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中古戸建てを購入（内見）する際にチェックしたい事項をまとめました。

１．シロアリがいないか⇒床下点検口から床下に潜ってシロアリがいないか確認します。

２．雨漏りがないか⇒点検口から天井裏に入り、雨染みがないか確認します。

３．給排水管の故障がないか⇒特に床下を確認し、水漏れがないか、水を使用していないのにメーターがまわっていないか確認します。

４．給排水管が隣地を通って配管されていないか、隣地の給排水管が敷地を通っていないか⇒最終マスを開けて確認します。

５．雨水の処理がきちんとされているか。

６．外壁のコーキングに著しい劣化がないか⇒雨漏りの原因となります。

７．外壁や基礎にクラックがないか⇒ヘアクラック程度であれば問題ありません。

８．違法な増築がないか⇒更なる増築ができない場合や固定資産税が追徴される場合があります。

９．塀や擁壁に問題がないか⇒撤去ややり直しが必要となる場合があります。

１０．接道に問題がないか⇒大幅なセットバックや再建築できない場合があります。

１１．傾きがないか⇒建具や窓に開閉に不具合がないか、水平器等でも調べます。

１２．腐食やカビがないか⇒建築に欠陥がある場合、カビや腐食等のサインが生じます。

１３．電波障害がないか⇒電波障害があるため、地デジをCATVで視聴している場合があるので売主に確認します。

１４．植栽に問題がないか⇒植栽の落ち葉が隣地へ落ちたり、隣地の落ち葉が落ちてきたり些細なことでトラブルの原因になります。

これまでに携わった不動産買取事例についてまとめました。どのような場合に不動産買取を利用するのか参考にしてください。

1．所有不動産の売却を条件に新築マンションを購入したお客様が、販売活動の結果売れなかったので売却期限に不動産買取を選択。

2．離婚が原因で不動産売却を決めたが、売却手続きが面倒なので不動産買取を選択。

3．リストラの為、住宅ローンの支払いが困難になったお客様。相場価格を遥かに超える残債（住宅ローン）が残っていたため、とにかく早く売却したいと不動産買取を選択。

4．不動産仲介で相場価格の売却活動をしていたが、不動産業者間ネットワーク「レインズ」を見た不動産買取業者がノルマ達成の為、値段交渉せずに不動産買取。

5．高圧線、鉄塔、都市計画道路の拡幅、線路の地上権により不動産仲介での売却が難しい不動産。売主も売却できれば条件は問わないと不動産買取を選択。

6．築年数が経過した不動産。お客様をご案内しても成約しないため、不動産仲介で売却するにはリノヴェーションする必要があるが、リノヴェーション費用を負担するリスクがあることや居住しながらのリノヴェーションも難しい。リノヴェーション前提の不動産買取業者への売却を決断。

7．相続により取得した古家付の土地。建ぺい率、容積率が良かったため分割して戸建てを2件建てることが可能な土地だった。建売業者の買取価格が査定価格と変わらないため、不動産買取を選択。

一番高い不動産買取価格を提示してもらうためにはどのようにしたらよいのでしょうか。

【自分で不動産買取業者に直接依頼する】

数えきれない不動産買取業者には、それぞれ得意分野・不得意分野、積極的に仕入れをしている時期・再販売に力を入れている時期、出来る仕入れ担当者・できない仕入れ担当者、等の様々な事情がございます。一番高い不動産買取価格を査定してくれる不動産買取業者を選ぶにはこれらの事情に精通するのはもちろんのこと、幅広い人脈を持っていなければなりません。すなわち一般の人が、インターネットサイトで知った、若しくは近所で再販売している不動産買取業者に不動産買取を依頼してもうまくいかないのは想像に難しくありません。また、不動産買取業者にとっては安い値段で仕入れが出来ることにこしたことはありません。一般のお客様には、安い買取金額を提示してくることでしょう。

【不動産仲介会社に不動産買取業者を紹介してもらう】

それでは、どのようにしたら一番高い不動産買取価格を査定してもらえるのでしょうか。結論は、不動産仲介会社に不動産買取業者を紹介してもらうことが最良の結果につながります。もちろん、自分で不動産買取業者を探して買い取ってもらう場合と比べて、仲介手数料が発生してしまうので一見損をしてしまうような感じがするのですが、不動産買取業者間でも買取価格が200万円以上異なることが一般的であること、不動産買取査定価格を不動産仲介会社の営業力で100万円以上上げてもらえる場合が多、営業マンと買取担当の付き合い方で値段が大きく変わってくることからすると、仲介手数料を払った以上の見返りがあるのは間違いありません。

不動産買取査定価格は自分で依頼するよりも不動産仲介会社にお願いした方が最良の結果につながると思います。

【特殊事情】

・決算月：決算に向けて高く不動産を買い取ってくれる会社があります。

・在庫不足：販売が好調で在庫が不足している場合など、高く買取金額を出してくれる場合があります。

・ノルマ：ノルマに追われている不動産買取担当者に査定を依頼すると思いがけず高い金額を出してくれることがあります。

・抱き合わせ：別の物件を安く買取できることを条件に、もう一方の物件を高く買い取ってくれる場合があります。

・高利益：別の物件で高利益が出た場合などは、次の物件の仕入れの時に見込み利益を低く設定してくれることがあります。

・退職社員：退職が決まっている社員は、保身がないため、冒険してでも不動産を買い取ってくれます。

ダイエット開始9か月後に温泉で体組成計・ボディプランナーを計測致しました。

BMI　22.9

体重　67.8㎏

体脂肪量　12.1㎏

内臓脂肪指数　80

筋肉量　24.0㎏（腕2.9㎏、脚11.4㎏）

体脂肪率　17.9%

筋肉率　35.4％

基礎代謝量　1512kⅽal

骨量　2.6㎏

水分量40.8㎏

筋肉レベル（1～8）　全身6　腕7　脚6