住宅ローン

せっかくの購入申込も住宅ローンが組めなければ意味がありません。また、他業者の物件に買い付けを入れる際にも住宅ローンの見込みが難しければ、他の買い付けに負けてしまう場合もあります。案件について報告をする際にも住宅ローンは上司が一番気にするポイントです。また、事前に基礎的な事を知らなければ、後で買主に何度も書類をやり取りしたり、報告を受ける上司も不安になります。ここでは各銀行の得意分野や、注意事項、ローン審査時に必要な書類等を解説します。

１．各銀行の得意分野：大手都市銀行間でも得意分野が異なります。闇雲に事前審査するのでは個信を汚してしまうことにもなりかねません。

　①自営業者・契約社員・派遣社員に強い銀行：三菱東京UFJ銀行・フラット３５

　②建蔽率・容積率オーバーに強い銀行：三井住友銀行

　③消費者金融に強い銀行：・・・

　④リフォーム・諸費用ローンに強い銀行：・・・

　⑤住み替えローンに強い銀行：・・・

　⑥決算が赤字に強い銀行：・・・

２．注意事項：ローン審査をする上で注意しなければならない事項をまとめました。

　①4つ以上のローン審査を受けると、それ以上はいくら審査を受けてもローン承認が出なくなります。　

　②個人信用情報：返済遅延の多発。返済を忘れて内容証明郵便をもらったことがある。消費者金融から借り入れをしている等の場合はローン承認を得る事が難しくなってまいります。

　③勤続年数が3年未満：・・・

　④ジンクス：・・・　

　⑤事前審査すると、・・・

　⑥転職の理由は・・・

　⑦返済比率の計算：・・・

　⑧事前審査書類の相違：・・・

　⑨増築未登記の部分がある場合、・・・。

　⑩条件に付いて：・・・

　⑪事前審査の結果はお客様にも通知されます。・・・

　⑫大手都市銀行間でも、返済比率や審査金利等が異なりますので、良く確認しましょう。

　⑬源泉徴収票の年収金額等改ざんしようと思えば出来てしまうのですが、後日判明してしまうと取引禁止等の重大問題に発展してしまいます。

　⑭銀行を騙してローン契約等を行うと、融資取消となり、残債を一括請求されてしまいます。

　⑮個人事業主：確定申告の修正申告していたり、税金等の未納がある場合、フラット35でもローンが難しくなってしまいます。

３．必要書類：事前審査に必要な書類です。

①事前審査書類：お客様のご署名・ご捺印箇所以外は営業マンで記入しても差し支えない箇所も多いです。間違えても訂正印まで求められないことが多いです。自信がない場合は鉛筆で書きましょう。

　②源泉徴収票：返済比率の計算の元となる年収を確認するために必要です。ない場合は、課税証明書を区役所で入手もしくは税務署で納税証明を入手することで代用できます。

　③運転免許証：・・・

　④健康保険証：・・・

　⑤会社概要書：・・・

　⑥直近の給与明細・賞与明細・職歴書・給与証明書：・・・

　⑦ローン償還表・謄本：・・・

　⑧媒介契約書：・・・

　⑨確定申告書３期分・決算書3期分：・・・

　⑩通帳の写し：・・・

　⑪フラット35の本申込み時には、直近2年分の課税証明書が必要となります。

４．諸費用：物件を購入する際には、物件価格だけではなく仲介手数料等その他の費用も必要となります。例：４，０００万円の物件を購入する場合約２００万円の諸費用がかかります。※ローン保証料を除く。

　①契約印紙10,000円：売買契約書に貼付するため必要です。

　②仲介手数料1,360,800円：(物件価格の3％＋6万円×消費税)

　③ローン印紙・・・

　④ローン事務手数料・・・

　⑤ローン保証料・・・

　⑥登記料40万円・・・

　⑦火災保険10万・・・

　⑧不動産取得税・・・

　⑨清算金・・・

５．特殊ローン：銀行ローンの中には住宅ローンのほかに、特殊なローンがあります。

　①リフォームローン：住宅ローンに組み入れて融資を受けることができる場合と、フラット35のように住宅ローンに組み入れることができない場合、返済期間が短く、金利も高いリフォームローンを利用する場合があります。

　②諸費用ローン：本体価格に加えて、購入諸経費まで住宅ローンに組み入れることができる場合や、返済期間は変わらないが、金利が高くなってしまう場合もあります。

　③親子ローン：・・・

　④ペアローン：・・・

　⑤住み替えローン：・・・

　⑥セカンドハウスローン：・・・

　⑦不動産担保ローン：・・・

７．銀行ローンの基礎知識※平成27年4月現在

　①変動金利2.475％

　②長期固定金利３%前後

　③変動と固定を組み合わせるミックスタイプがある

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８．フラット３５：住宅金融支援機構が融資する最大35年間金利固定で借り入れができる住宅ローン。各都市銀行やノンバンクで取り扱っている。

　【注意点】

　　①団体信用生命保険は任意加入のため、加入時は別途特約料がかかる。

　　②火災保険に35年加入しなければならない銀行もある。

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