火災保険について

加入する火災保険についてまとめました。

【賃借人】②と3の補償範囲は重ならない

①家財保険

②借家人賠償責任補償※家財保険にしか付帯出来ない

 →大家に対する責任を補償

③個人賠償責任特約※単独では加入できない

 →個人の損害賠償責任を補償。漏水事故や自転車事故等。

【大家】隣家からの延焼もあるので借家人賠償責任補償があっても必要

①事故時諸費用特約

 →保険金を20%プラス

②地震火災費用

 →保険金を5%プラス

③賃貸建物所有者賠償

④家賃収入特約

 →保険をかけている事故が発生した場合に、家賃月額×約定復旧期間の月数

⑤家主費用特約※家賃収入特約とセット

 →①死亡事故発見日から90日以内に空室となり、結果30日以上空室になったことによる家賃損失を1年を限度に補償

  ②死亡事故発見日から180日以内に発生した現状回復や遺品整理費用についても100万円以内で補償

⑥バルコニー等修繕費用特約k

 →分譲マンションの共用部分に発生した損害を補償

青色申告について

青色申告承認申請書を提出するに当たって気になったのは開業届けが必要かということです。

これについては、調べてもよくわからなかったので、とりあえず提出することにしてみました。

開業届けを提出すると言うことは、屋号を決めて事業を行うと届け出ることなので、会社の就業規則上問題にならないかということです。

就業規則上は、兼業禁止規定があり、許可なく事業を行ったり、副業をすることは出来ないとあります。

ワンルームマンションを所有すること事態は問題ないものの、開業届けを出すことはリスクがあると思いました。

ちなみに、国税庁の事業基準は下記の様に規定されております。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm

購入申し込み

実際に販売されているワンルームマンションを購入するため、不動産仲介会社に連絡し、購入の意思を伝えました。

①30万円の値引き交渉

 値引きが通らなくても購入の意志があると伝えました。

②契約日、決済日の希望

③質問事項

 賃借人の年齢、身寄り、持病、トラブル履歴、入居期間

 修繕積立金の繰越額、大規模修繕の実施時期、管理会社、総戸数、

④担当者ボーナスについて

 取引する以上は担当者にも喜んで欲しいので、担当者ボーナスで5万円を支払う意思を伝えました。

ワンルームマンション所有で計上できるか調べます。

実際にどんな経費を計上できるか調べてみました。

基本的には不動産賃貸業を行う上で必要だったかどうかです。

①固定資産税

②不動産取得税

③印紙代

④火災保険料

⑤管理手数料

⑥司法書士費用

⑦税理士費用

⑧減価償却費(マンション47年)

⑨修繕費

⑩管理費、修繕積立金

⑪交通費

⑫書籍代

⑬交際費

節税のためワンルームマンションを購入してみます。

2018年11月、近隣に280万円のワンルームマンションがオーナーチェンジで販売されていたので購入する事を検討しました。

①動機

 銀行の預貯金を利回りの良い商品に投資出来ないか。節税出来ないか

②検討した商品

 株←年10%の奨励金があり魅力的だが、東日本大震災以降値上がりを続いている株は値下がりのリスクがある。キャッシュフローがない。

 外貨預金←高利回りは魅力的だが、他国の経済情勢や円がそれほど高くないので為替リスクが高い。

 確定拠出年金←既に限度額一杯

 NISA ←今後の値下がりリスクが高い

 不動産投資←既に不動産価格は高騰しており、オリンピック後の値下がりリスクが怖い

③今回のワンルームマンション

 販売価格は値上がりや値下がりの可能性が低いぐらいの妥当価格

 利回りはグロスで15%でまずまずだが、キャッシュフローは少ない

 80代の高齢者が生活保護を受けており、死亡リスクがある

 将来的に事故物件になる可能性がある

 現金で購入できる

 駅から5分以内と好立地

 10年住んでおり、室内の状況は良くない可能性が高い

 修繕積立金が1000万円以上貯まっている

 2002年に大規模修繕を実施している

    総戸数が40戸

 管理会社がしっかりしている

④決断理由

 どんな物件を購入するときも後ろ向きな理由を探せばキリがない

 他に利回り10%以上取れる値下がりリスクが低い商品がなかった

 今回の購入を決断した大きな理由は、節税対策です。

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