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媒介継続

首尾よく媒介契約を締結できたとしても、高い値段で契約してしまい売れない、お客様の案内が入らない、他社からの横槍が入ってしまった等の理由になり、お客様との関係が疎遠になってしまい、媒介契約期限が更新できず終わってしまうケースがあります。媒介契約が切れた後他社から安い値段で販売され即決されてしまったりしたら目も当てられません。そのような事態を防ぐための解説です。

1.・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

2.他社からの横槍:売主は媒介契約を締結する前には色々な不動産会社に声をかけているものです。媒介契約後も他社からの横槍が来るものと思っておきましょう。実際に横槍が来ても良いように売主に予め説明しておく必要があります。

3.抜き行為:他社から連絡が来ても自分に任せていると伝えてもらいましょう。本来、他社で媒介契約している売主に直接声をかけるのは「抜き行為」と言われルール違反です。売主には、そのようなルール違反をする会社があると伝え、直接連絡してくる会社はマナーが悪い会社であると認識を持ってもらいましょう。

4.囲い込みについて:昔は不動産会社が物件情報を独占し、他業者のお客様に紹介させず自社のお客様のみに物件を紹介するという両手契約を狙った「囲い込み」行為が横行していました。しかし、囲い込み行為は売主の販売機会を減少させ、本来値下げをしなくても売れたかもしれないというチャンスを逃すことにつながりかねず売主の利益を損なうということで、現在では不動産業界では厳しく禁じられています。一時期は社会問題にもなりました。このような昔のイメージを持っている売主には良く説明しておかなければなりません。

5.レインズ:売主の中には、極端なケースになると依頼している店舗にしか不動産情報が伝わっていない為同じ会社の他店舗には情報が伝わっていないと思い込んでいる人や、他業者には不動産情報が伝わっていないと勘違いしている方もいます。その為、レインズの販売図面ダウンロード数や他社のお客様がなぜ内見に来ないかを良く認識しておいてもらう必要があります。

6.販売活動期間の目安:査定価格より高い金額で販売活動を開始する時など、予め販売活動期間が長くなることを伝え、査定価格に値段を変更するまでは媒介契約を継続してもらうことを予め約束してもらいましょう。「査定価格より高い金額で販売活動させて頂くことは全く問題ありません。しかしながら査定価格であれば当然売り切ることはできるのですが、それより高い金額となると難易度が高くなります。難易度が高いことに売主様の希望でチャレンジさせて頂くので、媒介契約は査定価格に変更するまでは継続して頂きます。弊社でも値段が高いからといって何もしないわけではありません。当然最大限の努力をさせて頂きますので宜しくお願い申し上げます。」

7.チャンスが欲しい:販売活動しても売れない理由に、販売価格が提示した相場価格より高いということがあります。媒介契約の継続が難しければ、最後に販売価格を相場価格に変更して頂き、1ヶ月程度の猶予を頂き、必ず売り切るから少しだけチャンスが欲しいと説得しましょう。「これまで売却することができなかったのは相場価格より高い金額で販売していたからで、当然の結果と言えます。この金額であれば他社と媒介契約を締結しても同じ結果となってしまいます。販売価格を査定価格に下げて頂ければ必ず売り切りますので何とかお願いします。売却することを一番に考えるのであれば価格を下げましょう。それでダメであれば弊社の力が無いということなので、他社と媒介契約して頂いても構いません。」

8.これまでの販売活動内容をまとめる:売主に販売状況をこまめに報告しているつもりでも目で見てわかる書類が残っていなければなかなか伝わりません。一生懸命営業活動しているのに、内見数が少なかったという理由で媒介契約を切られてしまうことが良くあります。内見数を増やすために、他業者への紹介、ポスティング等の広告、登録客への紹介、等これまでに行った販売活動内容をまとめておいて売主に見せるようにしましょう。

9.具体的な話:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

DM(相続・空き家・買い替え・資産処分による売却の提案)

不動産ご所有者様

不動産仲介会社

支店名

担当者名

相続・空き家・買い替えのお悩みはございませんか

 【早く整理したい】

相続したご両親の実家、住んでいるところから離れたところにあるということもあり、誰も住む予定がないので出来るだけ早く売りたい。お住まいだったご両親の荷物が多く片付けがなかなか進まない。そんなお悩みをお持ちの方には、買取という方法で不動産をご売却することもできます。また、単に評価だけ知りたい、相続不動産が遠方にあるという方への対応も可能ですので、お気軽にお問い合わせ下さい。

 【不動産譲渡税】

空き家をご売却する際に注意したい税金に不動産譲渡税があります。不動産譲渡税は、ご購入価格より高い金額で所有不動産を売却する際に、その売却益について課税される可能性のある税金ですが、場合によっては居住用財産の特別控除(※空き家でも適用対象となる場合があります)という税制が適用できることもあります。ご相談頂いたお客様の中には、もう少し早くご売却することができていたら・・・という方もいらっしゃいます。所有不動産の購入価格が不明な方は、一度税理士に相談しても良いかもしれません。

 【資金計算】

お買い替えをご検討されているお客様にとって、最も気になることは資金計算や仮住まいの要否ではないでしょうか。弊社では、所有不動産売却の確実性を重視した査定金額や、仮住まいが不要となる方法でのお買い替え方法をご提案しております。お買い替えする場合の方法を聞いてみたいというご相談だけでも構いません。是非お問い合わせ下さい。

【資産処分】 事業用不動産を所有されているお客様にとって、特に心配なことは資産管理やローン返済ではないでしょうか。弊社では、資産管理が大変になってきたじぎょうよう不動産や、稼働や節税効果が低下してきた事業用不動産のご売却を提案しております。ご所有不動産の相場だけでも知りたいというお問い合わせだけでも構いません。お気軽にお問い合わせ下さい。

DM(査定の提案)

不動産ご所有者様

不動産仲介会社

支店名

担当者名

 

ご存知ですか、ご所有不動産の査定価格

「査定価格」は、物件調査および近隣の取引事例、現在の市場動向等を総合的に勘案し、おおむね向こう3ヶ月の市況予測のもとに、宅地建物取引業の規定に基づきご提示するものであり、お客様がご所有不動産の時価を把握する際の参考となるものです。「査定価格」は不動産流通推進センターの『価格査定マニュアル』の内容に準じて算出されます。

 不動産仲介会社のアピール

 〇〇店舗では、こうした豊富な取引経験をもとにご相談頂いたお客様の査定事情をお聞かせ頂き、これまでの不動産市況から最新市場動向の推移により、将来のご売却の際に活用できる3段階の価格(成約事例に基づく査定価格、売り出し価格、成約予想価格)をご提案させて頂いております。

 これにより、マンション(戸建て)のお住み替えを考えているお客様、空室のご売却を考えているお客様、相続によるご売却の可能性があるお客様などは、事前に売却スケジュールや資金計画を立てやすくなり、将来への不安を少しでも解消することができるものと存じます。

 無料簡易査定実施中

 そこで、そのようなお客様からのご要望にお応えする為に無料簡易査定を実施しております。今すぐではないが将来のために査定しておきたいとお考えの方にご参考にして頂けるものと存じます。是非一度ご依頼下さい。ご相談は、秘密厳守・無料にて承ります。皆様からのご連絡、心よりお待ち申し上げます。

お礼状 契約後 お客様 お変わりありませんか

過去にお取引のあったお客様に、再度のお取引を目的として、その後のご様子を伺う手紙の例文です。

ご無沙汰いたしておりますが、お元気でいらっしゃいますか。

〇〇不動産〇〇でございます。

その節は大変お世話になり誠にありがとうございました。

私は現在、〇〇店舗に配属となり、〇〇エリアを中心に不動産売買のお手伝いをさせて頂いております。おかげさまで店舗の中核を担い、不動産の売買を検討されているお客様にとって安心できる営業マンとして多数のお取引をさせて頂いております。また、相続・買い替え・不動産投資等の複雑なお取引でもお客様のご期待に応えられるべく万全の体制を整えて業務に精を出しております。

その後、ご所有不動産のことでご相談やお困りごとが生じていないかと思い、ご様子をお伺いさせて頂きました。

・・・この続きはマニュアルの「役立つ書類」に掲載しています。・・・

 

野村不動産アーバンネットへの志望動機

私が野村不動産アーバンネットを志望したのは、購入検討客を重視している方針と、ワークライフバランスが非常に充実していると考えたからです。ノムコムによるきめの細かい顧客フォロー、充実した仕事をするために必要な休暇、お客様から信頼される宅地建物取引士・会社としてのバックアップを実現させるためには、・・・