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例文（査定書、挨拶文２）

　お客様ご所有の『グランドメゾン○○』は、○○駅から徒歩10分の良好な低層住宅地に位置する、積水ハウス分譲による「住宅集合」をコンセプトとしたグランドメゾンシリーズマンションであり、北川原環境建築設計事務所の設計による薄肉ラーメン構造がもたらす極限の採光・開放性、築後○年を経過した現在においても経年変化を感じさせない設備・仕様等、数多くのお部屋を査定させて頂いた私共も納得するハイグレードな物件であると認識しております。又、特に室内の使用・手入れ状況が素晴らしく、ハイグレードなグランドメゾンマンションと相まって、自信を持ってお客様にご紹介できるお部屋でございます。

　そこで、・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

　詳細につきましては先日お渡しさせて頂いた「査定書」をご高覧下さい。

 　不動産を販売する上で最も重要なポイントは【販売戦略】と【担当者の選択】です。

 　販売戦略のポイントは『出値』です。いわゆる初めて市場に公開する金額です。

物件価格が上昇している市況下では高値で市場に公開し、時間をかけて市場が販売価格に追いつくのを待つという方法もございますが、現在のような不透明な状況下においてはそのような販売方法は適さず、然るべき時期に然るべき金額で売り切るという方法が最適です。高い査定金額に釣られて『出値』を見誤りますと、販売の長期化につながり、販売の長期化は物件の鮮度を落とします。鮮度の落ちた物件は価格を下げても売れ残る傾向が非常に強く、結局私どもの査定金額を下回るケースも散見されます。

 　次に担当者の選択ですが、通常査定金額はプロであればあるほど、その地域に精通していればいるほど、その金額はほぼ同じような金額（同じような価格レンジ）になります。不動産売却を成功させるポイントは『信頼できる担当者選び』=『99％が担当者の力』となります。

　不動産売却において大切なことは『単に抱えているお客様の数が多い』とか『単に大手である』、『単にこの沿線に強い』ということだけではなく、担当した営業マンが『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』であると考えております。

　担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

　地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

価格が安ければどんな営業マンでも成約させることは簡単です。しかしながら、このような不透明な時期に、然るべき時期にお客様のご希望金額で売却するためには綿密な販売戦力と絶対的な営業力をもった担当者選びが不可欠です。

9月の収益額が3,954円に。グーグルアドセンス。

今月はシルバーウィークがあったものの、お盆休みがあった8月と比べて順調に収益額が伸びた、9月2日にはこれまでの最高収益額496円を記録することもできた。 新サイトも2つ追加したので順調に伸びていって欲しい。目指せ月間１万円。

【9月の成果】

ページビュー数15,027回、収益額3,954円

例文（査定書、挨拶文）

査定に行ったお客様に、追ってご挨拶させて頂くための書類です。自己PRで、お客様からの媒介契約を目指しましょう。

お客様

平成27年　　月　　日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓　時下益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。

本日はご多忙中のところ、お客様のご内見並びに訪問させて頂きまして誠にありがとうございました。お礼のご挨拶と思いお手紙させて頂いた次第です。

不動産を取り巻く環境は、昨今の日本の景気回復、株高、円安による外貨流入を背景に、明るい兆しが見え始めております。特に都心部や湾岸エリアでは、中国人による爆買いに代表される投資用不動産の高騰によりバブル前夜の様相を呈しております。

　この流れは、今後次第に郊外へと波及されることは想像に難しくなく、これからの景気回復の動向次第によってはご成約価格が更に上昇する可能性もございます。しかしながら、ギリシャ問題に代表されるユーロ危機やGDPに対する債務残高の割合問題等、世界情勢が未だ不透明であることに変わりません。今後の急激な景気上昇並びに不動産価格上昇の確実性が無い時点では、不動産価格上昇の先高観がある現時点でのご売却が最も有利な不動産売却と言えるかもしれません。

　人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。

　弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。その実績に責任と誇りを持ち今後もより一層の努力をしてまいる所存です。

　現在、弊社ではお客様不動産の周辺で下記不動産を販売活動させて頂いております。

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　その結果、・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

　販売をする上で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【強い交渉力】です。

　お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、不動産情報量や抱えているお客様の数については各不動産会社間で差はございません。そのため、どの担当者がお客様の窓口となって販売活動させて頂くかが非常に重要なポイントになってまいります。販売活動如何によっては価格交渉を受ける金額に大きく差が出てくることもございます。

　私は、前述した物件を4,180万円で販売させて頂いておりましたが、この度4,280万円でご成約するという、売主様にとって非常に好条件でご成約させて頂くことができました。今回ご内見させて頂いたお客様も未公開情報ということに非常に魅力を感じられているため、今後の販売活動如何によってはお客様のご希望価格での申し込みを受けることも十分可能であると感じております。

　【ほかの物件の販売方法】

　物件案内時に、単に他のお客様も検討していると煽るだけの営業マンもいますが、言葉だけでは伝わらないのが実際です。

　私は販売活動する際、・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・ことができました。このことにより予め物件に良いイメージを持って頂くことができました。また、曇りの土曜日ではなくて、晴れの日の日曜日の最も物件が映える時間帯にお客様をご案内することができたため、お客様に・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・成功致しました。ご内見が終わった後はお客様とお打ち合わせをし、・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・最終的には1組のお客様に購入金額を4,280万円にしてもらうことができました。

　不動産売却において大切なことは『単に抱えているお客様の数が多い』とか『単に大手である』、『単にこの沿線に強い』ということだけではなく、担当した営業マンが『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』であると考えております。

　担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

　地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

　ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。

　以上、非常に拙い文章ではございますが、ご高覧頂ければ幸甚でございます。

　末筆ではございますが、お客様の最良のご売却を哀心より祈念申し上げ、御礼の挨拶とさせて頂きます。ありがとうございました。

例文（任意売却配分案）

任意売却を債権者に交渉する時の配分案の例文です。

債権者　様

平成26年　　月　　日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓　時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

先日お話させて頂いた、お客様ご所有不動産「　」の提案書を作成致しましたので送付させて頂きます。御社の御意向を頂き、任意売却に向けて販売活動させて頂ければ幸甚でございます。ご多忙中のところ誠に恐縮ですが、抵当権抹消承諾価格についてご回答下さいます様宜しくお願い申し上げます。

1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

1. 所在
2. 交通
3. 構造
4. 地域・地区
5. 建築年月日
6. 面積
7. 擁壁の安全性について⇒対象不動産の擁壁は、昭和年月日付検査が完了した施工会社名の大谷石によるものであり、築造後３０年を経過した現在においては大幅な劣化が見受けられ、更には地下車庫を工作した際に擁壁の一部が切り崩されております。

1. 地下車庫の安全性について⇒対象不動産の地下車庫は、昭和年月日に地方自治体による建築確認申請許可を得て工作されたものであるが、工事完了後の検査確認を受けておらず、その安全性を担保することができません。

1. 隣地の擁壁について⇒北側隣地は対象不動産敷地より約3M高くなっており、土留をしている隣地擁壁が対象不動産に越境しております。

２．不動産市況について

　　首都圏におけるここ数年の住宅地の価格は、平成19年～同20年のいわゆる「ミニバブル」をピークとして、その後の「リーマンショック・東日本大震災」によって急落した後「アベノミクス・東京オリンピック・地価の上昇」により昨年度から急速に回復していました。ところが、今般においては消費税増税の駆け込み需要の反動等により直近の販売物件成約件数が前年対比30％減となるなど、不動産市場における買い手不在の状況が続いております。

　　このような状況下、お客様からご所有不動産を任意売却する相談を受け、弊社価格査定並びに不動産買取業者査定価格を下記のとおり算出させて頂きました。

1. 価格査定のポイントについて
   1. 中古戸建てとしての販売について
   2. 対象不動産建物は昭和年月日築と、建築後30年を経過しております。お客様は建築当初より内外装について一切手を加えられておらず、対象不動産購入後には大幅なリフォーム工事（給排水管の更新工事含む）が必要となります。また、敷地と道路には約2.6Mの高低差があり、土留をしている擁壁は近い将来再工事する必要が生じます。仮にお客様をご案内することができたとしても、対象不動産購入後に多額の工事費用が必要となる他、対象不動産自体に対する不安感を拭うことは非常に難しいものと言えます。お客様が負担する瑕疵担保責任も大きなリスクになると存じます。
2. 価格査定については、対象不動産を戸建として販売するのか土地として販売するのか、経費が不要となる更地で坪単価がいくらになるのか、買取価格はいくらになるのか、資金計算が対象不動産地域の実需に合致しているか考慮しなければなりません。

1. 土地としての販売について
2. 土地として販売する場合には、地下車庫の検査をしていないこと並びに分譲次擁壁の切り崩しがあるため、既存地下車庫・既存擁壁の解体・新築工事が必要となることから、当該工事金額を差し引いた金額にしないと販売が難しくなります。

1. 土地の大きさについて
2. 近時の不動産取引傾向から鑑みると、30～40坪程度のコンパクトな土地については相場価格で成約し、大きい土地は総費用が高くなるため相場価格より割安で制約となる傾向が顕著にございます。従いまして土地が大きければ坪単価（人坪当たりの土地の成約価格）は低くなり、土地が狭ければ坪単価は高くなります。

1. 査定価格について
2. 対象不動産が存する地域においては、坪単価70～80万円で取引されている状況から鑑みると、購入後に必要となる工事費用1,500万円を差し引く必要があること・査定する坪単価は低くなってしまうこと・良好とはいえない現況から生じる心理的負担を考慮すると、坪70万円程度で査定することが相当と存じます。

1. 買取価格について
2. 一般的に、不動産買取会社の購入金額は一般消費者が購入するよりも低く、概ね10％～20％程度の乖離がございます。今回、不動産買取会社数十社に価格査定を依頼しました。

　　買取価格から計算すると、一般消費者に売却できる金額は、不動産買取会社の買取価格から20％程度高い2,400万円程度と想定されます。

　以上の点を考慮して、弊社査定価格並びに、不動産価格を比較検討して、対象不動産においては、「2,500万円～3,000万円」で成約できるものと査定致します。

1. 弊社登録のお客様について
2. 弊社登録のお客様に、対象不動産の購入について打診したところ、下記資金計算で購入できるのであれば、是非購入したいとの希望を受けております。

　　当地域の新築戸建てが6,000万円前後で購入できることから検討すると相場価格の範囲内に収まる金額と存じます。

1. 分配案について
   1. 売買代金2,750万円
   2. 必要経費1,565,800円仲介手数料955,800円（売買代金×3％＋6万円＋消費税）抵当権抹消費用300,000円※他の債権者との交渉で変更の可能性あり
   3. 引越代300,000円
   4. 印紙代10,000円
   5. 【内訳】
2. 上記お客様に売却する場合、債権者様への返済金額は下記の通りとなります。

以上ご確認下さいます様宜しくお願い申し上げます。