ガス管老朽化8万本
本日の読売新聞の記事で、ガス漏れの恐れのある古いガス管が全国で8万本もあるという記事が出ていました。
平成8年以前に使われていた鋼鉄製のガス管は、古くなると腐食しやすく、20年を超えるとガス漏れの発生件数が増える傾向にあるとのことです。
道路部分のガス管はガス会社で交換しますが、私有地部分のガス管は所有者のものなので、交換費用が自己負担になってしまいます。特に商業ビル・マンション・アパート・私道では交換部分が大きく、その費用も場合によっては数千万円かかるなど大きくなりがちなので、今後危険性と交換が問題となってくることと思います。
ガス管に限らず給排水管〈特に私道〉や擁壁、地下車庫等は老朽化した時に、交換ややり直しの費用の問題から不動産の価値を大きく下げることになりかねません。そのような問題を抱えた不動産が時限爆弾を抱えてたくさん残っていると考えると、不動産取引時にはそのような危険性を考慮して進めていかなくてはならないと実感致します。
値上がりの期待感で不動産が買われるバブルへ
2020年の東京五輪に向けた大規模再開発、円安による外国人観光客急増・海外マネーによる都心の買い占め、日銀による異次元金融緩和、これらを背景として、不動産の値上がり期待感が上昇している。
実際に2015年の地価公示価格は前年と比べて5％～7％上昇している地点もある。都心の地価は、バブル期の水準に近づいており現在はバブル前夜ともいえる様相を呈している。また、投資会社による買収も積極的に行われ始めており、「目黒雅叙園」「中座くいだおれビル」等今年に入ってから大型案件の取引も出ている。
今後、値上がり期待の買収、高値での転売が繰り返されていけば、あっというまに地価が上昇していくバブルになるが、中国をはじめとする新興国等の実需によるものではない地価上昇は、値上がり期待が収束する（織り込み済みとなる）東京五輪の開幕する前にピークを迎え、バブルもはじけてしまう。
売主の残置物問題。
売主の中に始末の悪い売主がいる。
照明器具、カーテン、エアコン、果てはその他のゴミというべき残置物をとにかく置いていこうとする売主は締まりが悪い。
確かに、不要なゴミを自分で処分しようとすると大変な労力になる。ところが、現在では引越し時に出るゴミは引越し業者が処分してくれるのでそこにお願いすればいいだけなのである。百歩譲って処分費をかけたくないというのであれば当然自分でするのが当たり前である。
ところが、そこをどう間違ってか、買主に処分させようとする不届きな売主がいる。エアコンはまだ使えるので置いて行っても良いか、新居で照明を購入したので現在使っている照明は置いていきます、カーテンはないと不便だろうから置いていきます、等々、仮に買主の希望もあって本当に好意で置いて行ってもらうものについては良いが、どうしても押し付けようとしていく売主がいる。
極めつけは、本当の単なるゴミを、契約の条件面で買主の要望に応えたという理由で置いていこうとする売主だ。どのような神経でそこまでできるのかわからない。自分のゴミを他人に処分させる、自分の仕事を他人に押し付ける、自分のミスを他人のせいにする、、、。そのような人の間に立って調整する不動産仲介、この時ばかりは辟易とする。
今年の新入社員はどうでしょうか。最初は電話応対。
新年度に入り、今年もまた新卒君が配属された。今年の新卒君の出来は如何だろうか。
最初に教育されたのは、電話応対だった。
新卒君は、出る電話が誰からなのか全くわからないため、相手の名前を何度も聞き返す場面が多い。
また、社内と社外で自分の上司を呼称するときの使い分けができていない。
社外の人に応対するときは、自分の上司は呼び捨てで良いが、社内の人に対応するときは自分の上司を役職付で呼ばなければならない。
不在の時は伝言メモに記さなければいけないところを、戻ってきた時に口頭で伝言内容を伝えてしまっていた。
電話応対は基本中の基本になる為、一刻も早く覚えて欲しいものだ。
危険空き家の主な判断目安が発表されました。
5月に施行される空家対策特別措置法。解体勧告などの対象となる危険空き家と判断される主な目安が国交省から発表されました。全国で820万戸にも上る空家。空家と判断される基準、空家のビジネスチャンス、空家のリスク、自治体の取り組みなど、今後注目される問題です。
1．【主な目安】なかなかここまで放置されている空家は少ないのではないでしょうか。
・建物に傾きがあること
・土台にシロアリの被害があること
・トタン屋根や看板などが落ちそうなこと
・ゴミの放置や投棄で多数のネズミやハエが発生していること
・立ち木が建物を覆うほど茂っていること
・多くの窓ガラスが割れていること
2．【ビジネスチャンス】不動産業界がビジネスチャンスとして注目している「空き家管理問題」。各社で様々なサービスやセミナーが始まっています。
・東急リバブル：空家相談サービス（売却・賃貸・管理の三つの視点で総合的な提案）
・住友不動産販売：ステップ空家巡回サービス（長期間空家となっている一戸建て、マンションを専門スタッフが月に一度、巡回点検するサービス）
・三井のリハウス：空家・空地巡回サービス（戸建て・マンション・土地に対して月に1回巡回・確認し、状況を報告）
3．【リスク】空き家には様々なリスクがあります。特に事故が起こってしまうと、事故物件として不動産評価が大きく下がってしまいます。
・放火：放火犯が狙いやすいのが空家です。また、タバコのポイ捨てなどでも出火してしまいます。
・不審者：ホームレスが住み着いたり、人目につかないところで犯罪が起こったりします。
・相続税：敷地の相続評価額が80%減額される小規模宅地の特例が適用されません。
・譲渡税：空家になってから3年後の年末以降は、居住用財産の特別控除が使えなくなります。
・固定資産税：更地と同様の評価がされることによって、固定資産税が6倍になる可能性があります。
4．【自治体の取り組み】各自治体でも独自の取り組みが始まっています。解体だけではなく、空家を活用しようとする動きもあります。
・解体費用を補助
・空き家の購入や賃借を希望する方に情報提供
・空き家を改修し市民活動や地域活動に役立つ集会所として活用する人たちも応援
5．【空家が増えている理由】こんなに空き家が増えてしまったのは、少子高齢化や地元の過疎化が原因かもしれません。
・自宅を空家のままして老人ホームに入所
・相続した親の不動産を放置
・解体費用がない
