Monthly Archives:11月 2014

決済前に事前にチェックしておくべき事項をまとめました。

1．印鑑証明書の取得漏れはないか（売主・買主の抵当権設定）

2．住民票・住居表示実施証明書の取得漏れはないか（売主の住所変更・買主の住所）

3．賃貸借契約書や自宅の売買契約書は用意したか（住宅用家屋証明書用）

4．権利証や実印の準備をお願いしたか

5．本人確認書類を用意したか（運転免許証・パスポート・健康保険証）

6．買主は旧住所登記か新住所登記か確認したか

7．評価証明書は用意したか

8．金消契約は終わっているか

9．抹消連絡は終わっているか（代理受領・抹消書類の移送）

10．必要書類の案内は済んでいるか

11．買主が共有の場合、持ち分は決まっているか

12．登記費用は算出してあるか

13．振込先や振り込み人名義は確認してあるか（振込先が2本になるときや、売主名義で銀行返済用口座への振り込みが必要になるときがある）

14．銀行伝票を用意してあるか

15．決済場所は確保してあるか

16．区分所有者変更届や口座振替依頼書は用意してあるか（マンション）

17．リフォーム会社からリフォーム工事の届けは出ているか（決済終了後に提出では入居が遅くなる場合がある。）

18．駐車場の使用申し込みはしたか

19．残代金の領収証は用意したか

20．固定資産税や管理費等の清算書は用意したか

21．残代金受け取り口座が確認できるものを用意するようにお願いしてあるか

22．抹消金額や返済口座の確認はしたか、銀行からの案内書は用意してあるか

23．契約時の書類一式を用意してもらっているか

24．売主に事前に設備表を送り決済準備が終了していることを確認してあるか

25．駐車場の解約届は出しているか

26．完済証明書の用意は銀行に頼んでいるか（買い替え時に注意）

とかくブラックイメージのある不動産業界ですが、不動産仲介会社はどこまでブラックなのでしょうか。各項目についてブラック度をまとめました。

・大手不動産仲介会社

　コンプライアンスが重視される昨今、大手不動産仲介会社ではブラック部分がかなり減ってきました。しかしながら、店舗運営はセンター長の采配によるところも多く、一部にブラックセンター長がいる可能性もあります。特に、都内や大型店舗の激戦店舗に若いセンター長にブラックセンター長がいることが多いです。

・小規模不動産仲介会社

　小規模不動産仲介会社の社長は、自分が絶対と思っている方が多く、自分中心に全てを考える為、ブラック会社である可能性が飛躍的に高まります。公私混同が多く、家庭も崩壊しているため、それに振り回されてしまいます。特に月末は資金繰りが厳しいため、従業員への当たりも強くなります。

・勤務時間

　基本的には9時まで残業するのが当たり前です。センター長が9時以降の事務仕事やチラシ配布を強制（推奨）する場合は、ブラックとなります。

・休日

　月に6～7日休めればホワイトです。月末に近づくにつれ、予算を達成していなければ休んでいられないという雰囲気が強くなってきます。

・ノルマ

　営業会社というと、ボードに成績グラフが張り出され、ノルマを達成すると花がつけられ、成績が最下位のものはみんなの前で激しく叱責される。または、契約が取れるまで深夜まで外回りをして事務所に帰れない、そんなイメージが強いと思います。しかしながら、月2件というノルマがあるものの、出来なかったとしても給与に響くだけで、センター長から恫喝されたり、クビになってしまうことが減りました。

不動産仲介会社の一般的なノルマやノルマを達成できる各目安についてまとめました。

・契約件数：月2件の契約が目安となります。月2件の契約をするには10件程度の販売物件を担当しましょう。

・販売物件数：一人当たり10～15件くらいの販売物件を担当していないと、月2件の契約はおぼつかないです。

・反響数：一人当たり10件程度の売却のお問い合わせが欲しいところです。

・媒介契約：10件のお問い合わせのうち、3件程度を媒介契約し、1件程度が1か月以内で契約できるイメージです。

・値下げ：毎週1物件程度の値下げをしていった方が良い回転が生まれます。

・案内：土・日で最低2件の案内、出来れば4件の案内が欲しいところです。4件の案内をするには、40組ぐらいのお客様をフォローしている必要があります。

【特殊事情】

・買い替えの案件が一番効率が良いです。先に売ったり買ったりしていると、そのお客様は逃げません。得てして買い客は逃げやすく、他決しやすいのですが、売りを決めていれば必ず自分から買ってくれるので数字が読みやすいです。

不動産仲介会社に入社・就職を検討する際に参考となる情報をまとめました。

大手仲介会社3社（リハウス・住友・リバブル）の2015年の募集要項を比較しました。

①【勤務時間】

　・リハウス・リバブル9:30～18:00・住友9:20～18:20

　※実際に営業マンがフォローしているお客様に連絡できるのは、お客様の帰宅時間となります。従って営業マンは9時までの残業は必須となります。

②【給与】

　・リハウス基本給20万円・住友24万円（営業手当含む）・リバブル基本給201,500円＋営業手当【固定】49,000円

③【残業手当】

　・リハウス30時間超の場合・住友60時間超の場合・リバブル30時間超の場合

④年間休日】

　・各社120日※週休2日で休めるのは稀。だいたい月6日くらいの休日だが、センター長の方針で若干の増減有。

⑤【ノルマ】

　・各社月2件

　※本当に月2件の契約をしていくことができるか、その基準をまとめました。

　　1.売反響数：10件程度※店舗により反響が得やすい店舗とそうではない店舗あり

　　2.売物件数：一人10件程度の売物件数※首都圏だけで一日？物件のレインズ登録があり

　　3.フォロー客数：一人100人程度※1～2か月程度で買う客は1～2人で、残りは良い物件があればと抽象的です。

　　4.媒介契約数：10件の売反響で、3件程度の媒介契約が基準です。※反響の中には、他社との媒介契約や、相場確認・未媒介を求める客がいる為

⑥【嬉しいこと】

以上の基準で考えるとノルマの達成をすることは非常に難しいラインとなりますが、下記のような嬉しい事情もあります。

　　1.買い替えで媒介契約や購入契約が容易となる

　　2.センター長案件をもらえる

ここでは、新卒がある程度成長できているか自分でチェックする為の項目をまとめました。

・電話の受け答えはスムーズか

・電話の内容を復唱できているか

・電話の取次ぎはできているか

・単なるメッセンジャーになっていないか（用件を聞き出せているか）

・自分ができることとできないことの区別がついているか

・先輩がどのような案件をしているか理解しているか

・先輩や上司との報告・連絡・相談・コミュニケーションはできているか

・大きい声を出せているか

・頼まれた案件を迅速にできているか

・事務処理をひと通り覚えたか（物件登録・販売図面・査定書・チラシ・営業活動報告書等の作成）

・物件調査はできるか

・できないことの言い訳をしていないか

・わからないことをそのままにしていないか

・趣旨を理解して仕事をしているか

・書類の整理ができているか

・机の上が乱雑になっていないか

・顧客フォローができているか

・先輩の案件に同行できているか

・場の空気が読めているか

・お客様に言われたことを正確に理解できているか

・お客様から聞き出さなければならない情報に漏れがないか、きちんと書けているか

・お客様に適当なことを伝えてしまっていないか

・周囲に自分が何をしているか認識してもらっているか