これまでの営業努力が実って無事契約終了となってもまだ安心はできません。決済までの対応を誤ると深刻なクレームに発展することも多々あります。ここでは決済方法について解説致します。

１．決済日時を決定する：決済日は少しでも早く決定しましょう。契約書に定めた引渡期日を前倒ししなければならない事情等がある場合は早めに連絡しなければ対応が難しくなります。※・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

２．抵当権抹消の連絡をする：決済日が決まったら住宅ローンの繰上げ返済を申し込まなくてはなりません。本人が銀行窓口に行かなければならない場合もあり、早めに決定する必要があります。また、今後の手続き内容について早めにご案内することで、お客様の不安も解消できます。※郵送でもできる場合があります。インターネット銀行や住宅金融公庫の手続きには時間がかかります。

３．ローン本申し込み：融資承認取得期日に間に合うように、契約後早めに申し込む必要があります。銀行の中には、事前審査時に担保評価を行わず本

　　申し込み時にローン承認を否決する銀行ありますので注意が必要です。※最近は休日対応してくれる銀行が増えました。

　【本申込時必要書類】

　①印鑑証明書３通（銀行用・保証会社用・登記用）※ネット銀行の場合は、契約用と登記用の２通

　②住民票２通（保証会社用・登記用）※ネット銀行の場合は、契約用で１通

　③謄本等の法務局関係書類

　④源泉徴収票原本

　⑤住民税決定通知書もしくは課税証明書（ネット銀行は２年分必要な場合も）

４．・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

５．引越業者の選定：3月等引越繁忙期は、引越代金が高くなるのはもちろんのこと、早めに予約しておかなければ、引越自体もできないという事態になってしまいます。※売主様の中には、不要物を残していってしまったり残置物の処理がきちんとできない方もいます。高齢のお客様や不安がある売主の場合には、引越し時に立ち会って引越業者に指示した方が良い場合もあります。

６．管理会社への連絡：管理会社の中には、重要事項調査報告書送付時に区分所有者変更届や管理費等の自動振替依頼書を同封しない管理会社もありますので、決済前によく確認致しましょう。

７．リフォーム内見：リフォーム工事着工3週間前までに理事長の承認又は隣接住戸の承認等を得る必要がある場合もあります。※理事長の承認が必要な場合は、理事会等の日程についても留意しましょう。お客様がリフォームを希望する場合は、リフォーム会社に早めに管理会社に連絡するよう指示しましょう。※リフォーム会社に好きなことを言わせてしまうと、買主から「売主の方で対応してくれるはずだ」と間違っていることを言われてしまう場合があります。

８．精算金の確定：固定資産税や管理費等の日割り清算を確認しておきましょう。※決済日によっては、翌月分の管理費が売主の口座から引き落とされてしまう場合がありますので、管理会社によく確認しましょう。固定資産税等の年税額の算出方法は、①都市計画税を土地家屋について合計し１００円未満を切り捨て、②固定資産税も土地家屋について合計して１００円未満を切り捨てます。固定資産税と都市計画税を合計して計算しないようにしましょう。

９．決済の案内：決済日時・場所、資金計算や必要書類をご案内しましょう。

１０．伝票の用意：買主担当の決済時には、前日までに引出伝票の記入例を用意しておきましょう。売主担当の場合は、振込口座を確認しておきましょう。

１１．確認事項

　①金種：慣れないうちは決済時にまごつき、頭が真っ白になる場合もあります。そのため、金種の確認等事前の確認が重要となりまｓう。※特に業者買主の場合、事前の金種連絡が必要となる場合が多いです。

　②振込先：売主様によっては、残代金の振込先を、住宅ローンの返済口座だけではなく、その他の銀行口座を指定される方もいらっしゃいます。※離婚等の場合には、振込先が複数になる場合も多いです。

　③住所：登記上の住所と印鑑証明書の住所が異なる場合、住所変更登記が必要となってまいります。

　④抵当権の抹消金額：最終的に資金をどれくらい準備すれば抵当権や根抵当権を抹消できるか確認しなければなりません。

　⑤特約条項の成就：農地転用・地目変更登記や確定測量・分筆登記、増築登記、相続登記、不足金の準備、債権者の承諾等、決済の前提となっている条件が成就しているか確認しなければなりません。

１２．決済当日の流れ

　①権利移転書類の確認：権利証・印鑑証明書・評価証明書・場合によっては住民票等権利移転に必要な書類が整っているか司法書士に確認してもらいます。

　②買主のローン実行：銀行に連絡し、住宅ローンを実行してもらいます。

　③買主の資金引き出し：引き出し伝票・振込み伝票を記入し、残代金支払いを銀行に依頼します。※資金移転には時間がかかるため、ここまでを最短で済ませて、他の書類は、資金移転が完了するまでに行います。約1時間かかります※資金移転には時間がかかるため、ここまでを最短で済ませて、他の書類は、資金移転が完了するまでに行います。約1時間かかります。※銀行の振込みと口座への反映にはタイムラグがあります。タイムラグを少しでもなくすため、至急扱いで振り込み手続きを行いましょう。※無用の間違いをなくすため、引出伝票と振込伝票記載の金額は一致させるようにしましょう。

　④必要書類へ署名押印：司法書士への委任状・残代金の領収証・清算書の領収証・引渡完了書類・区分所有者変更届等の書類に署名押印します。

　⑤現金の振り分け：銀行の振込み手続き・現金引き出しが完了後、現金の振り分けを行います。※買主の通帳に、鉛筆で引き出し金額の内訳を記載してあげましょう。後日通帳を確認した買主から内訳について質問がある場合も多いです。

　⑥・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

１３．注意事項

　①売主不在：決済時に売主が欠席する場合は、あらかじめ司法書士と面談し、権利証・印鑑証明書・抹消書類・代理受領に必要な書類を預けておく必要があります。仲介会社としては、引渡完了書・残代金の領収証・清算金の領収証・区分所有者変更届等をあらかじめ署名捺印してもらいます。また、着金確認をどのように行うか確認致しましょう。

　②買主不在：あらかじめ司法書士に欠席時の確認をしてもらうこと、金消時に代理人も同席してもらうこと、引出伝票をあらかじめ作成してもらうこと等が必要となります。引出や振込は本人が不在でも通帳があれば委任状の代わりとなりますが、暗証番号の入力が必要となります。

　③銀行の応接室：現金での決済等、銀行の住宅ローンを使わない場合、応接室の予約が必要となります。銀行によっては応接室を貸してくれない場合や予約が早めに必要となるので注意が必要となります。応接室が確保できない場合は、銀行の窓口で決済したり、自分の店舗で必要書類をやり取りした後、銀行の窓口で振り込み手続きを行います。

　④・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

　⑤インターネットバンキング：近年多いのが買主が金利の低い住宅ローンをインターネットバンキング借りることです。インターネットバンキングの手続きは仲介会社ではわからないことも多く、事前に振込先を登録・決済日の確定など、お客様がしなければならないことが多く、突然仲介会社へ早く教えてくれと要望が来ることも多く、客への事前のアナウンスが必要不可欠です。

　⑥二重払い：売却して賃貸に移る人の中には支払いが厳しいという事情のある方がいます。そのような場合、決済日を設定するには注意が必要です。例えば、１１月２日に賃貸物件の契約をして、１２月分の賃料が１１月２１日に、住宅ローンの支払いが１１月２０日に、決済日が１１月２５日に設定されてしまうと、賃料と住宅ローンの支払いが二重になってしまうため、決済日を１１月２０日より前にして欲しいと強く主張するお客様がいます。実際には、１１月２０日により前に決済日にしても、かかる利息は僅かです。※3,000万円の残債で金利1%の場合、10日で8219円の利息。（3,000×0.01÷365×10=8,219）一見１１月２０日より前に決済日を設定すると、住宅ローン１０万円分の支払いが無くなるように思われますが、１１月１５日の返済金が3,000万円であるのに対して、１１月２５日の返済金が2,991万円となるため、あまり変わりません。どうしてもと強く主張される方には、遅延損害金がかかるけれども、１１月２０日の引き落としがかからないように銀行にお願いすることもできます。そのような事態にならないことにこしたことはありません。そのため、契約時での決済日の設定には注意が必要です。

１４．買主に用意してもらう公的書類

不動産売買に必要な住民票・印鑑証明書は契約の時に上手く説明しておかないと、お客様の二度手間になってしまう場合があるので注意が必要です。大手不動産仲介会社であれば契約時に印鑑証明書の写しを1通要求しています。そして、契約後に行う銀行への本申込みでは、住民票1通と印鑑証明書が1通必要になります。その後、ローン承認が出て金消契約をする場合に、再度印鑑証明書が1通必要になります。この時、住民票は本申込みのものを流用しますので不要です。最後は、決済時に登記用として住民票1通と印鑑証明書1通が必要になります。通常、金消時に登記用の住民票と印鑑証明書を銀行が案内していますので、不動産仲介会社からの案内は不要となります。

・契約時→印鑑証明書の写し1通

・本申込み→住民票1通（家族全員の記載必要）、印鑑証明書1通※本人確認用

・金消契約→印鑑証明書1通※契約の意思確認用

・登記用→住民票1通（登記名義人のみでOK）、印鑑証明書1通※ローン設定の場合の意思確認用（法務局提出）