Page不動産仲介 マニュアル(抜粋) | 不動産仲介会社への入社・就職マニュアル - Part 2     

宅建合格に必須の9か条

今は入社前に宅建の資格を持っている方も多いです。仕事が忙しくなると勉強する時間がなくなったり、せっかくの休日を潰す事にもなります。また、同期での出世も遅れてしまいます。ここでは、絶対に合格できる方法をまとめております。

1.勉強期間について:独学で勉強するなら入社後6ヶ月、1度試験を受験したことのある人であれば3ヶ月あれば十分合格できる資格です。

2.問題の傾向:・・・

3.勉強対象:

   ①過去問:基本的には直近20年間の過去問を繰り返し解くことになります。20年間の過去問を最低5回は繰り返しして解く必要があります。過去問を解いた日をテキストに書き込むようにしましょう。

   ②重要条文:重要な条文は暗記しましょう。

   ③参考書:・・・

4.禁止事項

    ①参考書をたくさん購入すると勉強の密度が下がってしまいます。基本的には狭く深く勉強することです。

    ②ノートを作ってはいけません。ノートを作るとそれだけで満足してしまい、ノートを一生懸命作った時間が無駄になります。

5.合格水準:過去問を3,000問こなせば十分に合格ラインに到達しています。・・・

6.おすすめテキスト:

   ①らくらく宅建塾

   ②過去問宅建塾

   ③宅建六法

   ④・・・

7.模試について:模試は1ヶ月に1回受験すれば十分です。試験までに3回受ければ十分でしょう。模試は自分の立ち位置を確認する程度で十分です。

8.予備校について:・・・

9.試験1週間前:ある程度受験回数を重ねている人は試験1週間前の過ごし方が重要となってまいります。場合によっては試験1週間前は思い切って仕事を休むぐらいが丁度よいです。何回も受験している方には特にお勧めです。

用語集

新入社員からよく聞かれる用語についてまとめました。ここに記載された用語は、基本的なことですので、先輩に質問すると面倒な新入社員と思われてしまいます。ここに記載された用語は最低限覚えておきましょう。

 

•引渡遅延、引渡猶予とは、売却と購入の同時決済が必要となる買い替え時に行われる引渡方法で、本来売買代金受領と同時に鍵を買主に渡さなければいけないところ、買い替え先に引越しするまでの数日間引渡の猶予をもらうこと。

 •同時抹消とは、不動産についている抵当権・根抵当権を決済前に抹消するのではなく、決済時の残代金をもって返済し所有権移転登記と同時に抹消登記をすること。

 •先物とは、買取業者が再販売している物件。インターネットに買取業者から物件を借りて掲載しているために、他業者に紹介できない物件。売主を探して客付けすれば両手になる。売主は謄本等で探します。

 •売り止めとは、両手が狙える売れ筋の物件について、他業者の案内を受け付けないこと。その為、他業者からの物件確認には契約予定と伝える。

 •囲い込みとは、両手を狙うために、他社からの案内を受け付けず自社の顧客のみを紹介すること。売れない場合は、値段を下げていく。

 •敷地延長とは、敷延とは、旗地とは、専通とは、路地上敷地。旗状の敷地。敷地延長。専用の通路があると言う意味で専通ともいわれる。  

 •法下境界とは、擁壁の端に境界標が設置されていること。擁壁が隣地に越境していない。

 •まわり間とは、敷地外周の寸法のこと。

 •残地とは、土地の一部を測量して残った部分(実測されていない部分)のこと。法務局で取得できる測量図には実測面積が入っているものと残地面積が入っているものの2種類がある。

 •表層クラックとは、構造物を覆う表層(化粧部分・塗装部分)にヒビが入っていること。構造物自体には影響がないことが多い。

 •ゆとり返済とは、金利が当初10年間低く抑えられており、10年経過後金利が高くなってしまう返済方法。旧住宅金融公庫で使用されていた返済方法であり、10年経過後に住宅ローンが返済できなくなる例も多い。平成10年から14年に借り入れしている方に多い。

•評価証明書とは、固定資産税や登録免許税の算出する価格が記載されている書類。

 •耐震適合証明とは、住宅ローン控除や、登録免許税・不動産取得税の優遇措置を受けるために必要な証明。主に築25年を経過したマンション。築20年を経過した戸建を購入する際に必要となる。

 •適合証明とは、フラット35の融資条件に該当する不動産かどうかを証明するもの。

 •任意売却とは、住宅ローンが滞納しており、不動産を売却する必要がある為、売却金額を残債が上回っている状況でする売却。任意売却しなければ競売となってしまいます。尚、任意売却には、残債を回収できない債権者の同意が必要となります。

 •オーバーローンとは、売買代金を住宅ローンの残額が超過していること。

 •同時廃止とは、破産手続きの場合において、オーバーローン等により破産管財人が管理して換価する財産が特にない場合に、破産手続きを開始と同時に終了させること。同時廃止(破産手続き終了)後、破産者の免責を確定します。

 •保証会社とは、銀行ローンを保証してくれる会社のこと。昔は住宅ローンを借り入れする場合に連帯保証するケースがあったが、現在は保証会社に保証料を支払うことで代替している。

 •抹消書類の移送とは、抵当権の抹消書類を決済場所近くの支店まで移送してもらう事。抹消書類の受領が簡単になる。

 •抵当権とは、根抵当権とは、特に銀行の保証会社が、物件を売却して住宅ローンを回収する為に物件に設定する権利。抵当権は、現在のローン残高が増えることはありませんが、根抵当権は極度額の範囲内で残高が増えることがあるので注意が必要です。

•地上権とは、地役権とは、例えば送電線や線路、高速道路等の建築物を所有するために他人の土地を利用する場合に設定する権利。単に他人の土地を利用する場合は地役権が設定される場合が多い。例えば上下水道やガス管等の埋設管を他人の敷地に敷設する場合に設定します。

 •諸費用ローンとは、リフォームローンとは、不動産購入価格についてローンを組むだけではなく、購入に際し必要となる諸費用やリフォームについてもローンを組むことが出来ます。

 •住み替えローンとは、買い替え時に赤字となる部分を含む必要経費を次の購入先にプラスして借りる住宅ローン。例:「売却代金2000万円、残債2500万円、売却諸経費75万円、買い替先購入総費用3,000万円」の時に3,575万円の住み替えローンを利用する。

 •ペアローンとは、夫婦ペアで住宅ローンを組むこと。返済比率は夫婦の収入を合算して計算する。持分は互いの年収に比率して設定する場合が多い。

 •収入合算とは、自分の収入だけでは、返済比率上目的とする住宅ローンが借りられない場合に、生計を同一にする者の年収も返済比率の計算に組み込むこと。相手方は連帯債務者になることが多い。

 •内枠方式・元利金等方式とは、保証会社に支払うローン保証料を金利で支払う方式が内枠方式、現金で支払う方法が外枠方式

 •業物とは、買取業者が再販売している物件。客付けすると両手になります。

 •プロパーローンとは、フラット35のような他社が資金を貸し出す住宅ローンではなく、銀行が自ら取り扱っている住宅ローン。

 •あて物とは、本命物件と比較して感度を出すための、本命物件よりランクが落ちる物件。本命物件を案内する前に、あて物を案内します。

 •契約予定とは、販売物件に申し込みを頂いている為、他のお客様にご紹介できない状態。売れ筋の物件を他社のお客様に紹介させない理由として使われることもある。

 •レインズとは、不動産流通登録機構。一般的に売却不動産はここに登録されます。

 •公示地価とは、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示(平成25年地価公示では、26,000地点で実施)するもの。

 •基準地価とは、各都道府県が毎年発表する土地の価格。国土利用計画法に基づくもので、価格の基準時点は、毎年7月1日。

 •個人信用情報とは、個人の信用(返済)情報。住宅ローン滞納の有無、破産や債務整理等の事故情報のこと。主に全国銀行協会、JICC、CIC。最近は携帯電話や奨学金の滞納情報等も登録される。

 •ハンコ代とは、主に任意売却の場合に、先順位抵当権者等がいるため債権を回収できない抵当権者に任意売却に協力(抵当権抹消)してもらうための費用。 

 •路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格。国税庁が公表し相続税・贈与税の算定基準となる。一般的に実勢価格の6割程度で評価されている。

 •濃いとは、薄いとは、媒介契約や契約、案件等についての進捗度を表す感覚的な表現。濃いと確率が高い。薄いと確率が低い

 •道路査定とは、道路査定とは、民有地と官有地の境界を決めるための行為。一般的には土地家屋調査士と自治体の道路課の調整結果により定まる。敷地を分割する際には、道路査定が終了している必要がある。 特に赤道や水路査定には要注意。

•2項道路とは、建築基準法上の道路であるが、幅員が4m無いために、セットバックが必要となる道路

 •但書道路とは、基本的には再建築が出来ない道路。但し、特定行政庁の許可が得られた場合に、再建築が可能となる。包括基準といって、許可条件があらかじめ決められており、基準を満たせば許可が出る場合がある。

 •感度とは、お客様を物件に案内した時のお客様が気に入っている度合い。感度が出てれば契約に向けて条件を詰めていく。感度が出ていなければほかの物件を紹介していく。

 •初案とは、お客様が初めて物件を内見する事で、まず購入申し込みには至らない可能性が高い案内。例:初案なので決まらない。

 •廻り間とは、敷地寸法の別称。物件調査の時に廻り間をメジャーにて測る。

•内容証明郵便とは、相手方に出した郵便物と同じ内容が郵便局に保管される郵便。相手方に郵便を送付した証明ができる。郵便を発送した事実を証拠にしておきたいときに使用する。

 •帯とは、販売図面の下部にある物元業者の情報。レインズで引っ張った情報をそのままにお客様に紹介しては抜かれる可能性があるため。お客様に販売図面を渡す場合には、自社用の帯に変えます。

 •セットバックとは、敷地の一部を道路等に供するため、敷地面積や建築面積が減少してしまうこと。 セットバック後の道路(敷地)については上地することも可能。

 •マイソクとは、毎日速報の略。買取業者の物件情報が週に2回程度届けられる。

 •販売図面とは、物件情報をレインズに登録する為の案内図面

 •青図とは、建築当時の設計図書。青焼きしている図面。 

 •捨印とは、後で間違いが発覚した場合に訂正できるよう予め押印しておく印鑑のこと。

 •代理受領とは、抵当権の抹消書類を銀行から司法書士が代理で受領すること。決済時に売主が忙しいため抹消書類を銀行に取りにいけない場合に使用する。

 •仮測とは、仮に測量すること。費用がかかることが通常だが、よく依頼する土地家屋調査士の場合には無料でやってくれることもある。主に境界標・越境・セットバックの有無等を確認するために契約前に行う。

 •控え壁とは、ブロック塀の高さが1.2mを超えるときは、長さ3.4m以内ごとに基礎と塀と一緒に つくる必要があります。ブロック塀の高さは最大2.2Mまで。

 •行政サービスコーナーとは、住民票、課税証明や印鑑証明が取得できる土・日対応の行政サービス。但し、固定資産評価証明は取得することができない。

 •担保評価とは、住宅ローンが滞納された場合は、担保物件を売却して回収することになり、銀行が回収を見込む物件の評価のこと。住宅ローンの事前審査時に担保評価を行っていない銀行もあり、この場合本審査が物件による原因で否決される場合があります。

 •安息角とは、土圧をかけてはいけない擁壁等を活かすための角度。

 •建築計画概要書とは、建築時の概要が記載されている書類。建築主、施工会社、設計会社、確認機関、敷地と道路との関係、容積率オーバーの有無を確認します。※昭和40年代前のものは保存されていない行政が多い。

 •検査済証とは、建築計画どおりの建物が建築されているかどうかの検査が完了している事を証する書類。築年数が経過している戸建てなどでは取得していない場合が多い。取得していない場合、特に擁壁や地下車庫は安全性が確認できないことになる。

 •台帳証明とは、主に、建物建築時に検査を受けたのか、造成した時に検査を受けたのか、擁壁築造時に検査を受けたのかを証明する書類。

•重要事項調査報告書とは、マンションの管理会社から、調査マンションにおける重要な事項を報告してもらう書類。発行までに数日かかる場合もある。

 •瑕疵担保責任とは、シロアリ、雨漏り、給排水管の故障は引渡し後3ヶ月間売主にて責任を負担する。 主要な設備について引渡し後1週間は売主にて責任を負担する。

 •解除条件・停止条件とは、有る条件が成就する事によって効果が無くなる行為。

・耐力壁とは、柱と柱の間に「筋交い」が斜めに入った壁や、構造用合版と呼ばれる強度の高い板などがはめられた壁など、水平方向の揺れに抵抗する力を持った壁。外壁のタイルなどとは違う。耐力壁1枚ごとの強度と長さ(横幅)から「壁量」を計算し、それが方向ごとに規定量を上回る必要がある。

役立つ書類

ここでは、仕事上交渉に役立つ書式を集めました。通常営業マンは書式を作るために膨大な時間を費やしているので、ほかの人には教えたがらない。そんな書式を集めました。

購入の流れ

売却の流れ

売主用手取り計算書

金利表

ローン保証料表

顧客フォロー状況一覧表

販売状況報告書

決済時チェックリスト

査定時チェックリスト

反響時チェックリスト

契約時チェックリスト

業者取引時チェックリスト

反響が得られるチラシのチェックポイント

時間があいた場合にすべきことをまとめたチェックリスト

管理会社チェックリスト

重要事項調査依頼書①②

   (自主管理や管理会社の書式がないとき)

調査時チェックリスト

購入諸費用計算・提案書

測量費用

マンション用地仕入価格シュミレーション

買取価格提案書

マンション買取金額の概算

分譲価格からの下落率でから計算する査定書

売却せずに賃貸にする場合のシュミレーション

敷地分割のタイムスケジュール

マンション相場マップ

リフォーム見積書

耐震性チェックリスト

価格変更提案書①②③

売却時期提案書

DM(アパート)

DM(コインパーキング)

DM(事業用ビル)

DM(全般)

DM(隣地)

売主販売状況報告書

売主値段交渉説得書

売主業者価格説得書

売主媒介金額提案書

査定書挨拶文

売却諸条件・手取金額提案書

任意売却配分案

査定価格提案書(底地・収益不動産)

覚書(掘削承諾)

覚書(道路通行掘削承諾)

買主名義追加変更覚書

相続による名義変更覚書

不動産売買契約 名義変更 覚書

引渡日変更 覚書

引渡日遅延 覚書

契約内容変更 覚書

私道使用に関する承諾書

持ち回り契約依頼書

手付預り 覚書

貸主変更に関する覚書

貸主変更通知書

賃料 共益費 精算書

買付証明書

売却用委任状

借地説明書

定期建物賃貸借契約書

手紙(契約後のお礼状)

手紙(再度のお取引)

役立つ速算式

ここでは知っていれば目安となる金額をすぐお客様に伝える事の出来る最低限の基礎知識についてまとめました。ある程度の知識がないとお客様に信用されないため、最低限ここの知識は抑えておきましょう。

・住宅ローンの残債は1年当たり・・・。

・住宅ローンの借入金額が100万円下がると・・・。

・住宅ローンは年収の・・・。

・諸費用は物件価格の・・・。

・新築戸建の購入費用=土地の購入費+2000万円

・3000万円~4000万円のマンションの固定資産税は15万円~20万円程度

・3000万円~4000万円のマンションの登記費用は30~40万円程度

・マンションのフルリフォーム費用は350万円程度※専有面積が多い場合に注意

・築30年程度のマンションの不動産取得税は・・・※土地の持分が多い場合に注意

・マンションの業者価格=再販価格-700万円

・戸建ての業者価格=再販価格-1000万円

・ローン保証料は20年以内に住み替えする場合は、内枠方式のほうが良い。

・ライフスタイルの変化で買い替える事を考えると、内枠方式が多い

・年収400万以上のお客様の返済比率は40%以内。

・昭和56年6月以降に建築確認を取得した物件は新耐震基準。平成12年6月以降に建築確認を取得した物件は、新々耐震基準。

・借入金額3,000万円、返済期間35年の場合のローン保証料は、20,620円×30(100万円単位)=618,600円。

・400万円以下の場合の仲介手数料は、(物件価格×4%+2万円)×消費税。

・古家の解体費用は1坪あたり・・・。※重機が入らないような場合は注意。

・各サイズ①一間約1.82m②畳のサイズ910×1820③一坪畳2帖分④浴室の一坪サイズ1818⑤押入れの幅一間

・権利証紛失時の費用は約10万円

・住所変更登記費用は約1万円

・抵当権抹消費用は1本につき約2万円

・適合証明発行費用約7万円

・測量費用は約30万円※道水路査定がある場合に注意

・火災保険は約10万円※10年、地震なし。地震保険は年払い。

・団信特約料:

・保有期間10年超、譲渡益6,000万円以下の譲渡税は14%。それ以外の長期譲渡所得の譲渡税は20%、短期譲渡所得は39%

・リフォーム費用:①畳1枚6,000円※表替え②クロス1㎡あたり6,000円③システムキッチン交換60万円④カーペットからフローリングへ約20万円⑥外壁塗装約100万円⑦洗面台交換約15万円⑧トイレ交換約10万円⑨ユニットバス交換約60万円⑩給湯器交換約30万円⑪和室からフローリングへ約50万円⑫建具交換1枚約10万円⑬クリーニング約15万円

・減価償却:・・・

・瑕疵担保責任:・・・

税金

税金の計算は、本来税理士の仕事ですが、不動産取引の内容によっては多額の税金がかかる事もありますので、基本的な事項を知らないとお客様からの信頼も得られないですし、クレームとなってしまう場合も有ります。信頼される営業マンとなるために、基礎的知識は必須です。

1.譲渡税:買った価格より高く売れた場合にその利益に対して課税されます。買った価格が不明な時は売った価格の5%が取得費とみなされます。※・・・

2.登録免許税:所有権移転時に必要となる税金です。戸建では築20年以内、マンションでは築25年以内の不動産に減免措置があります。

3.・・・

4.居住用財産の特別控除・譲渡税:所有不動産を売却して譲渡益が発生する場合でもその不動産が居住用のものであった場合、譲渡益の3,000万円までは非課税となります。

 【注意事項】

 ①空き家となって3年を経過した年の12月31日までは大丈夫です。

 ②住んでいる人が死亡してしまった場合、相続人はこの制度を利用できません。

 ③・・・

 ④・・・

5.固定資産税・都市計画税:不動産を所有していると毎年1月1日の所有者に対して課税されます。多くの自治体は4月の新年度になってから税金の納税書を送付しています。

 

 【注意事項】

  ①起算日が法定されていないため、契約時に起算日を1月1日にするか、4月1日にするか契約時に決定しておく必要があります。※FRKの標準約款では起算日が1月1日に設定されています。

  ②固定資産税の軽減措置がなくなると、徴収税額が増えます。決済時に安い固定資産税額で清算してしまい、その後、軽減措置がなくなった高い税額が売主から徴収される場合、売主からクレームになってしまいます。

  ③売主様の中には、平成27年10月1日に売却して固定資産税を清算したはずなのに、平成28年になってからも固定資産税を払う必要があったと言って騒ぎ立てる方がいます。※実際には平成27年度分の固定資産税を平成27年4月から平成28年3月にかけて分割して支払っているだけです。理解度が心配な売主様には、決済日に固定資産税の納付書を持ってきてもらい、その日のうちに全額納付してもらいましょう。

6.消費税:お客様の中には物件価格に対して消費税がかかると誤解されている方もいます。物件価格のうち、土地の部分については課税されませんし、個人間の売買では消費税はかかりません。そのほかに消費税がかかるもので大きいものは、仲介手数料や登記費用等です。

7.印紙税:1,000万円以内の売買契約書には1万円分、5,000万円以内の売買契約書には15,000分、5,000万円超の売買契約書には45,000円分の印紙を貼付しなければなりません。また、この金額は、税制の優遇措置による金額ですので注意が必要です。

8.住宅ローン控除:築年数が経過していない物件においては、購入した年の翌年2月に確定申告をすることで住宅ローン控除が受けられます。また、築年数が経過した物件でも耐震適合証明が受けられれば大丈夫です。控除金額は毎年変動するので注意が必要です。

9.確定申告:不動産を売却した場合、売却した年の翌年2月に確定申告を行う必要があります。

10.所得税の要否:不動産売却時に、売却金額が収入として計算され多額の所得税がかかるのではないかと心配するお客様がいらっしゃいますが、不動産売却時にかかる税金は譲渡税のみです。尚、譲渡税は売却によって利益が出ていないと課税されません。

11.贈与税:非課税で贈与できるのは年間110万円までですが、優良住宅を除く一般住宅を購入するための住宅資金を贈与する場合には、700万円プラス基礎控除110万円までが非課税となり、超過した額に対して税率(10%~55%)がかかります。

12.譲渡損失の損益通算・繰越控除:基本的に不動産売却損が生じても、他の不動産の譲渡所得と損益通算することはできますが、給与所得と損益通算することはできません。しかしながらマイホームを売却して損失が出る場合で、下記条件を満たす場合には給与所得との損益通算・繰越控除ができます。

  ①住んでいるマイホームを売却すること。※住まなくなってから3年目の年末までの売却であれば大丈夫です。

  ②売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホームであること

  ③マイホームの売買契約前日において、住宅ローンが10年以上残っていること

  ④マイホームの売却金額が、住宅ローンの残高よりも低いこと。

13.空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例:相続した空き家を売却する場合で、譲渡税が課税されてしまう場合、空き家を解体して更地にして売却するか、旧耐震基準の家屋を改修して原稿の耐震基準に適合させて売却し、下記要件を満たせば、3,000万円の特別控除が使えます。

  ①相続日から起算して3年目の年末までに売却すること

  ②相続開始直前まで亡くなられた方が住んでいたこと

  ③昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

  ④相続時から売却時まで賃貸等にしていなかったこと

  ⑤売却金額が1億円以下であること

14.扶養控除や家族手当について:扶養控除の計算対象となるのは給与所得であり、不動産売却の譲渡所得とは課税科目が異なりますので、不動産売却代金が収入としてあったとして、扶養控除から外れてしまうことはありません。しかしながら家族手当等は、勤務先の内規によるものなので注意が必要です。

15.役立つサイト

 ①国税局

 ②タックスアンサー

クレーム対応

クレームになってしまうと手数料がもらえなくなったりします。ここでは起こりやすいクレームを有る程度把握しておく事でクレーム予防につなげます。

・残置物:残すはずのものを持っていったり、不要な物が置いてあったり、売主が引越しする前にきちんと確認しておかないとトラブルになりやすいので注意しましょう。

・引渡期日の設定:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

・リフォーム内見:内見することを何度も要求してしまうと温厚な売主も怒ってしまいます。空き家だからといって油断できません。リフォーム内見は一度だけ、下手をすると一度も出来ないなんて事もあります。※契約時に売主にお願いしておくこと、リフォーム内見は簡単に出来ないと買主に釘を刺しておくことが肝要です。

・決済の日取りを早く伝える:一般の人は契約後何をしてよいか分かりません。契約後何らの連絡もせず、売主から決済の段取りについてどうなっているんだと聞かれた時には手遅れになっている場合が多いです。

・旧住所・新住所での登記:所有権移転登記の際、買主の登記住所を旧住所にするか、新住所にするか決定しなければなりません。居住用財産を購入することで各種税金の優遇措置が受けられるので、基本的には居住用財産の購入と証明できる新住所を登記しますが、旧住所でも対応することはできます。

・住民票:自治体の中には、売主の住民票異動が完了しなければ買主の住民票異動ができない場合もあります。また、住民票異動は基本的に住所が異動済みであることが前提であり、上手に対応できなかったばっかりに旧住所で登記することを余儀なくされる場合があります。※自治体によって異なるので、安易に新住所登記を薦めないようにしましょう。

・残代金の振り分け:住宅ローンが残っている人は、返済口座に振り込んでしまう事で足りますが、中には住宅ローンが残っていない場合、離婚する場合等で、残代金の振込み先を複数にしたい人、残代金の一部を現金で欲しい人が居ます。決済前にきちんと確認しましょう。

・リフォーム申請:リフォーム工事については工事着工の一ヶ月前に管理会社への申請が必要となる事も多く、申請手続きを忘れると決済日から一ヶ月も何も出来ないなんて事もあります。

・抹消連絡:抹消の連絡は早めにしないといけません。特に旧住宅金融公庫は10営業日かかるうえ、本人が取扱銀行(謄本に記載してある)窓口に行かなければなりません。決済日を決めたら売主に一日も早く銀行へいってもらいましょう。

・空き家の放置:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

・境界未確定:不動産の購入で一番大切なのが境界です。契約後境界の位置について隣地の承諾が得られない場合、大問題となります。

・越境:隣地を経由して上下水道等が引き込まれている場合に、その是正費用等をご案内していないとクレームになります。

    また、隣地との境界上にあるブロック塀が共有となっている場合に、ブロック塀の撤去について相手方の同意が得られないため、建物建築時に問題となるケースがあります。

・シロアリ・雨漏り・建物の傾き:決済後にリフォームしてみたら建物に不具合が見つかったなんて事もよくあることです。シロアリ調査は無料でやってもらえるので契約前に必ず行いましょう。一戸建てには必ずいると思っておいた方が良いです。 また、雨漏りは、完全に根治することが難しい場合があるため、是正に多額の費用が必要となります。

・覚書の未取得:通行承諾等の必要な覚書を取得していなかった為、決済後再建築する際に承諾が得られずクレームになる場合もあります。

・面積の減少:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

・ガス会社の変更ができない:入居後にもっと安いプロパンガス会社を聞いて変更しようとしたところ、ガスの供給をすることを条件にガス設備の設置や給湯器を設置したので、変更するならばそれらの費用を返還して欲しいと言われたが聞いていない。

・シャワーヘッド等からの水漏れ:入居後、シャワーヘッドやキッチンの水栓から水漏れすることが判明した。売主に責任を追及しようとしたところ、パッキン関係で免責と主張された。水漏れがあるなら設備表で一言触れるべきではないか。売主からは、設備表は売主の直筆によるものではなく、営業マンが勝手に記載していたと主張された。

・違法建築物:確認申請が必要な増築を無届でやってたりすると違法建築物を認定されてしまい、住宅ローンが出ない場合やリフォーム会社の中にはリフォームや増築工事等をやってくれない事も有ります。

・管理費修繕積み立て金の一時金:マンション等においては、所有権移転時に修繕積立金の一時金が必要になったり、決済後に修繕積立金が値上がりしてしまうケースもあります。

・残債オーバー時のお金の用意:住宅ローンの残額が売買代金を超過している場合は、決済時までに不足する金額を用意しておく必要がありますが、用意できなかった場合債権者の承諾が得られず所有権移転ができない為大問題となります。

・区分所有者変更届の出し忘れ:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

・固定資産税の清算ミス:新築物件については、新築時より5年間固定資産税が減免されております。これを忘れて安い金額で清算してしまうと、予想より多額の固定資産税を払うことになった売主からクレームになってしまいます。

・ライフラインの未接続:前面道路にライフラインが整備されている場合でも、未接続の場合があり、施設の設置に多額の費用が必要となる場合があります。

・擁壁:検査済証がない擁壁は、安全の担保ができないため、やりなおしが必要となり、多額の費用が必要となります。

・井戸:地下に水脈がある場合等、井戸を埋めても地下水が湧出してしまう場合があり、対処が難しい場合もあります。

・物件情報に誤りがある場合:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

・販売図面が貧相だった場合:お客様が自分の物件に誇りを持っている場合、販売図面に掲載する間取り等もそれなりのレベルを要求する方もいます。こまめに作成した販売図面を確認していただき、不満が出ないように対応しましょう。

・お客様の書類・鍵を紛失:お客様の書類や鍵を紛失してしまった場合、大きな問題となるので注意しましょう。特に建築図面等を紛失してしまう場合が多いので預かったら早く返却しましょう。

・新聞折込の配布エリアのミス:お客様の中には近所に販売事実を知られたくないという方もいます。間違ってお客様の住んでいる地域に新聞折込広告やポスティングチラシを指示してしまうと媒介契約中止となってしまいます。

・不動産取得税・譲渡税の不案内:築年数が経過している物件には不動産取得税が、購入時より値上がりしている物件には譲渡税が決済後に徴収されますので注意が必要です。

・建築主、施工会社の相違:分譲時パンフレットや、建築概要書に記載されていた建築主や、施工会社が途中で変更されている場合があるので、よく注意しましょう。

・リフォーム時期の間違い:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

・エアコンの設置:マンションの中部屋にエアコンを設置する場合、特殊な工事が必要になる場合もあるんで、軽々しくリフォームできるとは言わないようにしましょう。

・エアコンのスリーブ穴のキャップがない:売主にエアコンを外していってもらう場合、エアコンを外したあとに残る壁の穴。売主がキャップを持っている場合は問題ありませんが、キャップを取っておいていない売主も多いです。キャップがないと部屋と外が繋がってしまっていますし、横殴りの雨が降ってきたような場合には、雨漏りも生じてしまいます。

・印鑑証明書取得の不案内:決済の案内をしようと思っていたら、売主様が既に引越しして住民票を移してしまっていた。決済に必要な3ヶ月以内の印鑑証明書もない。住所変更登記が必要となり余分な費用がかかってしまいクレームになってしまいます。

・賃貸借契約書の不案内:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

・フラット35の適合証明書が取得できない:フラット35の融資条件となる融資基準には、基礎高・屋根裏換気・基礎の換気口・建物の水平レベル等独特の基準があります。戸建ての場合には築浅の物件だからといって必ずしも適合証明書が取得できるとは限りません。適合工事に余分な費用がかかったり、融資が受けられないなどの事態になりかねません。

・契約後の室内拝見を拒まれた:売主の中には、契約後にリフォーム等の確認のための内見を一切受け付けないという方もいます。一方買主は、自分が買ったんだから当然見る権利があると思う方もいます。そのような二人が出会ってしまったら。。。

・戸建てを購入し、地デジアンテナを設置しようとしたら、近隣マンション(もしくは地形)による影響で電波障害が生じてしまっており、CATVの様な有線放送しか視聴することができない。地デジアンテナを設置できればかからなかった余分な費用が生じてしまった。

・洋室表示していたマンションの一室が、階段の関係で納戸表示しなければならず、3LDKではなく2SLDK表記をしなければならなくなった。2SLDK表記ではファミリー層に2部屋しかない物件だと認識され、その価値が大きく減少してしまう。

・決済日の調整でもめる:決済日が長めに設定されている場合や既に空家になっている場合など、売主からすると住宅ローンの支払いが毎月10万円前後と大きいため(実際は毎月の支払いで元本も減っているので、残2000万円・金利1%の場合の毎月の利息は約1.7万円、元本8.3万円)、住宅ローン返済日前の決済に固執する売主(10万円得すると勘違いする)もいます。そのような場合に買主の調整がつかないとトラブルになる場合があります。

・新築物件の保証の引き継ぎ:大手ハウスメーカー等で建築された一戸建てを購入する場合、売主がきちんとメンテナンスをしていたり新築時の資料を保管していれば、次の所有者もその保証を引き継げる場合があります。きちんと引き継ぎをしないで契約が終了してしまうと、後からクレームになってしまいます。

・居住用目的で不動産を購入したのに不動産取得税が課税されてしまった:居住用目的で不動産を購入したが、売主の都合で引渡し遅延の延長で一ヶ月だけ賃貸借契約を締結することになった。その後、賃貸借契約を締結してという理由で居住用目的が否定され、不動産取得税が課税されてクレームに。

・不動産譲渡税の不案内:先祖伝来の土地や昭和60年より以前に所有した土地は、地価が値上がりしてしまっている。その場合、不動産譲渡税が課税されるのだが、そのことを売主に伝えてなかったためクレームに。売主に売却諸経費を案内する場合には、不動産譲渡税について税務署に確認するよう伝えましょう。

・雨水貯留浸透施設があった:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

・駐車場付きのマンションと不案内:マンションの中には駐車場付きのマンションがあります。駐車場を使っても使わなくても毎月駐車場料金がかかってしまいます。駐車場が必要な買主なら有難い話なのですが、車を所有していない買主であれば単に負担となるだけです。そのような買主に毎月駐車場料金がかかることを案内していなかったら・・・。管理会社の出す重要事項調査報告書の中には、駐車場付きと記載されていないこともあるので要注意です。買主が駐車場付きマンションを欲していない場合もあるので、同マンション内で借りてくれる人がいないか、外部の第三者に貸すことはできないか調べる必要があるでしょう。

・引越理由:売主の引越理由が近隣トラブルだった。新しく入居した方もトラブルになってしまい、そんな理由で引越すのだったなら買わなかったとクレーム。近隣の聞き取りをしなかった。

・防犯:隣の部屋が2回も空き巣被害に遭っていたことが入居後に判明。

・2段擁壁:・・・この内容はマニュアルに記載されています。・・・

・鍵の紛失:決済後に売主が鍵を紛失していることが判明。買主が第三者が鍵を持っている可能性が有り、気分的に気持ち悪いと鍵を交換することに。売主が鍵を交換してくれないなら仲介会社が負担するべきと主張。売主も交換費用を負担するつもりがない。

・業者物件で設備の不具合:宅建業者は物件の瑕疵について2年間の責任を負いますが、瑕疵の内容について疑義が生じることもあります。当事者間で解決できない場合は、最終的に裁判で決着をつけるしかありません。お客様に不用意に大丈夫ですと説明してしまってクレームに。

・隠れていた間知石擁壁:表面上の擁壁は、検査済証がないことで問題なく終わったが、

・前面私道路の共有下水管の一部が脱落し、汚水が道路の地中内に流入することに。異臭も生じてしまった。私道の共用下水管は、私道所有者が負担することになる。

・心理的瑕疵:購入不動産の建物が、事故(自殺)を原因として建て替えられていた。そのような事情を購入後に近所の方から聞いてしまった。

・ゴミ置場:敷地の前がゴミ置場になると知らなかった。

・ローン金額:住宅ローン審査時に、お客様から伺った借入希望金額ではなくて、物件金額満額でローン審査したために、そんなことはお願いしていないとクレームに。

・管理組合の借入金:古いマンションの中には、修繕積立金が十分に溜まっておらず、中には管理組合名義で借金をしているマンションがあります。そのようなマンションは将来の一時金徴収のリスクがあるため、契約前に伝えておく必要があります。

・希望していた間取りができない:LDと隣室の壁を抜いて広いLDを希望しているお客様に、リフォームすれば大丈夫ですと安易に答えてしまったが、ツーバイフォーの戸建てや壁式構造のマンションで抜こうとしていた壁が耐力壁だった為、希望の間取りが実現できないとクレームに。

・敷地分割:建売業者に売却した土地は、分割計画があったため、契約後確定測量を行うこととなった。ところが、昔から隣地とは反りが合わず立会をしてもらうことができなかった。結局敷地分割できないため、事業計画が成り立たず、白紙で解約することに。

・2階建ての戸建てのはずが、3階建てだった:売主から2階建ての戸建てとして説明を受けて取引した一戸建てが、引渡し後にリフォームしたところ、1.4m超の高さがある屋根裏があることがわかった。本来3階建てとして構造計算する必要があるが、されていない。建築基準法違反の違反建築物を買わされたとクレームに。

・宅配のバイク便のエンジン音がうるさい:商店街の近くだが閑静な住宅街で騒音は気にならないと聞いてマンションを購入したが、エントランス近くの部屋で、宅配のバイク便がエンジンをつけたまま他の部屋を訪れていて、エンジン音がうるさいとクレームに。

・公園に隣接しており環境良好と聞いて購入:公園に隣接しており環境良好と聞いて購入したが、公園の近くは路上駐車が多いことに加え、子供の遊ぶ声があって意外にうるさく、近隣では空き巣も多いということが分かり、環境良好な物件ではなかったとクレームに。

・自治体の差押がついており、売却には差押の解除が必要だった。契約前に固定資産税の滞納金と差押解除に必要な金額は確認したが、市県民税の確認はしていなかった。いざ決済を迎えたときに、市県民税の滞納金50万円も差押解除に必要なことがわかった。売主が50万円用意できなかったために白紙解約に。購入できなかった買主から仲介会社の確認不足を指摘されクレームに。

・取引の対象となった土地は、分譲時の覚書で敷地分割できない土地だった。決済後に建売業者が古家を解体していたら近隣からクレームが入ってしまった。敷地分割できなければ事業性がない土地のため、契約は白紙解約で解約までにかかった費用は売主と仲介会社が負担することになった。

・市街化調整区域での用途変更:市街化調整区域では、原則的に建物を建築することができず許可が必要となる。許可の中には用途変更が認められない場合があり、用途変更すると都市計画法違反となってしまう。用途変更の中には、居住者の変更が該当する場合がある。売買契約後、購入不動産を賃貸に出したら、所有者変更と居住者変更が用途変更の許可にあたるとして都市計画法違反となってしまった。

・高度地区と斜線制限:重要事項説明時に高度地区の説明は行ったが、斜線制限の説明はしなかった。高度地区より厳しい斜線制限がかかっていた為、希望通りの間取りの建築物を建築することができずにクレームに。

・住宅ローン控除:住宅ローン控除を受けるという希望を買主から聞いていたため、決済を年末までに設定した。ところが、決済後リフォームを1ヶ月程度しなければならないということもあって、住民票を異動したのは翌年に入ってからとなってしまった。住宅ローン控除を受けるには住民票を新居に異動しておかなければならず、そのことを伝えてくれなかったとしてクレームに

・住宅ローン控除:住宅ローン控除を受けていた売主の決済日を年末にしてしまっていた。住宅ローン控除は年末時点の住宅ローン残高に対して適用されるので、年末に決済してしまうと住宅ローン控除は受けられない。売主からそのようなアドバイスがあれば決済日を翌年にしたのにできなかったとしてクレームに。

・買い替え先の住宅ローン:買い替えを前提として売り先行で販売活動をスタートして買主が見つかり売買契約を締結したが、その後見つかった買い替え先の住宅ローン審査で引っかかり、買い替えができず賃貸に移ることになってしまった。買い替えを前提としていることを知っていたのであるから、住宅ローン審査を事前にすべきだった。※現自宅でローンを組めていたとしてもその後の返済状況で状況が変わる可能性がある。

・任意売却の引越し代金:不動産仲介会社からは、任意売却時に売買代金から引越費用を賄うことができると説明があったが、実際には不足金を充当しなければならない事態となってしまった。

・マンションの雨漏り:契約したマンションは、共用廊下の防水シートの施工不良により、特に雨が強い日に水が玄関部分に入り込んでしまうことがあった。そのような部屋であれば購入することはなかった。

・マンションの施工不良:契約したマンションは、外壁の施工不良(配管の施工不良)で雨漏り(水漏れ)がいくつもの部屋で生じていた。そのような欠陥マンションであれば購入しなかった。

・金額ミス:新聞折込広告を手配した物件は、間違って1,000万円も安い金額で記載してしまっていた。広告を見た売主が激怒したことはもちろんのこと、格安物件と思って問合せをしてきた多数のお客様からもおとり広告と責められることに。

・富士山が見えない:売主のセールスポイントに富士山眺望があり、その旨を販売図面に記載していたが、最近たったマンションの影響で富士山は見えなくなってしまっていた。富士山眺望と思って購入した客からクレームに。

・事件、事故:契約したマンションは、過去に同居人が脳梗塞で病死し、死後1日経って発見された。鍵がなかったので窓から入り警察を呼んで検証することとなった。契約時には売主からその旨の説明はなかったが、入居後に隣接住戸からその事実を聞いた。契約時に説明がなかったとクレームに。

・リフォーム同意:契約したマンションは、リフォームする際に、下階の住戸からリフォームの同意書を取得する必要があった。決済後リフォームするためにリフォーム会社が同意書を取得しようとするも、自分の部屋も下階の住戸から同意書が取得できずにリフォームできなかったという理由で同意書を拒否。

・賃貸物件が借りられない:所有不動産を売却後、賃貸住宅を借りる予定だったが、90歳という高齢と50歳だが事故によって障害を抱えていて無職等の理由により、賃貸物件の審査が通らず引越しできない。更に残っていた住宅ローンは、申請すれば団信保険の適用により全額免除にすることができ、そもそも住宅ローンが払えず売却する予定だったがその必要がなかった。

・希望するキッチンにできない:オープンキッチンカウンターが希望条件のお客様が2×4の戸建てを購入したが、抜けない柱や壁・梁があり、希望の間取りに変更できなかった。

・契約前に提携銀行にて住宅ローンの事前審査を行ったが、ローン契約には好きな銀行を使っても良いという話をしてあった。ところがお客様が希望する銀行は、築年数や一括決済の可否、任意売却案件の可否等の理由で取り組めない物件だった。

・窓や雨戸の開閉音:隣地に住んでいる方の生活時間帯が合わないため、窓や雨戸の開閉音がうるさすぎるとクレームになってしまった場合があります。

お客様からの信頼獲得方法

お客様からの信頼が得られれば、お客様から「あの物件を見たい」と連絡を頂ける様になります。  ①言い訳やごまかしをしない。わからないことは後日調べて回答するようにしましょう。  ②売却事情を確認しておく。たとえば隣人とのトラブルが原因で売却するような事

調査

 媒介契約後、契約締結前までに物件についての調査を完了しなければなりません。調査内容によっては売買契約の目的を達することができないため、できれば媒介契約後直ちに調査を行いたいところですが、契約になりもしない物件の調査を行って結局売れなかったりした場合

媒介継続

首尾よく媒介契約を締結できたとしても、高い値段で契約してしまい売れない、お客様の案内が入らない、他社からの横槍が入ってしまった等の理由になり、お客様との関係が疎遠になってしまい、媒介契約期限が更新できず終わってしまうケースがあります。媒介契約が切れた

お礼状 契約後 お客様 お変わりありませんか

過去にお取引のあったお客様に、再度のお取引を目的として、その後のご様子を伺う手紙の例文です。 ご無沙汰いたしておりますが、お元気でいらっしゃいますか。 〇〇不動産〇〇でございます。 その節は大変お世話になり誠にありがとうございました。 私は現在、〇〇

野村不動産アーバンネットへの志望動機

私が野村不動産アーバンネットを志望したのは、購入検討客を重視している方針と、ワークライフバランスが非常に充実していると考えたからです。ノムコムによるきめの細かい顧客フォロー、充実した仕事をするために必要な休暇、お客様から信頼される宅地建物取引士・会社

東急リバブルへの志望動機

私が東急リバブルを志望したのは、大手不動産会社の中で、ワークライフバランス・顧客サービス・コンプライアンス・給与体系バランスが一番良いと思ったからです。充実した仕事をするために私生活も充実させなければいけないこと、不動産取引の中で不測な事態が起こった

住友不動産販売への志望動機

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三井不動産リアルティへの志望動機

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