専有面積30～50㎡のいわゆるコンパクトマンション、価格が上昇しても多様な需要層が買い支えております。

これまでの首都圏のコンパクトマンション市場においては、平均価格3,500万円、坪単価300万円を超えると極端に売れ行きが悪くなっていましたが、2014年には平均価格4,541万円、坪単価が326万円、一部の地域では坪単価3350万円前後になっています。

ハイグレードコンパクトマンション→国内富裕層・海外投資家層の仮需購入、相続対策層がメインターゲット

都心コンパクトマンション→単身男性や女性アッパーシングル層による実需購入

郊外コンパクトマンション→一般シングル層

これまで、コンパクトマンションの主要な購入層であったシングル女性が、価格の上昇に伴い生活利便性の良い郊外コンパクトマンションに目を向ける一方、国内外の富裕層による仮需購入や、単身男性による実需購入がコンパクトマンション市場を支えています。生活利便性が高いコンパクトマンションでは、購入者の7割が女性という物件もあります。」

消費税増税の駆け込み需要の反動減で成約件数が、東急リバブルを除いた主要不動産流通会社ほぼ全社で前期比マイナスという結果になっている。一方不動産価格の上昇を受けて取扱高が前期比でプラスになっている会社半分以上になっている。中古不動産の取り扱いがメインの流通会社は、新築を購入した方が自宅を売りに出すサイクルが重要になってきます。また、不動産価格の上昇は売り控えを誘発します。今後は、次の消費税増税が施行予定の2017年春に向けて復調していくとみられています。

震災時に緊急用ルートを確保するために沿道の古い建物の所有者に耐震診断を義務づけている自治体が７都府県に留まるという結果が発表されました。耐震基準が厳しくなった１９８１年以前に建築された高さ６メートル以上の建物の所有者には耐震診断を義務づけ、診断結果の報告期限を定めるという形だが、財政負担の増加を理由に行われていないという。不動産仲介の立場からすると、耐震診断で補強の必要性ありと診断されてしまったマンションは売れなくなる。補強工事はマンションを鉄骨でぐるりと囲む工事が行われるため美観を損なうし、工事費用も3億円以上はかかってしまう。一方補強工事していないマンションは不安で買う人がいなくなってしまう。今後どうなるのだろうか。

インターネットを活用した不動産ベンチャーが続々と誕生しているらしい。空家対策から始まったネット取引解禁の動きは、仲介手数料の無料化にまで広がっている。今までは賃貸がメインだったこの動きも、売買にまで波及してきた。実店舗を持たず、内見の際は現地集合するなどしてコストを抑え、業者物件に客付して買主の仲介手数料を無料にしたり、売主の仲介手数料を無料にしてインターネットによる問い合わせで発生した買客を成約したりしている。これを可能にするのが、インターネット取引の解禁だ。今後この流れが増えていくことは間違いないだろう。

マンションの高騰が止まらない。高騰したマンションの価格は年収倍率10倍に及び、異次元の領域に突入している。その背景として下記事象を抑えておきましょう。

1．建築費の高騰：郊外物件は総コストに占める建築費の割合が高く、用地取得費：建築費=３：７程度となっている。建材費・労務費が急上昇している現在、郊外物件は価格に転嫁しづらいが都心物件の販売価格に占める建築費の割合は半分以下なので、」価格に転嫁しやすい。建築費の上昇により新築マンションの価格も上昇しています。

2．東京スター銀行が初めて日本非居住者向け不動産購入ローンを開始。外国人投資家の投資環境が整い始めたことにより一層の海外マネーの流入が予想されます。

3．マンション価格が高騰している為、世帯年収が数百万円の1次取得者層向け物件が減っています。

4．プラウドタワー立川：１次取得者の購入が限定的で地元に住む５５歳以上の方が半数を占めています。

5．ライオンズタワー柏：購入者の３分の１以上が６０歳以上、４５パーセントが現金で購入しています。

6．価格の総額を抑える為、マンションの専有面積を１割程度減少して販売しています。

2020年の東京五輪に向けた大規模再開発、円安による外国人観光客急増・海外マネーによる都心の買い占め、日銀による異次元金融緩和、これらを背景として、不動産の値上がり期待感が上昇している。

実際に2015年の地価公示価格は前年と比べて5％～7％上昇している地点もある。都心の地価は、バブル期の水準に近づいており現在はバブル前夜ともいえる様相を呈している。また、投資会社による買収も積極的に行われ始めており、「目黒雅叙園」「中座くいだおれビル」等今年に入ってから大型案件の取引も出ている。

今後、値上がり期待の買収、高値での転売が繰り返されていけば、あっというまに地価が上昇していくバブルになるが、中国をはじめとする新興国等の実需によるものではない地価上昇は、値上がり期待が収束する（織り込み済みとなる）東京五輪の開幕する前にピークを迎え、バブルもはじけてしまう。