ヘアクラックとは、主に建物の外壁や基礎などのコンクリートやモルタルの表層に出来た小さなひび割れを言いますが、室内でもボード上の継ぎ目に生じたクロスのひび割れ等の事を言う時もあります。構造上問題があるわけではありません。

色々な不動産を見ていると、ヘアクラックを見つけることが多々ある。ヘアクラックは、深刻なクラックと異なり問題はない。そもそも深刻なクラックは、コンクリート中の鉄筋が膨張してできたり、構造材が折れたり曲がったりしてできるものである。これに対してヘアクラックは、コンクリート中の鉄筋については問題がないが表装（表面の塗装部分、石膏ボード、クロス等）にできたクラックとなる。

バルコニーや建物の外壁、室内のクロス等にできるヘアクラックは、特に継ぎ目に負荷がかかったことにより表面が裂けてしまっている状態なので、塗装や貼り替え、コーキング等によって対応することができる。一般のお客様の中には、なかなかその違いを理解することが出来ず過度な不安を抱く方もいるので、上手な説明が必須となります。

建築基準法上、建物を建築する際には建築計画を策定して建築確認申請を行います。以前は自治体の建築主事が建築確認を行っていましたが、現在では民間に委託されております。建築確認が下りたら確認済証の交付をもって着工し、工事完了後は完了検査をして検査済証が交付されます。ところが1998年（平成10年）以前の建築物の38％は検査済証の交付を受けておりません。

これは、建築確認申請は間取りや建具・駐車場の位置等の構造物に軽微な変更が生じた場合でも変更申請をしなければならず手間と費用がかかる為、完了検査をしなくても良いという風潮があったためです。変更がなかった建築物でも完了検査をうけておらず、そのため建築基準法上は違反扱いとなっている。これが建築物のその後にどのような影響を及ぼすかというと、検査済証の提出が必要となる一定規模の増改築や用途変更が行えなくなったり、違反建築物に助長することを防ぐというコンプライアンスの観点から銀行の融資が受けられなくなるという事態が生じたりします。

こうした事態を踏まえて、国交省では「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査の為のガイドライン」を2014年」7月に策定し、中古不動産市場の活性化に向けた取り組みを始めております。現在のところ調査費用は20万円程度が目安となっています。

築年数が経過しているマンションを空室のまま所有しているお客様に、管理会社を名乗る人物と管理組合の理事長を名乗る人物からたてつづけに電話が来たという。内容は、マンションの耐震補強工事に7億円かけることになった、区分所有者が一人当たり900万円負担することになったので至急お金を振り込んで欲しいというものだ。私が管理会社に確認したところ、そのような話は一切ないという。そうすると振り込め詐欺ということになるのだが、お客様の連絡先をどのように知ったのか問題だ。このような詐欺は現に住んでいる所有者にはきかないだろう。つまり、マンションの運営状況について良く知らない方にしかきかないだろう。詐欺をかける相手方の状況をよく把握しておかないとできない。お客様の知らないところでマンション所有者の名簿が流出しているのだろうか。

築25年の戸建てを買ってもらったお客様から電動シャッターが動かなくなったと連絡があった。急いでシャッター屋さんと駆けつけると電動シャッターは正常に作動していた。シャッター屋さんによるとシャッターが動かなくなった原因には、モーターの寿命と電気関係の接触不良が考えられるという。モーターはいわば自動車のタイヤのような消耗品で、モーター中の部品を交換すればモーターを活かせるものではないとのこと。モーターの交換が必要になってきます。電気関係の接触不良の場合は、電気配線を配線し直す必要が出て来ます。何分築25年が経過しているので原因は特定できないとのこと。どこが悪いのかはっきりしていて、引渡し前から故障している場合は売主に補修を依頼することもできるが、消耗品が原因であれば補修を依頼することもできない。現在作動しているのであれば故障とまでは言えず、だましだまし使ってもらうしかないのかもしれない。電動シャッターの交換費用は約40万円かかるが、軽量鉄骨造であるため工事費用が普通の木造と異なりさらに費用がかかってしまう。

本日の読売新聞の記事で、ガス漏れの恐れのある古いガス管が全国で8万本もあるという記事が出ていました。

平成8年以前に使われていた鋼鉄製のガス管は、古くなると腐食しやすく、20年を超えるとガス漏れの発生件数が増える傾向にあるとのことです。

道路部分のガス管はガス会社で交換しますが、私有地部分のガス管は所有者のものなので、交換費用が自己負担になってしまいます。特に商業ビル・マンション・アパート・私道では交換部分が大きく、その費用も場合によっては数千万円かかるなど大きくなりがちなので、今後危険性と交換が問題となってくることと思います。

ガス管に限らず給排水管〈特に私道〉や擁壁、地下車庫等は老朽化した時に、交換ややり直しの費用の問題から不動産の価値を大きく下げることになりかねません。そのような問題を抱えた不動産が時限爆弾を抱えてたくさん残っていると考えると、不動産取引時にはそのような危険性を考慮して進めていかなくてはならないと実感致します。