Monthly Archives:3月 2017

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ゼロ社員・タコ社員・赤字社員の割合

月単位でみると、優れた営業マンでも全く契約できなかった。そういうこともあります。1件も契約できない社員はゼロ社員、タコ社員と呼ばれてしまいます。

【ゼロ社員・タコ社員の割合】、

・全営業マンの内10%程度

・2店舗中1名程度

【赤字社員】

赤字社員とは、単月や月平均で200万円以下の成績しか計上できない社員のことをいいます。在籍しているだけで赤字となってしまうので、非常に肩身が狭く、成績向上のための研修等に参加しなければなりません。

・全営業マンの内30%程度

・2店舗中3名程度

上記社員になってしまうのには、担当している物件やお客様が少ない等の理由があり、1度上記社員になってしまうと、その状況からなかなか抜け出せなくなってしまいます。そのような状況に陥らないようにしましょう。

店舗の平均実績

営業マンに達成しなければならないノルマがあるのと同じで、店舗でもクリアしなければならないノルマがあります。ここでは店舗規模毎のノルマをまとめてみました。

【平均店舗の実績】

・4名程度の店舗・・・月1,200万円

・5名程度の店舗・・・月1,500万円

・6名程度の店舗・・・月1,800万円

【トップ店舗の実績】

不動産仲介会社には地域の稼ぎ頭となる旗艦店舗があります。旗艦店舗には大きなノルマが課せられています。大凡1月に20~30件の契約で3,000万円~4,000万円の仲介手数料収入があります。

トップ営業マンの1ヶ月当たりの営業成績例

不動産仲介会社のトップ営業マンが、1ヶ月で成約する契約内容の例についてまとめました。流石に毎月これだけの契約をすることはできませんが、上手くいくとこれ以上の成績を上げることもできます。

 

トップ営業マンの単月の営業成績12,270,000円

 

1.東京都事業用ビル2億円(片手投げで契約)

  手数料6,060,000円

2.神奈川県古家付土地3,000万円(業者購入)

  手数料1,920,000円

3.千葉県マンション2,000万円(買い替え)

  手数料660,000円

4.埼玉県中古戸建3,500万円(付けられ)

  手数料1,110,000円

5.東京都中古戸建て4,000万円(エンドダブル)

  手数料2,520,000円

越境物に関する承諾書

越境に関する承諾書

〇(以下「甲」という。)と〇(以下「乙」という)とは、後記表示の不動産(以下「本物件」という。)に関して次のとおり合意した。

第1条 別添平成〇年〇月〇日付測量士作成『現況測量図』にて図示されているとおり、乙所有不動産敷地内に甲所有のブロック塀の一部が越境していることを甲は承諾します。

第2条 前条の越境に関し、乙は甲に対し、越境物の是正等、その他何らの請求もしません。

第3条 甲及び乙が、将来本物件を第三者に譲渡する場合も、本承諾書を当該第三者に継承させるものとします、尚、甲の承継者が、将来ブロック塀やフェンスを造り直す際には、越境を是正するものとします。

上記合意の証として、本承諾書2通を作成し、甲乙署名押印の上、各1通を保有するものとします。

                             以上

平成 年 月 日

甲 住所

氏名

乙 住所

氏名

≪不動産の表示≫

【甲所有不動産】

《建物》所在:  家屋番号:  種類:  構造:  床面積:

【乙所有不動産】

《土地》所在:  地番:  地目:  地積:

売主査定価格提案書(マンション)

お客様

平成29年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

この度は、ご所有不動産の査定をご依頼頂きまして誠にありがとうございました。

早速、下記のとおり査定価格を算出致しましたので、ご検討頂ければ幸甚でございます。

 

  1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

    1. 所在
    2. 交通
    3. 面積:75.89㎡、3LDK
    4. 方位:4階南東向き、眺望良好
    5. 築年:平成5年3月、リフォーム履歴なし
    6. 分譲:野村不動産
    7. 環境:
    8. 室内の状況:

ご相談頂いている不動産の建物は、平成5年に野村不動産が分譲した重厚感のあるマンションで、〇〇地区を代表するシンボルマンションでございます。分譲価格が〇〇万円と高額であることもあって、お住まいになっている住民の方も一定の地位に就いておられる方が多く、マンションの管理状況も非常に良好でございます。

 

2.不動産市況について

  不動産業界を取り巻く環境は、都心部の不動産高騰化の頭打ち、郊外での空き家の増加、新築戸建・新築マンションの供給数減少を背景に不透明な状況が続いております。特に景気対策、物価上昇、円安、東京オリンピック等により景気回復が期待できない結果となってしまった場合においては、不動産地価が下落してしまう可能性が少なくないという状況です。

  今後ご所有不動産のご売却を検討されている方にとっては、景気回復を見据えながらどのタイミングでご売却することが最適なのかを探っていくことになると存じます。

  不動産価格上昇のピーク時に売却することは如何なるプロでも難しいこと、既に不動産価格は値上がり済みで今後の大幅な値上がりは難しいことからすると、現時点でのご売却も正解かもしれません。

 

3.弊社の取引実績について

弊社は上場企業として全国〇〇店舗のネットワークを持ち、平成26年度の仲介部門でも〇〇の実績を誇っています。このため、現在の不動産市場価格については常に最新情報を収集して各地域の実勢価格を的確に把握する一方、豊富な取引経験を基に複雑な権利関係の案件や一般には困難と思われる取引も多数手がけて参りました。

人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。

  弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。

 

4.想定される一般のお客様について

対象不動産は、バス便、築年数、管理費が他のマンションと比べて高額である、という特徴がございます。想定されるご購入検討者様は、戸建てや3,000万円以上のマンションには手の届かない30代前後のご家族様や、お子様が独立して手広になった戸建てからマンションへのお住み替えを検討されるご年配のお客様でございます。そのため、ご購入対象者様がある程度限られてしまうという事情から、販売期間が長期化する傾向にございます。

 

 ご売却時に、タイミング良くご購入検討者様がいらっしゃらないと、販売期間が長引いてしまう可能性が高いといえます。

 

5.想定される法人のお客様について

一般のお客様でのご成約が難しい場合や、室内状況が思わしくない不動産のご購入対象者様として有力なのは、物件を購入してリフォームしてから再販売する買取業者様になります。買取業者様は、金額さえ折り合えば購入できないということが少なく、リフォーム費用も安く抑えることができ、買取金額が低価格帯であれば設定される利益率も低くなるため、場合によっては一般のお客様が購入する金額との乖離が大きくない場合もございます。また、買取業者様が購入される場合、未公開でのご売却が可能、ローンの白紙条項がつかない、売主様が負担する瑕疵担保責任が免責、引渡時期の融通が利きやすいという利点がございます。

 

お客様によっては、一般のお客様にご売却せずに未公開での早期決着が見込める買取業者様へのご売却をご希望される方もいらっしゃいます。

 

6.具体的なお客様について

現在、私のお客様で能ケ谷にお住まいのお客様が二世帯住宅をご売却してマンションへのお住み替えを検討されています。ご予算が購入諸経費を含めた2,000万円なのでリフォーム費用等がかからないお部屋を探されています。尚、弊社の取引先買取業者数社様に買取価格を打診したところ、1,000万円~1,300万円でのご回答を頂いております。

 

私のお客様で、ご検討をお勧めしたい方がタイミング良くいらっしゃいます。

 

 

7.販売活動方法について

現在、弊社にご検討をお勧めしたいお客様がいるということ、近隣にお住まいの方でタイミング良くマンションへのお買い替えを考えている方がいるかもしれないということ、弊社ではご紹介できる取引先買取業者様が多数いることから、全ての可能性を考慮した販売活動を進めていくことが最良と存じ上げます。

 

具体的なお客様へのご紹介、近隣にお住まいのお客様への広告、買取業者様へのご紹介と、同時並行でお客様へのご紹介を進めてまいります。

 

 

不動産売却で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【タイミング】です。

お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、弊社では当地域において多数の成約実績があり、購入希望登録者様や取引法人様も多いため、当地域での販売物件については絶対の自信と誇りを持って営業しております。

不動産売却において大切なことは担当した営業が『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』『購入見込み客様に以下に適切なご紹介ができるか』『タイミングを逃さずに好条件のお客様とご契約できるか』であると考えております。

 担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

 地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

 ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。

 

以上ご多忙中のところ長文の査定書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。