新入社員の仕事の流れ【仕入編】
ここでは、不動産買取会社に就職した新入社員の仕入の流れを説明致します。
【不動産会社訪問】
①不動産仲介会社
②土地売会社
③どこに行くのか(レインズ掲載・紹介)
④同行(上席の名刺)
【会社アピール】
・何が得意なのか
・ノルマがどれくらいあるのか
・持ち物
【ヒアリング】
①媒介契約はあるのか
②期限はいつか
③目線や他業者の回答はどれくらいか
④売却の事情
⑤現地立ち入りの可否
⑥自社基準に抵触していないか
【資料収集】
①謄本
②公図
③測量図
④都市計画図
⑤道路査定図・道路種別
⑥ライフライン資料
⑦地区計画・建築協定資料
⑧埋蔵文化財資料
⑨見積書
➉建築概要書・検済(工作物・開発登録簿宅造)
【査定】
①再販売価格の精査
・スーモ等で販売物件の確認
・レインズ等で成約・販売事例を確認
②見積の精査
・同じ作業内容でも業者さんで出てくる金額が違います
③仕入価格の精査
・購入時の坪単価が高値の相場と比較してどれくらい乖離しているか
【回答】
・その他大勢にならないことにこだわる
・交渉条件に注意する(専任返し・先行販売・先行解体・先行着工・引渡時期)
・案件の断り方
・買付、取り纏め依頼、入札
【契約】
・手付金
・持ち回り
・社判
・資料
・本人確認
新入社員の業務指示対応・報連相
新入社員が業務を遂行する上での注意点をまとめました。
【自分にボール(業務指示)が来たときの対応】
①その場でボールを返せるよう質問できることがベスト
②ボールの内容を確認し、返そうとするボールが合っているか確認
※サッカーボールを渡したのに、バスケットボールを返しては✖
③その場で返せないボールであれば、いつまでに返せるか報告
④一番良くないのが、ボールがどうなったか聞かれること、聞かれたときにボールの内容を質問すること
※ボールを渡した側は、返ってくるのを待っています。
【報告の仕方】
①報告の種類を伝える
・良い報告、悪い報告、プロジェクトの進捗報告、案件相談
②先に結論から
『悪い報告例』
クレームになってしまった、工事費用が高くなった、面積が減った
買付が壊れた、土木工事が遅れている、確測できない恐れがある
見込んでいた(数字計上していた)案件がダメになった
『プロジェクトの進捗報告例』
前から手配していた工事の日程が決まった、隣地と会えた
先行外構行うことになった、決済日が延期となった
隣地から借水することになった、決済予定日が前倒しになった
『案件相談』
ポンチ絵を見てもらいたい、工事費概算を教えて欲しい
再販価格を検証して欲しい、2段擁壁があるか取組んで良いか
成約事例が見つからない、見過ごしている工事費がないか
買付を出していた案件がまとまらなかった
③良い報告はどんな報告の仕方でもOK
【相談の仕方】
報告は、まずは自分がどの様に決着したいのか予め考えた上で、その方法が合っているかどうかを確認する形としてください。
①悪い例
○○の案件ですが、お客様から□□とクレームになっています。どの様に対応したら良いですか？
②良い例
○○の案件ですが、お客様から□□とクレームになっています。△△と対応しようと思いますが、どうでしょうか？
