売主の残置物問題。

売主の中に始末の悪い売主がいる。

照明器具、カーテン、エアコン、果てはその他のゴミというべき残置物をとにかく置いていこうとする売主は締まりが悪い。

確かに、不要なゴミを自分で処分しようとすると大変な労力になる。ところが、現在では引越し時に出るゴミは引越し業者が処分してくれるのでそこにお願いすればいいだけなのである。百歩譲って処分費をかけたくないというのであれば当然自分でするのが当たり前である。

ところが、そこをどう間違ってか、買主に処分させようとする不届きな売主がいる。エアコンはまだ使えるので置いて行っても良いか、新居で照明を購入したので現在使っている照明は置いていきます、カーテンはないと不便だろうから置いていきます、等々、仮に買主の希望もあって本当に好意で置いて行ってもらうものについては良いが、どうしても押し付けようとしていく売主がいる。

極めつけは、本当の単なるゴミを、契約の条件面で買主の要望に応えたという理由で置いていこうとする売主だ。どのような神経でそこまでできるのかわからない。自分のゴミを他人に処分させる、自分の仕事を他人に押し付ける、自分のミスを他人のせいにする、、、。そのような人の間に立って調整する不動産仲介、この時ばかりは辟易とする。

東洋ゴム問題

東洋ゴム工業（株）が製造した免震ゴムが大臣認定を不正取得していた問題で、大手仲介会社では重要事項説明で説明すべき事項に該当するという見解のもと、これから契約するマンションや契約後・引渡し前のマンションで、免震ゴムが使用されていないか調査することとなった。とはいえ、耐震・制震・免震のうち、免震構造を有するマンションは最近建築されたマンションの中でも、特にタワーマンションに多い。10階建て程度のマンションでは、まだまだ使用されていないのが現状だ。

急いで管理会社に確認してみると、やはり所有者からの問い合わせが多いのか、免震ゴムの不使用についての回答がすぐに得られた。しかしながら、ナイスのマンションでは耐震性能を売りにしていて実際に免震構造を有する低層のマンションもあるので油断はできない。現時点では、免震ゴムは震度5強程度の地震に対して十分な耐震性を有しており、倒壊する恐れはないと発表されているが、実際に免震ゴム使用マンションを購入した方は、契約解約等をするのだろうか。今後の展開が気になる。

地中での越境について

不動産取引に際しては、越境の有無が重要な確認事項になってきます。

1．空中での越境：電線や屋根などが越境していないか確認します。

2．地中での越境：給排水管・ガス管等が他人の敷地を通過していないか、他人の給排水管・ガス管等が対象不動産の敷地を通過していないか、擁壁が越境していないか（垂直擁壁でも地中でL字になっている場合もあります）確認します。

3．現状の擁壁やブロック塀・植栽等が隣地へ越境していないか確認します。

越境は、重大なトラブルに発展する可能性があるので十分注意しましょう。先日も垂直擁壁が地中でL字型をしていた為、擁壁の一部が越境していたため、クレームとなっている営業マンがいました。

建築年度で耐震性をチェック

不動産ご購入を検討しているお客様から、築年数との耐震性についての質問を受けることが良くあります。不動産仲介会社営業マンは基本的には、新耐震基準以降に建築された建物は大丈夫ではないでしょうかと受け答えしております。 耐震性で最重要視されている壁量が、昭和56年6月以降改正されていないからです。不動産をご購入する際はその不動産の建築年度を確認致しましょう。

950年（昭和35年）建築基準法制定：壁量の規定、1階：12、2階：8

1959年（昭和44年）建築基準法改正：壁量の強化、1階：21、2階：12

1981年（昭和56年6月）建築基準法改正（新耐震基準）：壁量の再強化、1階：29、2階：15

1995年（平成7年）阪神・淡路大震災（兵庫県南部地震）

2000年（平成12年6月）建築基準法改正（新々耐震基準）：地盤調査の義務化