マンション買取業者選定のポイント

マンション買取業者を選定する際のポイントをまとめました。

①以前に同じマンションで大きい利益が出たことがある業者か

 買取してもらうマンションで、以前に赤字が出てしまっている買取業者は高い値段を出してくれません。

 選ぶのは、同じマンションで高い利益が出せた買取業者を選びましょう。

②買取業者が得意としているタイプのマンションか

 買取業者によっても得意・不得意のマンションがあります。マンションのタイプによって売るノウハウが違うからです。

 選ぶのは、買取を依頼するマンションを高く売るノウハウを持っている買取業者を選びましょう。

③今仕入れをしている時期か

 買取業者の中には、仕入れに力を入れている時期と、販売に力を入れている時期があります。

 選ぶのは、仕入れに力を入れている買取業者を選びましょう。多少無理してでも高く買ってくれる場合があります。

④逆に相場を良く知らないか

 買取業者も相場が良く分からず、高くマンションを購入してしまった・・・という場合があります。例えば、今まではそのエリアでの買取を積極的にしていなかったが、今後積極的にしていこうと考えていたり、そのエリアの特性を良く知らないで買ってしまったり、買取業者も再販売価格を間違えてしまって仕入れ価格を高く設定してしまう場合があります。

⑤特徴がある部屋か

 例えば、角部屋、眺望良好、ルーフバルコニー付、部屋が大きすぎない等の特徴を備えている物件は再販売の時に高く売れる可能性が他の部屋より高まります。

 選ぶのは、そのような特徴を良く理解してくれる買取業者を選びましょう。

⑥担当の力はあるか

 買取価格を決定には社内稟議を経るのが一般的です。社内稟議では担当の発言力がものをいいます。

 選ぶのは、力のある担当者や、マンションの魅力をよくわかってくれている担当者がいる買取業者を選びましょう。

⑦競合を出しているか

 最後のもう一声を買取業者から引き出すためには、やはり競合他社の存在が必要です。他の会社はこれくらい出してくれているなどちらつかせる必要があります。しかし露骨にやりすぎてしまうと、担当者もあきらめてしまうので、最後の一交渉ぐらいに留めておく方が良いでしょう。

⑧この価格なら買える

 買えるか、買えないかわからない状況であれば、買取業者の別のマンションの買取に力を入れてしまいます。この価格だったら買えると買取業者に思わせることで、自分のマンションに力を入れてくれることになります。

⑨情報は新鮮か

 古い出回り情報では、買取業者も真剣に取り扱ってくれません。未公開の新着情報と買取業者に思わせることでより高い買取価格を引き出すことが可能となるのです。

どのようなときに不動産買取を依頼する?不動産買取事例を集めました。

これまでに携わった不動産買取事例についてまとめました。どのような場合に不動産買取を利用するのか参考にしてください。

1.所有不動産の売却を条件に新築マンションを購入したお客様が、販売活動の結果売れなかったので売却期限に不動産買取を選択。

2.離婚が原因で不動産売却を決めたが、売却手続きが面倒なので不動産買取を選択。

3.リストラの為、住宅ローンの支払いが困難になったお客様。相場価格を遥かに超える残債(住宅ローン)が残っていたため、とにかく早く売却したいと不動産買取を選択。

4.不動産仲介で相場価格の売却活動をしていたが、不動産業者間ネットワーク「レインズ」を見た不動産買取業者がノルマ達成の為、値段交渉せずに不動産買取。

5.高圧線、鉄塔、都市計画道路の拡幅、線路の地上権により不動産仲介での売却が難しい不動産。売主も売却できれば条件は問わないと不動産買取を選択。

6.築年数が経過した不動産。お客様をご案内しても成約しないため、不動産仲介で売却するにはリノヴェーションする必要があるが、リノヴェーション費用を負担するリスクがあることや居住しながらのリノヴェーションも難しい。リノヴェーション前提の不動産買取業者への売却を決断。

7.相続により取得した古家付の土地。建ぺい率、容積率が良かったため分割して戸建てを2件建てることが可能な土地だった。建売業者の買取価格が査定価格と変わらないため、不動産買取を選択。

一番高い不動産買取価格を出す方法

一番高い不動産買取価格を提示してもらうためにはどのようにしたらよいのでしょうか。

【自分で不動産買取業者に直接依頼する】

数えきれない不動産買取業者には、それぞれ得意分野・不得意分野、積極的に仕入れをしている時期・再販売に力を入れている時期、出来る仕入れ担当者・できない仕入れ担当者、等の様々な事情がございます。一番高い不動産買取価格を査定してくれる不動産買取業者を選ぶにはこれらの事情に精通するのはもちろんのこと、幅広い人脈を持っていなければなりません。すなわち一般の人が、インターネットサイトで知った、若しくは近所で再販売している不動産買取業者に不動産買取を依頼してもうまくいかないのは想像に難しくありません。また、不動産買取業者にとっては安い値段で仕入れが出来ることにこしたことはありません。一般のお客様には、安い買取金額を提示してくることでしょう。

【不動産仲介会社に不動産買取業者を紹介してもらう】

それでは、どのようにしたら一番高い不動産買取価格を査定してもらえるのでしょうか。結論は、不動産仲介会社に不動産買取業者を紹介してもらうことが最良の結果につながります。もちろん、自分で不動産買取業者を探して買い取ってもらう場合と比べて、仲介手数料が発生してしまうので一見損をしてしまうような感じがするのですが、不動産買取業者間でも買取価格が200万円以上異なることが一般的であること、不動産買取査定価格を不動産仲介会社の営業力で100万円以上上げてもらえる場合が多、営業マンと買取担当の付き合い方で値段が大きく変わってくることからすると、仲介手数料を払った以上の見返りがあるのは間違いありません。

不動産買取査定価格は自分で依頼するよりも不動産仲介会社にお願いした方が最良の結果につながると思います。

【特殊事情】

・決算月:決算に向けて高く不動産を買い取ってくれる会社があります。

・在庫不足:販売が好調で在庫が不足している場合など、高く買取金額を出してくれる場合があります。

・ノルマ:ノルマに追われている不動産買取担当者に査定を依頼すると思いがけず高い金額を出してくれることがあります。

・抱き合わせ:別の物件を安く買取できることを条件に、もう一方の物件を高く買い取ってくれる場合があります。

・高利益:別の物件で高利益が出た場合などは、次の物件の仕入れの時に見込み利益を低く設定してくれることがあります。

・退職社員:退職が決まっている社員は、保身がないため、冒険してでも不動産を買い取ってくれます。

知らないと損する不動産買取と不動産仲介の違い。何が違うのか。

知らないと損する不動産買取と不動産仲介の違いについてまとめました。

〇不動産買取とは、不動産買取業者に所有不動産を買い取ってもらうことで、買主は不動産会社ということになります。

〇不動産仲介とは、不動産仲介会社に所有不動産の売却活動を依頼し、不動産仲介会社の媒介を得て不動産を売却することで、買主は主に一般の人になります。

〇不動産買取の流れ

 ・査定依頼⇒査定⇒買取金額の提示⇒売買契約⇒引渡⇒付加価値⇒再販売

〇不動産仲介の流れ

 ・査定依頼⇒媒介契約⇒販売活動・内見⇒条件交渉⇒売買契約⇒ローン期間⇒引渡⇒瑕疵担保責任期間

〇不動産買取の相場:不動産価格の買取価格は下記要素によって決定されます。

 ・再販売価格:市場性によって異なりますが、駅近・人気のあるエリアや希少性のある不動産などは不動産買取業者も高く設定してくれます。

 ・購入経費:仲介手数料・登記費用・不動産取得税がかかります。

 ・売却経費:仲介手数料・登記費用・譲渡税・販売活動費・ローン金利がかかります。

 ・利益:購入金額の10%程度が目安となります。

〇不動産買取のメリット

 ・不動産買取業者に直接依頼すると、仲介手数料が不要の場合がある。

 ・即現金化できる。

 ・確実な売却金額が見込める為、資金計算がしやすい。

 ・未公開で売却することができる。

 ・瑕疵担保責任が免責となる。

〇不動産買取のデメリット

 ・相場より安くなってしまう場合がある。

 ・引渡期間を短めにしなければならない。

〇不動産仲介のメリット

 ・インターネット等で広範囲にお客様を探す。

 ・販売価格は、売主が主導権をもって決定することができる。

〇不動産仲介のデメリット

 ・なかなか売れない場合があり、精神的負担が大きい。

 ・買い替えの場合、資金計算がしにくい。

 ・近所に売却活動がわかってしまう。

 ・土曜日と日曜日の休日が内見対応に追われてしまう。

 ・内見の度に家の中をきれいにしなければならない。

住宅金融支援機構「リバモ型住宅ローン」が大幅に増加

住宅金融支援機構「リバモ型住宅ローン」が大幅に増加しています。 これは、認知度が高まってきたことと、17年から導入されたノンリコース型の使い勝手が良かったことが理由です。   A「一般的なリバースモゲージ」 ➡現在所有している住宅を担保にロ

ゼロ社員・タコ社員・赤字社員の割合

月単位でみると、優れた営業マンでも全く契約できなかった。そういうこともあります。1件も契約できない社員はゼロ社員、タコ社員と呼ばれてしまいます。 【ゼロ社員・タコ社員の割合】、 ・全営業マンの内10%程度 ・2店舗中1名程度 【赤字社員】 赤字社員と

店舗の平均実績

営業マンに達成しなければならないノルマがあるのと同じで、店舗でもクリアしなければならないノルマがあります。ここでは店舗規模毎のノルマをまとめてみました。 【平均店舗の実績】 ・4名程度の店舗・・・月1,200万円 ・5名程度の店舗・・・月1,500万

トップ営業マンの1ヶ月当たりの営業成績例

不動産仲介会社のトップ営業マンが、1ヶ月で成約する契約内容の例についてまとめました。流石に毎月これだけの契約をすることはできませんが、上手くいくとこれ以上の成績を上げることもできます。   トップ営業マンの単月の営業成績12,270,000

2016年首都圏中古マンション価格がミニバブル水準を上回る

2016年の年間平均中古マンション価格(70㎡)は3,476万円となり、ミニバブル期のピークを記録した2008年の水準3,128万円を大きく上回った。

新築分譲マンション2016年事業主別供給ランキング

新築分譲マンション2016年事業主別供給ランキング 1.住友不動産          6,034戸 2.三井不動産レジデンシャル   4,320戸 3.野村不動産          4,056戸 4.プレサンスコーポレーション  3,225戸 5.三

三井のリハウス 評判 クチコミ

三井のリハウスの評判やクチコミについてまとめました。 【2017年】 ・平成28年度からユニット制という、2~4人のチームでお客様をサポートする体制に移行。 ・ユニットリーダーに対してマネジメントの方法がしっかり教えていられない。 ・新築(レジデンシ

東急リバブル 評判 クチコミ

東急リバブルの評判やクチコミについてまとめました。 【2017年】 ・センター長によって別会社と思えるくらい雰囲気や働きやすさが変わる ・当たりのセンター長のところに配属されると仕事もたくさん与えてもらえて経験も詰めてストレスなく成長できる ・ハズレ