合同会社のデメリット
ゆくゆくは法人化して不動産賃貸業を本格的にスタートしたいのですが、合同会社が良いのか株式会社が良いのか考えています。下記は現時点での問題点です。
【問題点】
①経済的メリット（合同会社約8万円、株式会社約22万円）
→間違いなく合同会社が良いです。
※株式会社にした場合、10年毎の役員改選登記費用、毎年の公告が必要となります。
②合同会社にした場合の社員の位置付け
→まず出資をしなければなりませんが、自分一人が出資する場合は、出資者＝社員、すなわち自分が代表社員になり、その旨が登記されることになります。その場合、勤務先の競業禁止や副業禁止に引っ掛かることになりかねません。
→配偶者と二人で出資した場合、配偶者を業務執行社員・代表社員にして自分は業務執行権を持たない社員にする方法があります。業務執行権を持たない社員は登記事項ではないため、勤務先とトラブルになることは少ないと思います。
→しかしながら、何らかの事情（離婚等）で代表社員を変更する場合は定款の変更が必要となり、総社員の同意が必要となり、自分一人での意思決定が難しくなる可能性があります。
→将来、子供に会社を引き継がせる場合でも、全員の意思決定が必要となり、手続きが面倒になる可能性もあります。その点、株式会社社であれば出資比率で意思決定できます。
→子供に相続させることを考えると、１つの会社を子供全員で運営させるよりも、会社を3つ作ってそれぞれ引き継がせた方が良さそうです。
法人化について
今年はワンルームマンションを１室購入して、来年はもう１室購入し、更にはアパートを購入する事を計画しているのですが、法人化して法人名義で購入した方が良いのか。調べてみると次のような問題があることがわかりました。
【問題点】
①出資金をどうするか
②個人名義の不動産をどうするか
③妻を代表者にした法人名義で融資を受けることができるか
④法人化すると経費で落とせる範囲が減ってしまうのではないか
【今後の計画】
①二つ目のワンルームマンションを購入する資金を法人に出資して、法人名義で資産を１つ保有する※個人の節税にならない
②二つ目のワンルームマンションは個人名義で購入する※将来法人名義にするのが大変ではないか
【個人名義の不動産を法人名義にする方法】
①贈与
→贈与税がかかってしまう。
110万円の非課税枠内で持ち分贈与
②売買
→譲渡益に譲渡税が課税される
③現物出資
→不動産鑑定が必要、資本の変更が必要
【法人名義で融資を受ける方法】
①少額運営資金を借り入れ、返済実績を作る
②公庫から信金へとステップアップする
③売上を年々増やしていく
④これまでに購入したワンルームマンションを担保にまわす
⑤公庫は金利3%で借り入れしやすい
【法人化のメリット】
①個人の税率より法人の税率の方が低い
→個人は、給与+賃貸収入〉900万円→33%
法人は、賃貸収入〈800万円→15%
②法人の方が経費で落とせる範囲が広い
③不動産譲渡税が低い
④倒産防止共済や小規模企業共済に加入出来る
火災保険について
加入する火災保険についてまとめました。
【賃借人】②と③の補償範囲は重ならない
①家財保険
②借家人賠償責任補償※家財保険にしか付帯出来ない
→大家に対して負担する責任を補償
③個人賠償責任特約※単独では加入できない
→個人が負担する損害賠償責任を補償。漏水事故や自転車事故等。
【大家】隣家からの延焼もあるので借家人賠償責任補償があっても必要
①事故時諸費用特約
→保険金を20%プラス
②地震火災費用
→保険金を5%プラス
③賃貸建物所有者賠償
④家賃収入特約
→保険をかけている事故が発生して家賃が入らなくなった場合に、家賃月額×約定復旧期間の月数
⑤家主費用特約※家賃収入特約とセット
→①死亡事故発見日から90日以内に空室となり、結果30日以上空室になったことによる家賃損失を1年を限度に補償
②死亡事故発見日から180日以内に発生した現状回復や遺品整理費用についても100万円以内で補償
⑥バルコニー等修繕費用特約
→分譲マンションの共用部分(窓、ドア)に偶然発生した事故による損害を補償。一般的には、管理組合かけている保険で賄いますが、管理規約により負担する部分を補償。※あまり見かけない規約です。
青色申告について
青色申告承認申請書を提出するに当たって気になったのは開業届けが必要かということです。
これについては、調べてもよくわからなかったので、とりあえず提出することにしてみました。
開業届けを提出すると言うことは、屋号を決めて事業を行うと届け出ることなので、会社の就業規則上問題にならないかということです。
就業規則上は、兼業禁止規定があり、許可なく事業を行ったり、副業をすることは出来ないとあります。
ワンルームマンションを所有すること事態は問題ないものの、開業届けを出すことはリスクがあると思いました。
ちなみに、国税庁の事業基準は下記の様に規定されております。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm
