売主媒介金額提案書
客様
平成28年 月 日
住所
不動産会社名
担当営業
TEL
拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。
先日お話させて頂いた、お客様ご所有不動産「 」の提案書を作成致しましたので送付させて頂きます。
- 物件概要について
対象不動産の物件概要については下記のとおりです。
- 所在
- 交通
- 面積：土地124.85㎡（37.76坪）
- 建物：昭和 年築、 ㎡
- 地型：奥行 ｍ～ ｍの整形地
- 道路：〇側道路幅員約 M×接道約6.99M
- 用途：第１種低層住居専用地域、建ぺい率40％、容積率80％
- 学区：〇〇小学校まで徒歩６分、〇〇中学校まで徒歩２５分
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・・・この内容はマニュアルに記載しています。・・・ |
２．不動産市況について
不動産業界を取り巻く環境は、資源安から生じるオイルマネー・円高による影響、チャイナショックに代表される世界経済不安を背景に、先行きの不透明感が強い状況です。一方マイナス金利の導入や東京オリンピック、アメリカ経済の好調など明るい材料もございます、現時点でのご所有不動産のご売却には、今後の経済情勢の落ち込みリスクを回避できる効果もあると存じます。
３．弊社の取引実績について
弊社は住友グループの東証一部上場企業として全国２５７店舗のネットワークを持ち、平成26年度の仲介部門でも単独会社として店舗数・取引件数とも№1の実績を誇っています。このため、現在の不動産市場価格については常に最新情報を収集して各地域の実勢価格を的確に把握する一方、豊富な取引経験を基に複雑な権利関係の案件や一般には困難と思われる取引も多数手がけて参りました。
人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。
弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。下記事例は当地域で直近１年間にご成約させて頂いた戸建ての事例です。
・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築
・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築
・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築
・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築
その実績に責任と誇りを持ち今後もより一層の努力をしてまいる所存です。
- ご紹介させて頂きたい購入登録希望者様について
お会いした時にもお伝えさせて頂きましたが、当地域では予算6,000万円で新築戸建てをご希望されている方が多数いらっしゃいます。本物件を購入して更地にし、建物を建築するには、およそ2,500万円程度かかります。そのため、予算6,000万円で探しているお客様にご紹介できる金額は、3,500万円となります。
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- 坪単価について
不動産仲介会社が土地の査定をさせて頂く場合、成約価格を土地の坪数で割った『坪単価』という指標を用いる場合もございます。直近１年間の当地域内の土地の坪単価は下記の通りとなります。
【更地で土地の面積が小さい事例】平均坪単価120.8万円
- 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪132.8万円
- 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪117.4万円
- 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪112.2万円
【古家付土地で土地の面積が大きい事例】平均坪単価81.0万円
- 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪77.1万円
- 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪68.5万円
- 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪100万円
- 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪72.6万円
- 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪87.1万円
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６．土地の総額について
土地の購入者からすると、土地を購入して、建物を建築して、総額がどれくらいに収まるかが非常に重要となります。土地を査定する場合において、坪単価という指標もさる事ながら、建築総額という観点からの検討も欠かすことはできません。
上記⑥と⑧の土地は、2分割することが前提の価格ですので1区画あたりの成約価格は、⑥3,000万円、⑧3,100万円となります。
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７．基準地価について
国土利用計画法施行令第９条の規定に基づき、県知事が判定している７月１日時点における当地域の基準地価は、下記のとおり推移しております。
- 平成24年7月1日、坪776,859円
- 平成25年7月1日、坪800,000円（前年比2.98％増）
- 平成26年7月1日、坪823,140円（前年比2.89％増）
- 平成25年7月1日、坪842,975円（前年比2.41％増）
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８．買取価格について
土地を売却する場合には、一般のお客様にご売却する場合とは異なり、新築の建売り業者にご売却するという方法もございます。一般的に、新築建売業者の土地購入金額は一般消費者が購入する金額よりも低く、３,000万円前後の価格帯では概ね10％の開きがあることが通常でございます。念のため、対象不動産の買取金額も算出してみました。
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買取価格から逆算した場合、一般消費者に売却できる金額は、買取価格から10％程度高い2,860万円～3,080万円程度と想定されます。
買取金額から逆算できる相場価格は、「2,860万円～3,080万円程度」になるものと思料致します。
９．まとめ
上記のとおり様々な角度から対象不動産の査定価格を下記のとおり算出致しました。
・弊社購入希望登録客の予算からの算出：3,500万円
・坪単価からの算出：3,400万円～3,780万円
・土地総額からの算出：3,470万円
・基準地価からの算出：3,183万円
・買取価格からの逆算金額：2,860万円～3,080万円
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販売をする上で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【強い交渉力】です。
お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、弊社では当地域において多数の成約実績があり、購入希望登録者も多いため、当地域での販売物件については絶対の自信と誇りを持って営業しております。
不動産売却において大切なことは『単に抱えているお客様の数が多い』とか『単に大手である』、『単にこの沿線に強い』ということだけではなく、担当した営業マンが『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』であると考えております。
担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。
地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。
ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。
以上ご多忙中のところ長文の提案書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。
売主値段交渉説得書類
お客様
平成28年 月 日
住所
不動産会社名
担当営業
TEL
拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。
先日お話させて頂いた、お客様ご所有不動産「 」の提案書を作成致しましたので送付させて頂きます。御社の御意向を頂き、任意売却に向けて販売活動させて頂ければ幸甚でございます。
- 物件概要について
対象不動産の物件概要については下記のとおりです。
- 所在
- 交通
- 面積：土地 ㎡（公簿）、私道 ㎡
- 建物：昭和 年築、 ㎡※下水道工事の影響か傾いている
- 地型：南西角の整形地
- 道路：〇側道路幅員約 M×接道約14.8M
- セットバック：3.99㎡（0.27M×14.8M）
- 用途：市街化調整区域※既存宅地のため、再建築可能
- 学区：〇〇小学校まで徒歩１５分、〇〇中学校まで徒歩２０分
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・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・ |
２．不動産市況について
不動産業界を取り巻く環境は、昨今の日本の景気回復、株高、円安による外貨流入を背景に、先高観が強い状況が続いております。特に都心部や湾岸エリアでは、中国人による爆買いに代表される投資用不動産の高騰によりバブル前夜の様相を呈しております。
この流れは、今後次第に郊外へと波及されることは想像に難しくなく、これからの景気回復の動向次第によってはご成約価格が更に上昇する可能性もございます。しかしながら、アメリカの利上げが新興国経済へ与える影響、中国経済の停滞、消費税増税問題等、経済情勢が未だ不透明であることに変わりはありません。今後の急激な景気上昇並びに不動産価格上昇の確実性がない時点では、不動産価格上昇の先高観がある現時点でのご売却が最も有利な不動産売却と言えるかもしれません。
このような状況下、ご所有不動産を売却するご依頼を受け、弊社登録のお客様にご紹介させて頂きました。
３．想定されるご購入希望者について
- 地域性について一方、〇〇と〇〇の堺に位置するため、学区が変更となってしまう〇〇在住のご家庭の転入が望めないということ、当該地域から〇〇小学校まで坂を上って大人の足で１５分以上かかるということ、ハザードマップ上の浸水想定区域に指定されているというマイナス面があることも事実でございます。
- 対象不動産の存する地域は、〇〇駅徒歩５分という好立地に位置する物件でございます。また、近隣道路の〇〇線は〇〇道路と〇〇道路を結ぶ幹線道路で今般商業施設の建設が進んでいることも相まって非常に利便性が良い道路でございます。〇〇ICの近くということで〇〇へのアクセスも良好な地域でございます。
- 間取りについて
- 対象不動産の有効宅地面積は、セットバック部分を除いて ㎡です。容積率80％で計算すると、建築可能面積は ㎡です。ハウスメーカーにプラン図を作成して頂いた結果、昨今人気のLDKが広いプランで設計すると、添付資料のとおり対象不動産に建築可能な建物の間取りは3LDKになります。
- 属性についてしかしながら、最近は核家族化が進んでいることから、3人ご家族様であれば十分な間取りであること、工夫次第では4人ご家族様がお住まいになることも十分可能な間取りであると存じます。
- 一戸建てをご購入するのは、マンション等の間取りでは手狭なファミリー層であることが一般的でございます。そのため、対象不動産で建築できる建物は前述したとおり3LDKであることから、マンションと比べた場合のスケールメリットに乏しい状況でございます。
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- 建築総額について対象不動産を2,980万円で購入して建物を新築する場合、ご購入者様には土地価格のほか、建物解体費用（残置物処分費用込み）約150万円、建物新築費用約2,090万円（外溝費用、内装費用別途）、購入諸経費約170万円かかります。
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- 近隣の新築戸建てについて添付させて頂いた資料のとおり、〇〇駅徒歩５分圏内の新築戸建ては、下記のとおり成約しております。・3,870万円⇒〇〇駅徒歩2分、建物面積81.98㎡、間取り3LDK
- ・対象不動産⇒〇〇駅徒歩５分、建物面積77.96㎡、間取り3LDK
- ・4,180万円⇒〇〇駅徒歩３分、建物面積98.74㎡、間取り4LDK
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６．ご購入希望者様について
この度ご購入のお申し出を頂いた弊社登録のお客様である〇〇にお住まいの4人ご家族様の〇〇様は、かねてより〇〇小学校区域で一戸建てを建築することを熱望しておりました。ところが、なかなか販売物件が出てこない状況が続き、ご依頼を頂いてから3年近く経ってようやくお客様ご所有地をご紹介できることとなった次第でございます。
そのため、希望していた4LDKの間取りではないものの、主寝室6.2帖をごふさいのお部屋として、残りの５帖のお部屋をご長男様、少し狭いものの4.5帖のお部屋をお嬢様のお部屋とすることで対応することができると納得して頂き、今機を逃したら二度と一戸建てを建築することはできないと強く説得した結果、この度のお申し出に至ったお客様でございます。
〇〇様は、近隣にお住まいのお客様でございますので、当然当該地域でどれくらいの広さの土地がどれくらいの価格で販売されていたか熟知しているお客様でございます。そのため、本音を申し上げますと購入総額を4,000万円以内に収めることを希望しておりましたが、最大限売主様の御意向に応じたいとお申し出頂き、『購入総額を4,500万円に伸ばしますので、足りない部分については何とか売主様にご譲歩頂けませんか』とお願いされております。
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７．買取価格について
土地をご購入する場合には、〇〇様のような一般のお客様にご売却する場合とは異な
り、新築の建売業者にご売却する方法もございます。一般的に、新築建売業者の土地購入金額は一般消費者が購入する金額よりも低く、2,000万円前後の価格帯では概ね10％の開きがあることが通常でございます。念のため、今回不動産買取会社数社にも買取金額の算出を依頼致しました。
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買取価格から計算すると、一般消費者に売却できる金額は、不動産買取会社の買取価格から10％程度高い1,980万円～2,090万円程度と想定されます。
買取金額から逆算した場合には「1,980万円～2,090万円」程度が相場価格になるものと思料致します。
８．坪単価について
不動産仲介会社が更地の査定をさせて頂く場合、売却金額を土地の坪数で割った『坪単価』という指標を用いる場合もございます。〇〇市での最寄駅別の坪単価は下記の通りとなります。
・〇〇駅：坪単価80万円
・〇〇駅：坪単価70～75万円
・〇〇駅：坪単価80万円
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坪単価から計算した場合には、解体費用150万円を差し引いた「1,910万円～2,050万円」が相場価格になるものと思料致します。
９．広告活動、その他のお客様について
〇月〇日にご売却活動のご依頼を頂いて下記のとおり鋭意販売活動（予定）しております。
・〇月〇日（土）インターネットHPへの掲載
・〇月〇日（日）ポスティングチラシ1,000部
・〇月〇日（金）日本不動産流通機構「REINS」への登録予定
・〇月〇日（土）新聞折込広告30,000部の実施
・近隣不動産会社12社への紹介
・弊社登録お客様8組へのご紹介
今回お申し出頂いた〇〇様の他に、〇〇駅でお探しの登録のお客様8組並びに近隣不動産会社のお客様にもご紹介させて頂いておりますが、「価格」「浸水想定区域」「土地の広さ」「道路幅員」「小学校までの距離」が気になるとのことで、いずれも具体的に放っておりません。
１０．譲渡税について
不動産の取得金額より売却金額が高くなる場合、所得税がかかります。取得金額が不明な場合、売却金額2,090万円（仮）の5％（104.5万円）で計算され、その他に売却費用を控除することがでいます。所得税は復興所得税を含んで22.1％となります。
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１１．諸経費について
仮に〇〇様に2.090万円で売却する場合、諸経費（売却費用と譲渡税の合計）は
5,028,261円となり、手取り金額は15,871,739円となります。
【売却費用821,960円の内訳】
- 契約印紙 10,000円
- 仲介手数料 741,960円（売買代金×3％＋6万円＋消費税）
- 住所変更登記費用 20,000円
- 測量費用 50,000円※セットバック後の測量が必要になります。
【譲渡税】
- 譲渡税4,206,301円
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１１．最後に
今回ご紹介させて頂いた〇〇様のお申し出は不動産の相場価格からすると全く的を外れたものではないと存じます。しかしながら、売却金額はあくまで売主様が決めるものであること、販売活動して間もないタイミングでのお申し出であることからすると、〇〇様のお申し出金額までにご譲歩頂けるかどうかについてはお客様のご判断によるものと存じます。また、弊社では○○様のみへのご紹介のみならずより良い条件でのご成約を目指して今後も鋭意販売活動していく所存です。しかしながら今後の販売活動によって更なる好条件のお客様が現れない場合には、○○様のお申し出をご検討して頂くことも一案と存じます。
以上、ご多忙中のところ長文の提案書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。宜しくお願い申し上げます。
