Pageブログ(不動産仲介 日常業務について) | 不動産仲介会社への入社・就職マニュアル - Part 2     

新築マンションの契約率

新築マンションが売れているかどうか、好不調の目安となるのが契約率です。

契約率が70%を上回っていれば、マンションの売れ行きが良く好景気と言えますが、

契約率が70%を切っていれば、不景気になっていると言えます。

戸建ての検査済証の取得率

建物を建築する際に建築予定の建物が建築基準法に適合しているか確認する建築確認申請(確認済証)、建物完成後に行う検査(検査済証)をしている割合は、1999年(平成11年)で45%前後、2006年(平成18年)で80%前後という検査率になっています。※検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン(国土交通省発行)のデータより※検査費用は建物が全て空室で、図面等が揃っている場合で、3階建て鉄骨造330㎡で200万円程度。

建築基準法適合状況調査をしても最終的に適合にならないケース

検査済証の交付を受けていない建築物は、以前は建築確認申請を要する増改築をすることはできませんでした。

しかしながら、現在は建築基準法適合状況調査を活用することで、現在の建築基準法に適合させる工事を実施することで

再び建築確認申請をすることができるようになります。

建築基準法適合状況調査をしても最終的に適合にならないケースにはどのような場合があるのでしょうか。

【物理的に現行法に適合させることが不可能な場合】

・8階建ての商業ビルの7階と8階を除去しなければならない

【経済的に工事の実施に合理性がない場合】

・増築部分の撤去、防火設備の設置、ホームエレベーターの撤去に多額の費用がかかる

媒介契約を更新するために

お客様のご内見や交渉等の具体的な動きがなければ、売主様への連絡は滞りがちです。

販売活動が思わしくない状態が続いている中で媒介契約の期限が近づき、慌てて更新のお願いで連絡をしても、売却活動自体をやめてしまったり、他社に媒介契約をされてしまうことにもなりかねません。

そこで、媒介更新日間際になってから慌てて連絡するのではなく、できれば媒介契約更新に向けて期限の2週間前から準備をしたいところです。一番良い方法は、とにかく興味がなくても、具体的にならなくても良いからお客様に内見してもらい、そのお客様が検討中なのでとりあえず今回は更新しておいて下さいとお願いするのが一番良い方法でしょう。

それでも渋る売主様には、例え媒介契約を更新したとしても、どうしても難しい場合には直ぐに媒介契約を解除することが出来ると話して説得しましょう。

測量費用の目安

境界調査業務:30,000円~

法務局、役所調査業務:30,000円~
(印紙代を含む)

測量業務

 ・接続道路の測量
 ・測量基準点設置のための測量
 ・境界を観測するための測量
 ・越境を確認するための測量
 ・境界を復元するための測量

~100㎡:138,600円、~200㎡:174,600円、~300㎡:203,400円、

~400㎡:226,800円、~600㎡:266,400円、~800㎡:298,800円、~1000㎡:327,600円

計算業務(CADによる計算業務):30,000円~

立会い業務:1人につき45,000円(以降1人増えるごとに25,000円追加)

境界整備業務:1点につき6,000円~10,000円

道路証明取得業務:30,000円~

道路境界復元業務:50,000円~

道路査定業務:300,000円~

諸経費等:合計額の10%

物件購入のお客様は被っているので注意が必要です。

 担当している物件にお客様からお問い合わせがあった。そんな時に同時に別の営業マンから自分の物件に内見希望があった。そんなときは同じお客様が自分と別の営業マンにそれぞれお問い合わせしていると思った方が間違いありません。そんな時にのんびりと構えてしまうと本来自分で成約できたお客様が取られてしまうことにもなりかねません。

 そもそもよほどの物件でもない限り、自分の物件を購入してくれるお客様は一人しかいないのです。そのお客様を逃すことは大きな損失です。取りこぼしのないようにしていかなければなりません。

 そのためには、お問い合わせのあったお客様へのいち早い連絡と、別の営業マンからの問い合わせにはお客様の内容を良く確認する、お客様には他に具体的になりそうなお客様がいる、自分が物件担当であること、等をしっかりと行っていかなければなりません。

お問い合わせのあったお客様は、別の営業マンのお客様と被っている(重複している)、そう肝に銘じなければなりません。

お客様からの信頼獲得方法

お客様からの信頼が得られれば、お客様から「あの物件を見たい」と連絡を頂ける様になります。  ①言い訳やごまかしをしない。わからないことは後日調べて回答するようにしましょう。  ②売却事情を確認しておく。たとえば隣人とのトラブルが原因で売却するような事

調査

 媒介契約後、契約締結前までに物件についての調査を完了しなければなりません。調査内容によっては売買契約の目的を達することができないため、できれば媒介契約後直ちに調査を行いたいところですが、契約になりもしない物件の調査を行って結局売れなかったりした場合

媒介継続

首尾よく媒介契約を締結できたとしても、高い値段で契約してしまい売れない、お客様の案内が入らない、他社からの横槍が入ってしまった等の理由になり、お客様との関係が疎遠になってしまい、媒介契約期限が更新できず終わってしまうケースがあります。媒介契約が切れた

お礼状 契約後 お客様 お変わりありませんか

過去にお取引のあったお客様に、再度のお取引を目的として、その後のご様子を伺う手紙の例文です。 ご無沙汰いたしておりますが、お元気でいらっしゃいますか。 〇〇不動産〇〇でございます。 その節は大変お世話になり誠にありがとうございました。 私は現在、〇〇

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