都市計画法に違反している建物は除去しなければならないのか。

先日売却相談のあった一戸建ては、都市計画法に違反している建物でした。つまり市街化調整区域に建っている建物です。

市街化調整区域に建物を建築できる場合には、主に、市街化調整区域に指定される前から家が建っていた、分家の許可を得て建築した、収用移転に伴う建築をした場合がありますが、その建築物は何の許可も得ないで建築していたのでした。

都市計画課に行って確認したところ、やはり違反建築物としてマークされていました。市の方でも注意をしていることが過去に何回かあるとのことです。恐る恐るヤブヘビにならないか心配しながら罰則の適用はないのか確認してみましたが、罰則の適用までは現時点では考えていないとのことです。

他にも、分家住宅の許可を得て建築された一戸建を建築直後に買い受け、25年住んでいたというお客様から売却の相談を受けたこともありますが、その方も市からは何も言われたことがなかったとのことです。

多棟現場で違反建築物が複数あったり、大きい倉庫のような悪質な場合でない限り、建築物の除去や罰金といった事態には発展しないのかもしれません。

建築基準法違反の建築物が余程の危険性がない限り是正命令が発せられないのと同じ考え方なのかもしれません。※分家住宅の用途変更は、同一用途で20年継続しようされなければなりません。

緊急輸送道路、先日の台湾の倒壊事件で思ったこと

緊急輸送道路沿いに建っているマンションで、建築基準法上の旧耐震基準のマンションは、耐震診断が義務付けられます。

旧耐震基準のマンションでも、変な形をしてなければ耐震基準適合証明書や、フラット35の適合証明書の発行が可能ですが、例えば、壁に面していない柱があるマンションは要注意です。

壁に面していない柱は、耐力上の不安があります。

先日の台湾の倒壊事件を見ていても、壁に面していない柱がありました。旧耐震基準の戸建ても窓等の開口部が広かったり、壁の数が少ないと、耐力上の不安があります。

ご高齢の方が契約者名義の時は要注意、意思能力が微妙なケースもあります。

ご高齢の方が契約者名義の時は注意が必要です。ご契約後のご決済前に亡くなったり意思能力がなくなったりする場合があるからです。

息子が、意思能力が微妙な親の財産を相続が発生する前に売ってしまって、売買代金を他の兄弟に先んじて自分のために使おうとしているのかもしれません。

意思能力がなくなった場合は、後見人を選任しなければなりませんし、亡くなった場合は相続が必要となります。

相続人や後見人は契約手続きを完了する義務を承継するのですが、相続配分で揉めたり、隠し子が出てきたり、身内間のトラブルが出てきたりと

何かと手続きが滞ってしまう場合があります。お母さんの面倒を見ていた長男が財産を浪費してしまっていて他の兄弟とトラブルなんてことはよくある事です。

施設に入所していた方が契約者名義であった場合は、契約当時から意思能力がなかったのではないかと疑われたりする可能性もあります。

そのような場合に一番良い方法は、契約後に何があっても良いように相続人や後見人となるべき人にきちんと挨拶しておくことです。

このような対応を取っておけば、契約後に何かあっても少なくても相続人や後見人との間にトラブルになることはないはずです。

財産の処分は、不動産仲介会社の預かり知らぬところでトラブルが潜んでいると疑うべきです。

化粧モルタルの浮き

売物件に化粧モルタルの浮きがあった場合にはきちんと説明しましょう。

美観等のためにコンクリートに塗装されたモルタル(化粧モルタル)は、時間の経過によってやがて浮いてきてしまいます。

壁紙(クロス)も、湿気を含んで接着が剥がれてしまったり、継ぎ目部分が乾燥により接着が乾いてきて剥がれてきたりするものですが、モルタルの接着力はクロスに使用されている接着剤よりも効力が弱いです。

構造上には問題ないのですが、買主の中には気にする人もいます。

モルタルの浮きを発見できた際に、きちんと何故浮きが生じて構造上問題ないか説明できないと、せっかく気に入った物件を買わせてあげられないことにもなりかねません。

借地借家法、新法と旧法(旧法地上権、定借、定期借家)の違いについてまとめました。

借地借家法、新法と旧法(旧法地上権、定借、定期借家)の違いについてまとめました。

借地権の種類⇒賃貸借契約、地上権、法定地上権

旧法地上権:平成4年7月31日時点で成立していた地上権。

      堅固建物(石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等)⇒存続期間60年、更新30年

      非堅固建物(木造等)⇒存続期間30年、更新20年

      ※土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他の正当な事由がなければならない。

定期借地権(一般):平成4年8月1日以降に成立した借地権。存続期間を50年以上としなければならない。

         財産上の給付(立ち退き料の支払い)だけでも更新を拒絶できるできることになりました。

定期借家契約:平成12年3月1日から施行。契約の更新はできず、再契約のみ可。

マンションデベロッパーによる容積率から計算したマンション用地購入価格のシュミレーション

マンション用地:3,000坪

建築面積:3,000坪×200%=6,000坪:土地面積×容積率=建築可能面積

販売面積:6,000坪×90%=5,400坪:建築可能面積×有効率=車庫等を除いた実際に販売できる面積

販売総額:5,400坪×130万円=70.2億円:実際に販売できる面積×売却坪単価=販売総額

販売経費:70.2億円×20%=14.0億円:販売総額×経費率=販売経費

建築費用:6,000坪×70万円=42億円:建築面積×建築坪単価=建築費用

土地価格:70.2億円-14.0億円-42億円=14.2億円:販売総額-販売経費-建築費用=土地価格

トップ営業マンの営業手法

トップ営業マンが日々の営業活動で気をつけていることをまとめました。 ①お客様に、取引のゴールを提示する  不動産取引に不慣れなお客様は、不安な心理状態となっています。不安から不信が生じると最悪クレームとなってしまいます。  取引のゴールと場面場面でお

32a12b4b9985276dc851979a270a3929_s

不動産仲介会社に就職活動する際に使える志望動機31例

不動産仲介会社に就職活動する際に使える志望動機の31例をまとめました。就職活動生必見です。不動産業界・不動産営業職の志望動機の参考例にもしてください。 志望動機はできるだけ具体的に書きましょう。 ※「・・・」の続きは当サイトで販売しているマニュアルに

お客様からの信頼獲得方法

お客様からの信頼が得られれば、お客様から「あの物件を見たい」と連絡を頂ける様になります。  ①言い訳やごまかしをしない。わからないことは後日調べて回答するようにしましょう。  ②売却事情を確認しておく。たとえば隣人とのトラブルが原因で売却するような事

調査

 媒介契約後、契約締結前までに物件についての調査を完了しなければなりません。調査内容によっては売買契約の目的を達することができないため、できれば媒介契約後直ちに調査を行いたいところですが、契約になりもしない物件の調査を行って結局売れなかったりした場合

媒介継続

首尾よく媒介契約を締結できたとしても、高い値段で契約してしまい売れない、お客様の案内が入らない、他社からの横槍が入ってしまった等の理由になり、お客様との関係が疎遠になってしまい、媒介契約期限が更新できず終わってしまうケースがあります。媒介契約が切れた

お礼状 契約後 お客様 お変わりありませんか

過去にお取引のあったお客様に、再度のお取引を目的として、その後のご様子を伺う手紙の例文です。 ご無沙汰いたしておりますが、お元気でいらっしゃいますか。 〇〇不動産〇〇でございます。 その節は大変お世話になり誠にありがとうございました。 私は現在、〇〇

野村不動産アーバンネットへの志望動機

私が野村不動産アーバンネットを志望したのは、購入検討客を重視している方針と、ワークライフバランスが非常に充実していると考えたからです。ノムコムによるきめの細かい顧客フォロー、充実した仕事をするために必要な休暇、お客様から信頼される宅地建物取引士・会社

東急リバブルへの志望動機

私が東急リバブルを志望したのは、大手不動産会社の中で、ワークライフバランス・顧客サービス・コンプライアンス・給与体系バランスが一番良いと思ったからです。充実した仕事をするために私生活も充実させなければいけないこと、不動産取引の中で不測な事態が起こった