売主値段交渉説得書類

お客様

平成28年　　月　　日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓　時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

先日お話させて頂いた、お客様ご所有不動産「　」の提案書を作成致しましたので送付させて頂きます。御社の御意向を頂き、任意売却に向けて販売活動させて頂ければ幸甚でございます。

1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

1. 所在
2. 交通
3. 面積：土地　㎡（公簿）、私道　㎡
4. 建物：昭和　年築、　㎡※下水道工事の影響か傾いている
5. 地型：南西角の整形地
6. 道路：〇側道路幅員約　M×接道約14.8M
7. セットバック：3.99㎡（0.27M×14.8M）
8. 用途：市街化調整区域※既存宅地のため、再建築可能
9. 学区：〇〇小学校まで徒歩１５分、〇〇中学校まで徒歩２０分

２．不動産市況について

　　不動産業界を取り巻く環境は、昨今の日本の景気回復、株高、円安による外貨流入を背景に、先高観が強い状況が続いております。特に都心部や湾岸エリアでは、中国人による爆買いに代表される投資用不動産の高騰によりバブル前夜の様相を呈しております。

　　この流れは、今後次第に郊外へと波及されることは想像に難しくなく、これからの景気回復の動向次第によってはご成約価格が更に上昇する可能性もございます。しかしながら、アメリカの利上げが新興国経済へ与える影響、中国経済の停滞、消費税増税問題等、経済情勢が未だ不透明であることに変わりはありません。今後の急激な景気上昇並びに不動産価格上昇の確実性がない時点では、不動産価格上昇の先高観がある現時点でのご売却が最も有利な不動産売却と言えるかもしれません。

　　このような状況下、ご所有不動産を売却するご依頼を受け、弊社登録のお客様にご紹介させて頂きました。

３．想定されるご購入希望者について

1. 地域性について一方、〇〇と〇〇の堺に位置するため、学区が変更となってしまう〇〇在住のご家庭の転入が望めないということ、当該地域から〇〇小学校まで坂を上って大人の足で１５分以上かかるということ、ハザードマップ上の浸水想定区域に指定されているというマイナス面があることも事実でございます。
2. 対象不動産の存する地域は、〇〇駅徒歩５分という好立地に位置する物件でございます。また、近隣道路の〇〇線は〇〇道路と〇〇道路を結ぶ幹線道路で今般商業施設の建設が進んでいることも相まって非常に利便性が良い道路でございます。〇〇ICの近くということで〇〇へのアクセスも良好な地域でございます。
3. 間取りについて
4. 対象不動産の有効宅地面積は、セットバック部分を除いて　㎡です。容積率80％で計算すると、建築可能面積は　㎡です。ハウスメーカーにプラン図を作成して頂いた結果、昨今人気のLDKが広いプランで設計すると、添付資料のとおり対象不動産に建築可能な建物の間取りは3LDKになります。
5. 属性についてしかしながら、最近は核家族化が進んでいることから、3人ご家族様であれば十分な間取りであること、工夫次第では4人ご家族様がお住まいになることも十分可能な間取りであると存じます。
6. 一戸建てをご購入するのは、マンション等の間取りでは手狭なファミリー層であることが一般的でございます。そのため、対象不動産で建築できる建物は前述したとおり3LDKであることから、マンションと比べた場合のスケールメリットに乏しい状況でございます。

1. 建築総額について対象不動産を2,980万円で購入して建物を新築する場合、ご購入者様には土地価格のほか、建物解体費用（残置物処分費用込み）約150万円、建物新築費用約2,090万円（外溝費用、内装費用別途）、購入諸経費約170万円かかります。

1. 近隣の新築戸建てについて添付させて頂いた資料のとおり、〇〇駅徒歩５分圏内の新築戸建ては、下記のとおり成約しております。・3,870万円⇒〇〇駅徒歩2分、建物面積81.98㎡、間取り3LDK
2. ・対象不動産⇒〇〇駅徒歩５分、建物面積77.96㎡、間取り3LDK
3. ・4,180万円⇒〇〇駅徒歩３分、建物面積98.74㎡、間取り4LDK

６．ご購入希望者様について

この度ご購入のお申し出を頂いた弊社登録のお客様である〇〇にお住まいの4人ご家族様の〇〇様は、かねてより〇〇小学校区域で一戸建てを建築することを熱望しておりました。ところが、なかなか販売物件が出てこない状況が続き、ご依頼を頂いてから3年近く経ってようやくお客様ご所有地をご紹介できることとなった次第でございます。

そのため、希望していた4LDKの間取りではないものの、主寝室6.2帖をごふさいのお部屋として、残りの５帖のお部屋をご長男様、少し狭いものの4.5帖のお部屋をお嬢様のお部屋とすることで対応することができると納得して頂き、今機を逃したら二度と一戸建てを建築することはできないと強く説得した結果、この度のお申し出に至ったお客様でございます。

〇〇様は、近隣にお住まいのお客様でございますので、当然当該地域でどれくらいの広さの土地がどれくらいの価格で販売されていたか熟知しているお客様でございます。そのため、本音を申し上げますと購入総額を4,000万円以内に収めることを希望しておりましたが、最大限売主様の御意向に応じたいとお申し出頂き、『購入総額を4,500万円に伸ばしますので、足りない部分については何とか売主様にご譲歩頂けませんか』とお願いされております。

・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・

７．買取価格について

　　土地をご購入する場合には、〇〇様のような一般のお客様にご売却する場合とは異な

　り、新築の建売業者にご売却する方法もございます。一般的に、新築建売業者の土地購入金額は一般消費者が購入する金額よりも低く、2,000万円前後の価格帯では概ね10％の開きがあることが通常でございます。念のため、今回不動産買取会社数社にも買取金額の算出を依頼致しました。

　　買取価格から計算すると、一般消費者に売却できる金額は、不動産買取会社の買取価格から10％程度高い1,980万円～2,090万円程度と想定されます。

　　買取金額から逆算した場合には「1,980万円～2,090万円」程度が相場価格になるものと思料致します。

８．坪単価について

　　不動産仲介会社が更地の査定をさせて頂く場合、売却金額を土地の坪数で割った『坪単価』という指標を用いる場合もございます。〇〇市での最寄駅別の坪単価は下記の通りとなります。

　・〇〇駅：坪単価80万円

　・〇〇駅：坪単価70～75万円

　・〇〇駅：坪単価80万円

　　坪単価から計算した場合には、解体費用150万円を差し引いた「1,910万円～2,050万円」が相場価格になるものと思料致します。

９．広告活動、その他のお客様について

　　〇月〇日にご売却活動のご依頼を頂いて下記のとおり鋭意販売活動（予定）しております。

　・〇月〇日（土）インターネットHPへの掲載

・〇月〇日（日）ポスティングチラシ1,000部

・〇月〇日（金）日本不動産流通機構「REINS」への登録予定

・〇月〇日（土）新聞折込広告30,000部の実施

・近隣不動産会社12社への紹介

・弊社登録お客様8組へのご紹介

　今回お申し出頂いた〇〇様の他に、〇〇駅でお探しの登録のお客様8組並びに近隣不動産会社のお客様にもご紹介させて頂いておりますが、「価格」「浸水想定区域」「土地の広さ」「道路幅員」「小学校までの距離」が気になるとのことで、いずれも具体的に放っておりません。

１０．譲渡税について

　　不動産の取得金額より売却金額が高くなる場合、所得税がかかります。取得金額が不明な場合、売却金額2,090万円（仮）の5％（104.5万円）で計算され、その他に売却費用を控除することがでいます。所得税は復興所得税を含んで22.1％となります。

１１．諸経費について

仮に〇〇様に2.090万円で売却する場合、諸経費（売却費用と譲渡税の合計）は

5,028,261円となり、手取り金額は15,871,739円となります。

【売却費用821,960円の内訳】

1. 契約印紙　10,000円
2. 仲介手数料　741,960円（売買代金×3％＋6万円＋消費税）
3. 住所変更登記費用　20,000円
4. 測量費用　50,000円※セットバック後の測量が必要になります。

【譲渡税】

1. 譲渡税4,206,301円

１１．最後に

今回ご紹介させて頂いた〇〇様のお申し出は不動産の相場価格からすると全く的を外れたものではないと存じます。しかしながら、売却金額はあくまで売主様が決めるものであること、販売活動して間もないタイミングでのお申し出であることからすると、〇〇様のお申し出金額までにご譲歩頂けるかどうかについてはお客様のご判断によるものと存じます。また、弊社では○○様のみへのご紹介のみならずより良い条件でのご成約を目指して今後も鋭意販売活動していく所存です。しかしながら今後の販売活動によって更なる好条件のお客様が現れない場合には、○○様のお申し出をご検討して頂くことも一案と存じます。

以上、ご多忙中のところ長文の提案書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。宜しくお願い申し上げます。