用語集

新入社員からよく聞かれる用語についてまとめました。ここに記載された用語は、基本的なことですので、先輩に質問すると面倒な新入社員と思われてしまいます。ここに記載された用語は最低限覚えておきましょう。

 

•引渡遅延、引渡猶予とは、売却と購入の同時決済が必要となる買い替え時に行われる引渡方法で、本来売買代金受領と同時に鍵を買主に渡さなければいけないところ、買い替え先に引越しするまでの数日間引渡の猶予をもらうこと。

 •同時抹消とは、不動産についている抵当権・根抵当権を決済前に抹消するのではなく、決済時の残代金をもって返済し所有権移転登記と同時に抹消登記をすること。

 •先物とは、買取業者が再販売している物件。インターネットに買取業者から物件を借りて掲載しているために、他業者に紹介できない物件。売主を探して客付けすれば両手になる。売主は謄本等で探します。

 •売り止めとは、両手が狙える売れ筋の物件について、他業者の案内を受け付けないこと。その為、他業者からの物件確認には契約予定と伝える。

 •囲い込みとは、両手を狙うために、他社からの案内を受け付けず自社の顧客のみを紹介すること。売れない場合は、値段を下げていく。

 •敷地延長とは、敷延とは、旗地とは、専通とは、路地上敷地。旗状の敷地。敷地延長。専用の通路があると言う意味で専通ともいわれる。  

 •法下境界とは、擁壁の端に境界標が設置されていること。擁壁が隣地に越境していない。

 •まわり間とは、敷地外周の寸法のこと。

 •残地とは、土地の一部を測量して残った部分(実測されていない部分)のこと。法務局で取得できる測量図には実測面積が入っているものと残地面積が入っているものの2種類がある。

 •表層クラックとは、構造物を覆う表層(化粧部分・塗装部分)にヒビが入っていること。構造物自体には影響がないことが多い。

 •ゆとり返済とは、金利が当初10年間低く抑えられており、10年経過後金利が高くなってしまう返済方法。旧住宅金融公庫で使用されていた返済方法であり、10年経過後に住宅ローンが返済できなくなる例も多い。平成10年から14年に借り入れしている方に多い。

•評価証明書とは、固定資産税や登録免許税の算出する価格が記載されている書類。

 •耐震適合証明とは、住宅ローン控除や、登録免許税・不動産取得税の優遇措置を受けるために必要な証明。主に築25年を経過したマンション。築20年を経過した戸建を購入する際に必要となる。

 •適合証明とは、フラット35の融資条件に該当する不動産かどうかを証明するもの。

 •任意売却とは、住宅ローンが滞納しており、不動産を売却する必要がある為、売却金額を残債が上回っている状況でする売却。任意売却しなければ競売となってしまいます。尚、任意売却には、残債を回収できない債権者の同意が必要となります。

 •オーバーローンとは、売買代金を住宅ローンの残額が超過していること。

 •同時廃止とは、破産手続きの場合において、オーバーローン等により破産管財人が管理して換価する財産が特にない場合に、破産手続きを開始と同時に終了させること。同時廃止(破産手続き終了)後、破産者の免責を確定します。

 •保証会社とは、銀行ローンを保証してくれる会社のこと。昔は住宅ローンを借り入れする場合に連帯保証するケースがあったが、現在は保証会社に保証料を支払うことで代替している。

 •抹消書類の移送とは、抵当権の抹消書類を決済場所近くの支店まで移送してもらう事。抹消書類の受領が簡単になる。

 •抵当権とは、根抵当権とは、特に銀行の保証会社が、物件を売却して住宅ローンを回収する為に物件に設定する権利。抵当権は、現在のローン残高が増えることはありませんが、根抵当権は極度額の範囲内で残高が増えることがあるので注意が必要です。

•地上権とは、地役権とは、例えば送電線や線路、高速道路等の建築物を所有するために他人の土地を利用する場合に設定する権利。単に他人の土地を利用する場合は地役権が設定される場合が多い。例えば上下水道やガス管等の埋設管を他人の敷地に敷設する場合に設定します。

 •諸費用ローンとは、リフォームローンとは、不動産購入価格についてローンを組むだけではなく、購入に際し必要となる諸費用やリフォームについてもローンを組むことが出来ます。

 •住み替えローンとは、買い替え時に赤字となる部分を含む必要経費を次の購入先にプラスして借りる住宅ローン。例:「売却代金2000万円、残債2500万円、売却諸経費75万円、買い替先購入総費用3,000万円」の時に3,575万円の住み替えローンを利用する。

 •ペアローンとは、夫婦ペアで住宅ローンを組むこと。返済比率は夫婦の収入を合算して計算する。持分は互いの年収に比率して設定する場合が多い。

 •収入合算とは、自分の収入だけでは、返済比率上目的とする住宅ローンが借りられない場合に、生計を同一にする者の年収も返済比率の計算に組み込むこと。相手方は連帯債務者になることが多い。

 •内枠方式・元利金等方式とは、保証会社に支払うローン保証料を金利で支払う方式が内枠方式、現金で支払う方法が外枠方式

 •業物とは、買取業者が再販売している物件。客付けすると両手になります。

 •プロパーローンとは、フラット35のような他社が資金を貸し出す住宅ローンではなく、銀行が自ら取り扱っている住宅ローン。

 •あて物とは、本命物件と比較して感度を出すための、本命物件よりランクが落ちる物件。本命物件を案内する前に、あて物を案内します。

 •契約予定とは、販売物件に申し込みを頂いている為、他のお客様にご紹介できない状態。売れ筋の物件を他社のお客様に紹介させない理由として使われることもある。

 •レインズとは、不動産流通登録機構。一般的に売却不動産はここに登録されます。

 •公示地価とは、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示(平成25年地価公示では、26,000地点で実施)するもの。

 •基準地価とは、各都道府県が毎年発表する土地の価格。国土利用計画法に基づくもので、価格の基準時点は、毎年7月1日。

 •個人信用情報とは、個人の信用(返済)情報。住宅ローン滞納の有無、破産や債務整理等の事故情報のこと。主に全国銀行協会、JICC、CIC。最近は携帯電話や奨学金の滞納情報等も登録される。

 •ハンコ代とは、主に任意売却の場合に、先順位抵当権者等がいるため債権を回収できない抵当権者に任意売却に協力(抵当権抹消)してもらうための費用。 

 •路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格。国税庁が公表し相続税・贈与税の算定基準となる。一般的に実勢価格の6割程度で評価されている。

 •濃いとは、薄いとは、媒介契約や契約、案件等についての進捗度を表す感覚的な表現。濃いと確率が高い。薄いと確率が低い

 •道路査定とは、道路査定とは、民有地と官有地の境界を決めるための行為。一般的には土地家屋調査士と自治体の道路課の調整結果により定まる。敷地を分割する際には、道路査定が終了している必要がある。 特に赤道や水路査定には要注意。

•2項道路とは、建築基準法上の道路であるが、幅員が4m無いために、セットバックが必要となる道路

 •但書道路とは、基本的には再建築が出来ない道路。但し、特定行政庁の許可が得られた場合に、再建築が可能となる。包括基準といって、許可条件があらかじめ決められており、基準を満たせば許可が出る場合がある。

 •感度とは、お客様を物件に案内した時のお客様が気に入っている度合い。感度が出てれば契約に向けて条件を詰めていく。感度が出ていなければほかの物件を紹介していく。

 •初案とは、お客様が初めて物件を内見する事で、まず購入申し込みには至らない可能性が高い案内。例:初案なので決まらない。

 •廻り間とは、敷地寸法の別称。物件調査の時に廻り間をメジャーにて測る。

•内容証明郵便とは、相手方に出した郵便物と同じ内容が郵便局に保管される郵便。相手方に郵便を送付した証明ができる。郵便を発送した事実を証拠にしておきたいときに使用する。

 •帯とは、販売図面の下部にある物元業者の情報。レインズで引っ張った情報をそのままにお客様に紹介しては抜かれる可能性があるため。お客様に販売図面を渡す場合には、自社用の帯に変えます。

 •セットバックとは、敷地の一部を道路等に供するため、敷地面積や建築面積が減少してしまうこと。 セットバック後の道路(敷地)については上地することも可能。

 •マイソクとは、毎日速報の略。買取業者の物件情報が週に2回程度届けられる。

 •販売図面とは、物件情報をレインズに登録する為の案内図面

 •青図とは、建築当時の設計図書。青焼きしている図面。 

 •捨印とは、後で間違いが発覚した場合に訂正できるよう予め押印しておく印鑑のこと。

 •代理受領とは、抵当権の抹消書類を銀行から司法書士が代理で受領すること。決済時に売主が忙しいため抹消書類を銀行に取りにいけない場合に使用する。

 •仮測とは、仮に測量すること。費用がかかることが通常だが、よく依頼する土地家屋調査士の場合には無料でやってくれることもある。主に境界標・越境・セットバックの有無等を確認するために契約前に行う。

 •控え壁とは、ブロック塀の高さが1.2mを超えるときは、長さ3.4m以内ごとに基礎と塀と一緒に つくる必要があります。ブロック塀の高さは最大2.2Mまで。

 •行政サービスコーナーとは、住民票、課税証明や印鑑証明が取得できる土・日対応の行政サービス。但し、固定資産評価証明は取得することができない。

 •担保評価とは、住宅ローンが滞納された場合は、担保物件を売却して回収することになり、銀行が回収を見込む物件の評価のこと。住宅ローンの事前審査時に担保評価を行っていない銀行もあり、この場合本審査が物件による原因で否決される場合があります。

 •安息角とは、土圧をかけてはいけない擁壁等を活かすための角度。

 •建築計画概要書とは、建築時の概要が記載されている書類。建築主、施工会社、設計会社、確認機関、敷地と道路との関係、容積率オーバーの有無を確認します。※昭和40年代前のものは保存されていない行政が多い。

 •検査済証とは、建築計画どおりの建物が建築されているかどうかの検査が完了している事を証する書類。築年数が経過している戸建てなどでは取得していない場合が多い。取得していない場合、特に擁壁や地下車庫は安全性が確認できないことになる。

 •台帳証明とは、主に、建物建築時に検査を受けたのか、造成した時に検査を受けたのか、擁壁築造時に検査を受けたのかを証明する書類。

•重要事項調査報告書とは、マンションの管理会社から、調査マンションにおける重要な事項を報告してもらう書類。発行までに数日かかる場合もある。

 •瑕疵担保責任とは、シロアリ、雨漏り、給排水管の故障は引渡し後3ヶ月間売主にて責任を負担する。 主要な設備について引渡し後1週間は売主にて責任を負担する。

 •解除条件・停止条件とは、有る条件が成就する事によって効果が無くなる行為。

・耐力壁とは、柱と柱の間に「筋交い」が斜めに入った壁や、構造用合版と呼ばれる強度の高い板などがはめられた壁など、水平方向の揺れに抵抗する力を持った壁。外壁のタイルなどとは違う。耐力壁1枚ごとの強度と長さ(横幅)から「壁量」を計算し、それが方向ごとに規定量を上回る必要がある。

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