Monthly Archives:3月 2020

売主査定価格提案書(マンション)

お客様

平成29年　　月　　日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓　時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

この度は、ご所有不動産の査定をご依頼頂きまして誠にありがとうございました。

早速、下記のとおり査定価格を算出致しましたので、ご検討頂ければ幸甚でございます。

1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

1. 所在
2. 交通
3. 面積：75.89㎡、3LDK
4. 方位：4階南東向き、眺望良好
5. 築年：平成5年3月、リフォーム履歴なし
6. 分譲：野村不動産
7. 環境：
8. 室内の状況：

２．不動産市況について

　　不動産業界を取り巻く環境は、都心部の不動産高騰化の頭打ち、郊外での空き家の増加、新築戸建・新築マンションの供給数減少を背景に不透明な状況が続いております。特に景気対策、物価上昇、円安、東京オリンピック等により景気回復が期待できない結果となってしまった場合においては、不動産地価が下落してしまう可能性が少なくないという状況です。

　　今後ご所有不動産のご売却を検討されている方にとっては、景気回復を見据えながらどのタイミングでご売却することが最適なのかを探っていくことになると存じます。

　　不動産価格上昇のピーク時に売却することは如何なるプロでも難しいこと、既に不動産価格は値上がり済みで今後の大幅な値上がりは難しいことからすると、現時点でのご売却も正解かもしれません。

３．弊社の取引実績について

弊社は上場企業として全国〇〇店舗のネットワークを持ち、平成26年度の仲介部門でも〇〇の実績を誇っています。このため、現在の不動産市場価格については常に最新情報を収集して各地域の実勢価格を的確に把握する一方、豊富な取引経験を基に複雑な権利関係の案件や一般には困難と思われる取引も多数手がけて参りました。

人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。

　　弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。

４．想定される一般のお客様について

対象不動産は、バス便、築年数、管理費が他のマンションと比べて高額である、という特徴がございます。想定されるご購入検討者様は、戸建てや3,000万円以上のマンションには手の届かない30代前後のご家族様や、お子様が独立して手広になった戸建てからマンションへのお住み替えを検討されるご年配のお客様でございます。そのため、ご購入対象者様がある程度限られてしまうという事情から、販売期間が長期化する傾向にございます。

５．想定される法人のお客様について

一般のお客様でのご成約が難しい場合や、室内状況が思わしくない不動産のご購入対象者様として有力なのは、物件を購入してリフォームしてから再販売する買取業者様になります。買取業者様は、金額さえ折り合えば購入できないということが少なく、リフォーム費用も安く抑えることができ、買取金額が低価格帯であれば設定される利益率も低くなるため、場合によっては一般のお客様が購入する金額との乖離が大きくない場合もございます。また、買取業者様が購入される場合、未公開でのご売却が可能、ローンの白紙条項がつかない、売主様が負担する瑕疵担保責任が免責、引渡時期の融通が利きやすいという利点がございます。

６．具体的なお客様について

現在、私のお客様で能ケ谷にお住まいのお客様が二世帯住宅をご売却してマンションへのお住み替えを検討されています。ご予算が購入諸経費を含めた2,000万円なのでリフォーム費用等がかからないお部屋を探されています。尚、弊社の取引先買取業者数社様に買取価格を打診したところ、1,000万円～1,300万円でのご回答を頂いております。

７．販売活動方法について

現在、弊社にご検討をお勧めしたいお客様がいるということ、近隣にお住まいの方でタイミング良くマンションへのお買い替えを考えている方がいるかもしれないということ、弊社ではご紹介できる取引先買取業者様が多数いることから、全ての可能性を考慮した販売活動を進めていくことが最良と存じ上げます。

不動産売却で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【タイミング】です。

お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、弊社では当地域において多数の成約実績があり、購入希望登録者様や取引法人様も多いため、当地域での販売物件については絶対の自信と誇りを持って営業しております。

不動産売却において大切なことは担当した営業が『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』『購入見込み客様に以下に適切なご紹介ができるか』『タイミングを逃さずに好条件のお客様とご契約できるか』であると考えております。

　担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

　地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

　ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。

以上ご多忙中のところ長文の査定書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。

売主査定価格提案書

お客様

平成29年　　月　　日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓　時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

この度は、ご所有不動産の査定をご依頼頂きまして誠にありがとうございました。

早速、下記のとおり査定価格を算出致しましたので、ご高覧頂ければ幸甚でございます。

1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

1. 所在
2. 交通
3. 面積：土地　㎡（　坪）
4. 建物：昭和　年築、　㎡※
5. 地型：間口約13.9Mの整形地※西側隣地との高低差有り
6. 道路：〇側道路幅員約　M×接道約14.8M
7. 用途：第一種低層住居専用地域、建ぺい率40%、容積率80%

２．不動産市況について

　　不動産業界を取り巻く環境は、都心部の不動産高騰化の頭打ち、郊外での空き家の増加、新築戸建・新築マンションの供給数減少を背景に不透明な状況が続いております。特に景気対策、物価上昇、円安、東京オリンピック等により景気回復が期待できない結果となってしまった場合においては、不動産地価が下落してしまう可能性が少なくないという状況です。

　　今後ご所有不動産のご売却を検討されている方にとっては、景気回復を見据えながらどのタイミングでご売却することが最適なのかを探っていくことになると存じます。

　　不動産価格上昇のピーク時に売却することは如何なるプロでも難しいこと、既に不動産価格は値上がり済みで今後の大幅な値上がりは難しいことからすると、現時点でのご売却も正解かもしれません。

３．弊社の取引実績について

弊社は上場企業として全国〇〇店舗のネットワークを持ち、平成26年度の仲介部門でも〇〇の実績を誇っています。このため、現在の不動産市場価格については常に最新情報を収集して各地域の実勢価格を的確に把握する一方、豊富な取引経験を基に複雑な権利関係の案件や一般には困難と思われる取引も多数手がけて参りました。

人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。

　　弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。

４．土地の査定価格について

不動産仲介会社が土地の査定をさせて頂く場合、査定物件の近隣成約事例の成約価格を、土地の坪数で割った『坪単価』や『土地の総額』という指標を用いる場合もございます。直近1年間の周辺地域での土地の坪単価と土地の総額は下記の通りとなります。

　①平成27年7月11日、成約価格4,480万円、土地98.77坪、坪45.3万円

　②平成28年8月12日、成約価格4,350万円、土地92.00坪、坪47.2万円

　③平成28年〇月〇日、成約価格4,600万円、土地111.27坪、坪41.3万円

上記成約事例は、土地面積が大きいため購入総額が大きくなること、土地に建物を新　築して7,000万円を超える予算をお持ちの方がほとんどいないことから、坪単価については若干抑えられている状況です。そのため、対象不動産においても坪単価で計算すると若干低くなってしまうものの、土地の総額で検討した4,500万円が実際的な価格になるものと存じます。

５．中古戸建て購入者様の予算について

新築戸建を検討する方の予算は7,000万円である一方、中古戸建てを検討する方の予算は、新築予算よりも低い6,000万円以内となります。一般的に築20年を経過した建物となると、購入者様はオーバーホールしたご状況でのご入居を望むことから、1,000万円程度のリフォームを実施される方が多いです。そのため、中古戸建てを購入してリフォームしようとお考えのお客様は、5,000万円以内の販売物件をお探しされることとなります。※下記事例は中古戸建てのご成約事例でございます。

６．建物の評価について

土地としての評価が4,500万円、中古戸建てとしての上限評価が5,000万円とすると、その差の500万円が建物としての評価の上限であると計算できます。当時の建築費用から計算しても妥当な価格になると存じます。尚、相場価格が需要と供給のバランスで若干下落してしまう場合もあることからすると、建物の価格が500万円より低くなってしまう場合もございます。

７．ご結論

上記計算から想定できる査定価格は、下記の通りとなります。単に土地としての評価だけではなく、総額から検討した建物の価値を評価できている価格でございます。

不動産売却で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【タイミング】です。

お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、弊社では当地域において多数の成約実績があり、購入希望登録者様や取引法人様も多いため、当地域での販売物件については絶対の自信と誇りを持って営業しております。

不動産売却において大切なことは担当した営業が『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』『購入見込み客様に以下に適切なご紹介ができるか』『タイミングを逃さずに好条件のお客様とご契約できるか』であると考えております。

　担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

　地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

　ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。

以上ご多忙中のところ長文の査定書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。