都市計画法に違反している建物は除去しなければならないのか。

先日売却相談のあった一戸建ては、都市計画法に違反している建物でした。つまり市街化調整区域に建っている建物です。

市街化調整区域に建物を建築できる場合には、主に、市街化調整区域に指定される前から家が建っていた、分家の許可を得て建築した、収用移転に伴う建築をした場合がありますが、その建築物は何の許可も得ないで建築していたのでした。

都市計画課に行って確認したところ、やはり違反建築物としてマークされていました。市の方でも注意をしていることが過去に何回かあるとのことです。恐る恐るヤブヘビにならないか心配しながら罰則の適用はないのか確認してみましたが、罰則の適用までは現時点では考えていないとのことです。

他にも、分家住宅の許可を得て建築された一戸建を建築直後に買い受け、25年住んでいたというお客様から売却の相談を受けたこともありますが、その方も市からは何も言われたことがなかったとのことです。

多棟現場で違反建築物が複数あったり、大きい倉庫のような悪質な場合でない限り、建築物の除去や罰金といった事態には発展しないのかもしれません。

建築基準法違反の建築物が余程の危険性がない限り是正命令が発せられないのと同じ考え方なのかもしれません。※分家住宅の用途変更は、同一用途で20年継続しようされなければなりません。

緊急輸送道路、先日の台湾の倒壊事件で思ったこと

緊急輸送道路沿いに建っているマンションで、建築基準法上の旧耐震基準のマンションは、耐震診断が義務付けられます。

旧耐震基準のマンションでも、変な形をしてなければ耐震基準適合証明書や、フラット35の適合証明書の発行が可能ですが、例えば、壁に面していない柱があるマンションは要注意です。

壁に面していない柱は、耐力上の不安があります。

先日の台湾の倒壊事件を見ていても、壁に面していない柱がありました。旧耐震基準の戸建ても窓等の開口部が広かったり、壁の数が少ないと、耐力上の不安があります。

ご高齢の方が契約者名義の時は要注意、意思能力が微妙なケースもあります。

ご高齢の方が契約者名義の時は注意が必要です。ご契約後のご決済前に亡くなったり意思能力がなくなったりする場合があるからです。

息子が、意思能力が微妙な親の財産を相続が発生する前に売ってしまって、売買代金を他の兄弟に先んじて自分のために使おうとしているのかもしれません。

意思能力がなくなった場合は、後見人を選任しなければなりませんし、亡くなった場合は相続が必要となります。

相続人や後見人は契約手続きを完了する義務を承継するのですが、相続配分で揉めたり、隠し子が出てきたり、身内間のトラブルが出てきたりと

何かと手続きが滞ってしまう場合があります。お母さんの面倒を見ていた長男が財産を浪費してしまっていて他の兄弟とトラブルなんてことはよくある事です。

施設に入所していた方が契約者名義であった場合は、契約当時から意思能力がなかったのではないかと疑われたりする可能性もあります。

そのような場合に一番良い方法は、契約後に何があっても良いように相続人や後見人となるべき人にきちんと挨拶しておくことです。

このような対応を取っておけば、契約後に何かあっても少なくても相続人や後見人との間にトラブルになることはないはずです。

財産の処分は、不動産仲介会社の預かり知らぬところでトラブルが潜んでいると疑うべきです。

化粧モルタルの浮き

売物件に化粧モルタルの浮きがあった場合にはきちんと説明しましょう。

美観等のためにコンクリートに塗装されたモルタル(化粧モルタル)は、時間の経過によってやがて浮いてきてしまいます。

壁紙(クロス)も、湿気を含んで接着が剥がれてしまったり、継ぎ目部分が乾燥により接着が乾いてきて剥がれてきたりするものですが、モルタルの接着力はクロスに使用されている接着剤よりも効力が弱いです。

構造上には問題ないのですが、買主の中には気にする人もいます。

モルタルの浮きを発見できた際に、きちんと何故浮きが生じて構造上問題ないか説明できないと、せっかく気に入った物件を買わせてあげられないことにもなりかねません。

借地借家法、新法と旧法(旧法地上権、定借、定期借家)の違いについてまとめました。

借地借家法、新法と旧法(旧法地上権、定借、定期借家)の違いについてまとめました。

借地権の種類⇒賃貸借契約、地上権、法定地上権

旧法地上権:平成4年7月31日時点で成立していた地上権。

      堅固建物(石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等)⇒存続期間60年、更新30年

      非堅固建物(木造等)⇒存続期間30年、更新20年

      ※土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他の正当な事由がなければならない。

定期借地権(一般):平成4年8月1日以降に成立した借地権。存続期間を50年以上としなければならない。

         財産上の給付(立ち退き料の支払い)だけでも更新を拒絶できるできることになりました。

定期借家契約:平成12年3月1日から施行。契約の更新はできず、再契約のみ可。

マンションデベロッパーによる容積率から計算したマンション用地購入価格のシュミレーション

マンション用地:3,000坪

建築面積:3,000坪×200%=6,000坪:土地面積×容積率=建築可能面積

販売面積:6,000坪×90%=5,400坪:建築可能面積×有効率=車庫等を除いた実際に販売できる面積

販売総額:5,400坪×130万円=70.2億円:実際に販売できる面積×売却坪単価=販売総額

販売経費:70.2億円×20%=14.0億円:販売総額×経費率=販売経費

建築費用:6,000坪×70万円=42億円:建築面積×建築坪単価=建築費用

土地価格:70.2億円-14.0億円-42億円=14.2億円:販売総額-販売経費-建築費用=土地価格

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