Page3月, 2016 | 不動産仲介会社への入社・就職マニュアル - Part 2     

Monthly Archives:3月 2016

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価格変更提案書①

〇〇様

 

いつも大変お世話になっております。

〇〇不動産会社〇〇でございます。本日ご内見させて頂いたお客様の結果についてご報告申し上げます。

 

ご内見させて頂いたお客様は、〇〇駅~〇〇駅徒歩10分圏内で探しているお客様でございます。本日は、〇〇様の物件と他の3物件をご覧になりました。その結果については以下のとおりでございます。※ご参考に他の物件の結論をお伝え申し上げます。

 

・〇〇物件2,980万円⇒1階の為か部屋の明るさが気になる。

・〇〇物件2,980万円⇒部屋の狭さが気になる。

・〇〇物件2,899万円⇒駅からの距離が気になる。

・本物件2,880万円⇒室内の状態が気になる。

 

駅から10分圏内で3,000万円前後のお部屋は、・・・。もちろんご内見時に、リフォームについては相談できますとお伝えしておりますが、イメージが先行してしまい、そこから先に進むことができない状況となってしまっています。

 

また、現在の2,880万円という販売価格でご見学されるお客様は、予算を3,000万円で考えているお客様です。当初予定していた2,500万円のお客様を取り組むには、先日査定書で提案させて頂いた2,700万円という金額が訴求力のある金額かもしれません。

 

予算2,500万円で検討している方の比較物件は、・・・、本物件は〇〇駅から8分と得がたい条件を有している非常に魅力的な物件に映ることと存じます。

 

これまでの、リフォーム費用については相談に応じるという方針よりも、リフォームを考えていないお客様を取り組むといった方針も一案と存じます。

 

ご多忙中のところ誠に恐縮ですが、一案としてご参考にして頂ければ幸甚でございます。

 

以上取り急ぎご報告申し上げますので宜しくお願い申し上げます。

相続による名義変更の覚書

覚書

相続人:〇〇(以下「売主」という。)と買主:△△(以下「買主」という。)とは、被相続人:✩✩(以下「前売主」という。)が平成27年7月〇日にご逝去されたことに伴い、後記表示の不動産(以下「本物件」という。)の売買に関し、平成27年5月〇日付不動産売買契約(以下「原契約」という。)の内容の一部を下記のとおり変更することとなったため、本覚書を締結する。尚、売主は、本覚書の締結に際し媒介業者から重要事項の説明を受けた。

第1条 売主は、前売主が平成27年7月〇日にご逝去されたことに伴い、本物件を法定相続した。売主及び買主は、売主が原契約上の売主としての地位を前売主から承継し、契約者名義を次のとおり変更することに合意した。

『変更前売主』  住所  氏名

『変更後売主』  住所  氏名

第2条 売主及び買主は、原契約書第3条に定める売買代金支払いの期日、第5条に定める所有権の移転の時期、及び第6条に定める引渡しの時期を下記のとおり変更することに合意した。

『原契約』      『変更後』

第3条 原契約書第12条に定める固定資産税・都市計画税等の公租公課並びに電気・ガス・水道料金等の負担については、前第2条の変更後の引渡日を以て区分し、その前日までは売主負担、その日以降は買主の負担とする。

第4条 本書に約定しない事項については、原契約に基づいて定めるものとする。

不動産仲介会社への入社・就職マニュアル 目録 

当サイトで販売しているマニュアルの目録です。

1.不動産仲介会社ランキング

ここでは、各ランキング付けをすることで各不動産仲介会社の実態を解明致します。これから就職活動をしようとする人、入社前で複数の内定を得ている方は参考にしてください。会社の説明会では教えてくれない実態を現場の営業マンから聞き取りした情報をお伝え致します。※平成25年6月現在

2.志望動機例、役立情報

不動産仲介会社に就職活動する際に使える志望動機の29例をまとめました。就職活動生必見です。

3.住宅ローン

せっかくの購入申込も住宅ローンの借り入れが出来なければ意味がありません。また、他業者の物件に購入申し込みをする場合にも住宅ローンの見込みが難しければ、他の買い付けに負けてしまう場合もあります。案件について報告をする際にも住宅ローンは上司が一番気にするポイントです。また、事前に基礎的な事を知らなければ、後で買主と何度も書類のやり取りしたり、報告を受ける上司も不安になります。ここでは各銀行の得意分野や、注意事項、ローン審査時に必要な書類等を解説します。

4.査定全般

査定を、不動産会社の査定価格を伝えることと勘違いしてはなりません。お客様の面接を受けるぐらいの気持ちで臨みましょう。何故査定を受けたいのか。どれくらいで売れると思っているか。お客様はどのような方なのか。共通点はないか。お客様との人間関係が出来て始めて媒介契約ができます。また、査定訪問する場合には、お客様の要望・質問には全て応えられる様十分な準備が必要です。

5.査定マンション

マンションは、戸建や土地の査定と異なり同マンション内の異なる部屋での成約事例があるため比較的査定しやすいのですが、内装状態や方位・前面建物の有無によっても査定結果が大きく異なる場合もあるため注意しなければなりません。基本的には直近1年以内の成約事例と比較検討して査定致します。また、戸建と違い大きなクレームが発生しにくいことから最初はマンションの査定を中心にして慣れていきましょう。

6.査定戸建

戸建を査定する場合には、まず土地の価格を算出し、次に建物自体の価格を算出する方法をとります。建物の価格を算出する場合は、ヒノキや無垢材・日本瓦等の特別な材料を使用していなければ、基本的には単純にハウスメーカーの標準坪単価と建坪数で算出致しますが、総額として検討することも忘れないようにしましょう。始めは難しいと感じる戸建の査定や販売活動は慣れてしまうと簡単です。マンションと異なる部分は、越境や境界の有無等の調査が大変ということ、間取りが2階分あること、建物やライフラインの瑕疵に多額の費用が必要となること、接道に問題があると大きいクレームになることが多いことです。

7.査定土地

土地を査定する場合は、一物四価の指標があるので、ある程度の見当をつけることは容易です。一物四価とは公示地価・実勢価格・路線価・固定資産評価額のことです。しかしながら、土地は分割して新築戸建を建てることができる場合に、想像以上のポテンシャルを発揮する場合があります。土地を分割できる場合は、エンドと業者の価格が変わらない場合があります。

8.物件

 取引した物件に瑕疵があった場合、本来は売主・買主間で処理しなければならないのですが、仲介会社がその責任を問われてしまうことが良くあります。ここでは物件について注意しなければならない事項をまとめました。

9.値下げ

媒介契約・案内・値下げの中で一番難しいのは値下げです。媒介契約は査定価格さえ高くしておけば売主の高く売りたいという気持ちに合致し意外にあっさりと媒介契約できたりします。これに比べて値下げは、売主の立場からすると値下げした分だけ自分の手取りが100万・200万と減っていくのですから、その心境は想像に難しくありません。また、100万円の値下げは比較的容易にできる場合が多いですが、100万円下げただけでは効果が多くありません。ある程度の効果が見込める200万円以上の値下げとなると、売主からも相当抵抗されます。値下げに際してはいかにしていくらで売れるか売主にきちんと納得してもらう必要があります。相場は200万円くらいの誤差があるものです。その説明さえしておけば、仮に相場価格より低い値段の申し込みがあったとしても、売主に納得してもらえるでしょう。また、値下げに必須な資料についても解説いたします。

10.案内

 新入社員が入社して最初にもらう仲介手数料は客付けしてもらう場合が多いと思います。客付けをするために、まずはお客様に希望条件に合致する物件を紹介して案内します。案内したお客様に物件を気に入ってもらい購入していただければ仲介手数料が入ります。

11.契約

 売主と買主の条件がまとまった後は、通常物件担当会社にて、重要事項説明書並びに売買契約書の読み合わせ・署名捺印を行います。

12.決済

これまでの営業努力が実って無事契約終了となってもまだ安心はできません。決済までの対応を誤ると深刻なクレームに発展することも多々あります。ここでは決済方法について解説致します。

13.新入社員

  ここでは、新入社員が、最初の1年間に覚えるべき最低限の仕事内容について解説しております。ここで身につけたことを実践できれば上司の評価が確実にアップ致します。

14.上司対応

新入社員は、上司に評価されることが出世への第一歩となります。ここでは上司に評価されるために注意したいポイントをまとめております。

15.業者交渉

営業マンが一番数字を見込みやすいのが、業者による買い取りです。一般のお客様と異なり、購入申し込みをしておいて契約をキャンセルするようなことはよっぽどのことがない限りありません。また、業者に買ってもらった物件を再販売する事で同じ物件で2度仲介手数料をもらえる大きなチャンスとなります。しかしながら業者が買い取る値段は、一般のお客様が購入する金額と乖離が大きい場合が多いので、交渉上手な営業マンでないと売主を説得するのが至難の業です。また、業者の担当者も人です。基本的な交渉は、一般のお客様と同様に気を使わなければなりません。詰め方を間違った為に手数料を引かなければならない事も多数生じてきます。ここでは業者交渉に際して抑えなければならないポイントをお伝えします。

16.クレーム対応

クレームになってしまうと手数料がもらえなくなったり、します。ここでは起こりやすいクレームを有る程度把握しておく事でクレーム予防につなげます。

17.税金

税金の計算は、本来税理士の仕事ですが、不動産取引の内容によっては多額の税金がかかる事もありますので、基本的な事項を知らないとお客様からの信頼も得られないですし、クレームとなってしまう場合も有ります。信頼される営業マンとなるために、基礎的知識は必須です。

18.役立つ書類

ここでは、交渉がスムーズにいく書類、お客様や上司の信頼を得られる書類、仕事のミスをなくすことが出来る書類、仕事の時間を短縮することが出来る書類を集めました。

19.速算式

ここでは知っていれば目安となる金額をすぐお客様に伝える事の出来る最低限の基礎知識についてまとめました。ある程度の知識がないとお客様に信用されないため、最低限ここの知識は抑えておきましょう。

20.用語集

新入社員からよく聞かれる用語についてまとめました。ここに記載された用語は、基本的なことですので、先輩に質問すると面倒な新入社員と思われてしまいます。ここに記載された用語は最低限覚えておきましょう。

21.宅建合格方法

今は入社前に宅建の資格を持っている方も多い状況です。仕事が忙くなると勉強する時間がなくなったり、せっかくの休日を潰す事にもなります。また、同期での出世も遅れてしまいます。ここでは、絶対に合格できる方法をまとめております。

22.リンク集

不動産営業に役立つサイト集です。業務上参考する機会が多いサイトをまとめました。

1クリックあたりの単価が減ってしまいました。2月は3,272円。グーグルアドセンス。

2月は1月と比べてクリック数が1減ったのみですが、収益額が349円減ってしまいました。日数が短かった影響もあるかもしれません。

【2月の成果】

ページビュー数20,827回、収益額3,272円。

改正宅地建物取引業法で、ホームインスペクションの活用促進。

平成28年2月26日、宅地建物取引業法を改正する法律案が閣議決定されました。

これにより、①媒介契約締結時、建物状況調査(インスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者へ交付すること②買い主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明すること③売買等の契約成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付することが義務付けられるようになります。