日までの賃料を甲に持参または送金して支払う。
第５条（禁止行為）
- 乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部または一部につき、賃借権を譲渡し、または本物件を転貸してはならない。
- 乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、改造もしくは模様替え、または本物件が存在する敷地内における工作物の設置を行ってはならない。
第６条（修繕）
- 甲は、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行う。この場合において、乙の故意または過失により破損した箇所の修繕に要する費用は、乙が負担する。
- 甲が修繕を行う場合、甲は、あらかじめその旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否できない。
第７条（債務不履行による解除）
乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、甲は、本契約を解除することができる。
- 賃料支払義務
- 共益費支払義務
- 前条第１項後段に規定する費用負担義務
- その他本契約に規定する乙の義務
第８条（乙からの解約）
- 乙は、甲に対して、1か月前までに解約の申入れを行うことにより、本契約を解除することができる
- 前項の規定にかかわらず、乙は、解約の申入れの日から1ヶ月分の賃料を甲に支払うことにより、本契約を解除することができる。
第９条（明渡し）
乙は、本契約が終了する日までに、本物件を明け渡さなければならない。この場合において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損傷を除き、本物件を原状に復さなければならない。
第１０条（残留物の処分）
明渡し後、本物件内、あるいは本物件がある敷地上に残留物があった場合、乙は所有権を放棄するものとし、乙の費用負担において甲は残留物を任意に処分できる。
第１１条（遅延損害金）
乙が、本契約終了後も本物件を明け渡さないときは、期間満了日の翌日から明渡し済みまで、1日につき、第４条（賃料）に定める月額賃料〇〇円の年率14.6％相当額の損害金を支払わなければならない。
第１２条（立入り）
- 甲は、本物件の防火、本物件の保全、その他の本物件の管理上特に必要があるときは、本物件内に立ち入ることができる
- 乙は、正当な理由がある場合を除き、前項の規定に基づく甲の立入りを拒否することはできない。
- 本契約終了後において本物件を賃借しようとする者、または本物件を譲り受けようとする者が下見をするときは、甲および下見をする者は、本物件内に立入ることができる。
- 甲は、火災による延焼を防止する必要がある場合、その他の緊急の必要がある場合においては、本物件内に立入ることができる。この場合において、乙の不在時に立ち入ったときは、甲は、立ち入り後、その旨を乙に通知しなければならない。
第１３条（連帯保証人）
連帯保証人は、乙と連帯して、本契約から生じる乙の債務につき責任を負う。
第１４条（協議）
甲および乙は、本契約書について疑義の生じた事項については、誠意を持って協議する。
以上を証するため、本契約書2通を作成し、貸主・借主署名押印の上、各１通を保有する。
平成 年 月 日
（貸主）住所
氏名
（借主）住所
氏名
（不動産の表示）
お客様への契約お礼メール
昨日は、ご自宅ご売却のご契約を頂きまして誠にありがとうございました。
〇〇不動産〇〇でございます。
売主様のご対応とお人柄のおかげで買主様も安心してご契約をすることができました。
売主様におかれましては契約前にご無理な対応とご不安な気持ちになられたことと存じますが、
無事にご契約となったことでご容赦頂ければ幸甚でございます。
売主様のおかげで非常に和やかなご契約にすることができました。
心より御礼申し上げます。ありがとうございました。
月間収益額が更にマイナスに。11月は2857円。グーグルアドセンス。
11月の月間収益額は前月よりも更にマイナスとなってしまいました。
ピーク時よりも1,000円マイナスです。ページビュー数は増えていますが、クリック数が減ってしまったのが原因です。
もっとページビュー数を増やしてクリック数を増やしていくしかないですね。
【11月の成果】
ページビュー数17,789回、収益額2,857円
新築マンションの契約率
新築マンションが売れているかどうか、好不調の目安となるのが契約率です。
契約率が70％を上回っていれば、マンションの売れ行きが良く好景気と言えますが、
契約率が70％を切っていれば、不景気になっていると言えます。
