例文（査定書、挨拶文４）

お客様

平成28年　　月　　日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓　時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

先日お話させて頂いた、お客様ご所有不動産「　」の提案書を作成致しましたので送付させて頂きます。御社の御意向を頂き、任意売却に向けて販売活動させて頂ければ幸甚でございます。

1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

1. 所在
2. 交通
3. 面積：土地124.85㎡（37.76坪）
4. 建物：昭和　年築、　㎡
5. 地型：奥行　ｍ～　ｍの整形地
6. 道路：〇側道路幅員約　M×接道約6.99M
7. 用途：第１種低層住居専用地域、建ぺい率40％、容積率80％
8. 学区：〇〇小学校まで徒歩６分、〇〇中学校まで徒歩２５分

２．不動産市況について

　　不動産業界を取り巻く環境は、資源安から生じるオイルマネー・円高による影響、チャイナショックに代表される世界経済不安を背景に、先行きの不透明感が強い状況です。一方マイナス金利の導入や東京オリンピック、アメリカ経済の好調など明るい材料もございます、現時点でのご所有不動産のご売却には、今後の経済情勢の落ち込みリスクを回避できる効果もあると存じます。

３．弊社の取引実績について

弊社は住友グループの東証一部上場企業として全国２５７店舗のネットワークを持ち、平成26年度の仲介部門でも単独会社として店舗数・取引件数とも№1の実績を誇っています。このため、現在の不動産市場価格については常に最新情報を収集して各地域の実勢価格を的確に把握する一方、豊富な取引経験を基に複雑な権利関係の案件や一般には困難と思われる取引も多数手がけて参りました。

人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。

　　弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。下記事例は当地域で直近１年間にご成約させて頂いた戸建ての事例です。

　　・平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪、平成　年　月築

　　・平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪、平成　年　月築

　　・平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪、平成　年　月築

　　・平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪、平成　年　月築

その実績に責任と誇りを持ち今後もより一層の努力をしてまいる所存です。

1. ご紹介させて頂きたい購入登録希望者様について

お会いした時にもお伝えさせて頂きましたが、当地域では予算6,000万円で新築戸建てをご希望されている方が多数いらっしゃいます。本物件を購入して更地にし、建物を建築するには、およそ2,500万円程度かかります。そのため、予算6,000万円で探しているお客様にご紹介できる金額は、3,500万円となります。

1. 坪単価について

不動産仲介会社が土地の査定をさせて頂く場合、成約価格を土地の坪数で割った『坪単価』という指標を用いる場合もございます。直近１年間の当地域内の土地の坪単価は下記の通りとなります。

【更地で土地の面積が小さい事例】平均坪単価120.8万円

1. 平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪132.8万円
2. 平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪117.4万円
3. 平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪112.2万円

【古家付土地で土地の面積が大きい事例】平均坪単価81.0万円

1. 平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪77.1万円
2. 平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪68.5万円
3. 平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪100万円
4. 平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪72.6万円
5. 平成　月　日、成約価格　万円、土地　坪87.1万円

６．土地の総額について

土地の購入者からすると、土地を購入して、建物を建築して、総額がどれくらいに収まるかが非常に重要となります。土地を査定する場合において、坪単価という指標もさる事ながら、建築総額という観点からの検討も欠かすことはできません。

上記⑥と⑧の土地は、2分割することが前提の価格ですので1区画あたりの成約価格は、⑥3,000万円、⑧3,100万円となります。

７．基準地価について

　　国土利用計画法施行令第９条の規定に基づき、県知事が判定している７月１日時点における当地域の基準地価は、下記のとおり推移しております。

1. 平成24年7月1日、坪776,859円
2. 平成25年7月1日、坪800,000円（前年比2.98％増）
3. 平成26年7月1日、坪823,140円（前年比2.89％増）
4. 平成25年7月1日、坪842,975円（前年比2.41％増）

８．買取価格について

　　土地を売却する場合には、一般のお客様にご売却する場合とは異なり、新築の建売り業者にご売却するという方法もございます。一般的に、新築建売業者の土地購入金額は一般消費者が購入する金額よりも低く、３,000万円前後の価格帯では概ね10％の開きがあることが通常でございます。念のため、対象不動産の買取金額も算出してみました。

　　買取価格から逆算した場合、一般消費者に売却できる金額は、買取価格から10％程度高い2,860万円～3,080万円程度と想定されます。

　　買取金額から逆算できる相場価格は、「2,860万円～3,080万円程度」になるものと思料致します。

９．まとめ

　　上記のとおり様々な角度から対象不動産の査定価格を下記のとおり算出致しました。

　・弊社購入希望登録客の予算からの算出：3,500万円

・坪単価からの算出：3,400万円～3,780万円

・土地総額からの算出：3,470万円

・基準地価からの算出：3,183万円

・買取価格からの逆算金額：

販売をする上で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【強い交渉力】です。

お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、弊社では当地域において多数の成約実績があり、購入希望登録者も多いため、当地域での販売物件については絶対の自信と誇りを持って営業しております。

不動産売却において大切なことは『単に抱えているお客様の数が多い』とか『単に大手である』、『単にこの沿線に強い』ということだけではなく、担当した営業マンが『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』であると考えております。

　担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

　地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

　ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。

以上ご多忙中のところ長文の提案書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。