売主値段交渉説得書類➁

お客様 平成28年  月  日 住所 不動産会社名 担当営業 TEL 拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。 先般より弊社登録のお客様に積極的に販売活動させて頂いておりましたが、ご紹介させて頂いた〇〇在住のお客様からご内見希望のお申し出があり、本日10:00にご案内させて頂いて前向きに検討して頂いていることはお電話でもお伝えさせて頂いたとおりでございます。 本物件の所在地が〇〇ということもあり、最初は前向きではなかったお客様も、「〇〇が近い」「築浅」「住環境良好」等強くアピールさせて頂いたところ、次第に気持ちが前向きとなり、条件さえ折り合えば(2,500万円で購入できるのであれば)是非ご購入したいとお申し出を頂ける状況にまで折衝することができました。これまでインターネットや他社の営業担当からは全くお問い合わせを頂けていない状況の中、ようやく具体的になったお客様ですので、価格を上げて頂けるよう交渉してご成約に結び付けたいと考えております。 しかしながらお客様からお申し出頂いた価格と現在の販売価格との間では価格差がありましたので、改めて現在の状況を下記のとおりまとめさせて頂きましたので、再度お客様とお打合せさせて頂き、今後の交渉を進めさせて頂ければ幸甚でございます。 1. 同マンション内の成約事例について 現在販売活動させて頂いている〇〇マンションでは、直近1年間で3件のお部屋に売出しがあり、下記のとおりご成約となっているという状況でございます。 【本物件】 ・平成28年〇月〇日販売開始、2,999万円(48.55万円)、202号室、61.77㎡、西向き 【同マンション内の成約事例】 ・平成27年〇月〇日、2,800万円(41.39万円)、102号室、67.64㎡、西向き ・平成28年〇月〇日、3,100万円(43.90万円)、503号室、70.61㎡、南西角部屋 ・平成28年〇月〇日、3,100万円(43.90万円)、503号室、70.61㎡、南向き専用庭 同マンション内で売出しがあったお部屋は、上記のとおり1㎡当たり41.28万円から43.90万円の価格でご成約しています。 2.インターネットでの販売状況について   最近は、物件探しをインターネットで行うという方がほとんどです。   現時点でのインターネットの反響状況は下記のとおりです。経験上【物件詳細表示件数】が1日当たり10件程度あると、ご成約に近い状況となっていることが多いです。    【検索ヒット回数】:9,108(1日当たり193件)   インターネットサイトにおいて、お客様が例えば「〇〇駅徒歩15分以内」、「3,000万円以内」、「専有面積60㎡以上」等の条件を入力して、本物件が該当して表示された回数 【物件詳細表示件数】:96件(1日当たり2件程度)   検索ヒットの結果、表示された本物件について興味を持ったお客様が、詳細を知るためにクリックして室内写真や概要等を確認した回数。 現在、お客様の検索条件に合致していることを現す【検索ヒット件数】は1日当たり193件と高いものの、価格等の何らかの原因で1日2件程度しかお客様に興味を持たれていない状況です。 3.想定されるご購入希望者について 統計上、物件購入者様の8割は、近隣に住んでいる方です。本物件においても「〇〇地域に住んでいる方」「最寄駅が〇〇駅の方」「〇〇小学校区域の方」がご購入する可能性が高いものと存じます。近隣に住んでいる方は、同マンションのこれまでの販売事例をご存知であることが多く、相場より高い金額ではなかなかお問い合わせを頂けない反面、相場価格での売り出しであれば販売開始直後にご成約することも多いのが特徴です。相場価格より高い金額でご成約するのは、相場を知らない遠方居住者(特に都内に住んでいる方)が自分の住んでいる地域と比較して割安感を感じて購入するケースや、相場価格をよく知らずにご購入するケースが多いです。  現在、近隣にお住まいの方からはお問い合わせを頂けていない状況です。 4. 物件情報の鮮度について 最初の物件情報公開から1ヶ月程度が新着物件として最も物件鮮度が良い期間となります。各不動産仲介会社でも、登録客に新着情報として一斉に物件紹介をする期間でもあります。不動産を探しているお客様は、複数の不動産会社に物件紹介を依頼している方が多く、不動産会社は、新着情報を他社に先駆けてお客様に紹介することが鉄則となっているためです。 一ヶ月経過後は、他の新着情報が出てくることもあって物件情報の鮮度が低下するとともに、希望条件に合うお客様へのアプローチが概ね終了するため、積極的に不動産会社がお客様に紹介するという姿勢から、お客様からのお問い合わせを待つという状況に転じることになります。お客様の中には、このタイミングでチャレンジしていた販売価格を変更される方もいらっしゃいます。 販売開始後1ヶ月経過した現段階では、物件鮮度が低下しており、なかなか売れていない物件と認識されてしまっている可能性が高いです。    5. 弊社お客様のお申し出について  現在、弊社お客様が実際に現地を拝見して2,500万円での購入を希望されておりますが、これまでの同じマンション内での成約事例やインターネット等からのお問い合わせ状況から考慮すると、お客様のお気持ちや残っている住宅ローンの金額以外のところについては、お客様の希望されている価格についても全く的を外れた話を頂いているわけではございません。  当然、弊社ではお客様の立場に立って販売活動させて頂いておりますので、お客様の要望にお合わせ頂きたいと申し上げるつもりは毛頭ございません。しかしながらもしお客様が譲歩しても良いという部分がございますれば、お客様に鋭意交渉させて頂きたいと存じております。 お客様に販売価格について譲歩して頂ける余地があれば、是非お客様に鋭意交渉させてください。    6.購入意欲について 一般的に、購入検討者様の購入意欲は、物件の紹介を受けた時点がピークで、その後は、他の物件情報の新着情報がどんどん出てくることもあって、購入意欲が次第に低下してまいります。私の経験上、物件紹介を受けて金額の意思表示をしてから1ヶ月以内にご成約とならない場合、お客様はご縁がなかったものと気持ちが離れてしまい、他の物件の購入検討を始めてしまいます。  もし、弊社お客様が、お客様が「検討できる余地が全くないお客様」ということでなければ、ご成約の可能性を目指して鋭意交渉させて頂きたい所存でございます。 ご回答が長引いてしまう場合、折角の購入検討者様の気持ちが冷めてしまうことや他に割安の物件が販売されてしまい可能性もございます。    以上、ご多忙中のところ長文の提案書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。宜しくお願い申し上げます。

売主媒介金額提案書

客様

平成28年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

先日お話させて頂いた、お客様ご所有不動産「 」の提案書を作成致しましたので送付させて頂きます。

 

  1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

    1. 所在
    2. 交通
    3. 面積:土地124.85㎡(37.76坪)
    4. 建物:昭和 年築、 ㎡
    5. 地型:奥行 m~ mの整形地
    6. 道路:〇側道路幅員約 M×接道約6.99M
    7. 用途:第1種低層住居専用地域、建ぺい率40%、容積率80%
    8. 学区:〇〇小学校まで徒歩6分、〇〇中学校まで徒歩25分

・・・この内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

2.不動産市況について

  不動産業界を取り巻く環境は、資源安から生じるオイルマネー・円高による影響、チャイナショックに代表される世界経済不安を背景に、先行きの不透明感が強い状況です。一方マイナス金利の導入や東京オリンピック、アメリカ経済の好調など明るい材料もございます、現時点でのご所有不動産のご売却には、今後の経済情勢の落ち込みリスクを回避できる効果もあると存じます。

 

3.弊社の取引実績について

弊社は住友グループの東証一部上場企業として全国257店舗のネットワークを持ち、平成26年度の仲介部門でも単独会社として店舗数・取引件数とも№1の実績を誇っています。このため、現在の不動産市場価格については常に最新情報を収集して各地域の実勢価格を的確に把握する一方、豊富な取引経験を基に複雑な権利関係の案件や一般には困難と思われる取引も多数手がけて参りました。

人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。

  弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。下記事例は当地域で直近1年間にご成約させて頂いた戸建ての事例です。

  ・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築

  ・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築

  ・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築

  ・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築

その実績に責任と誇りを持ち今後もより一層の努力をしてまいる所存です。

 

  1. ご紹介させて頂きたい購入登録希望者様について

お会いした時にもお伝えさせて頂きましたが、当地域では予算6,000万円で新築戸建てをご希望されている方が多数いらっしゃいます。本物件を購入して更地にし、建物を建築するには、およそ2,500万円程度かかります。そのため、予算6,000万円で探しているお客様にご紹介できる金額は、3,500万円となります。

 

・・・この内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

  1. 坪単価について

不動産仲介会社が土地の査定をさせて頂く場合、成約価格を土地の坪数で割った『坪単価』という指標を用いる場合もございます。直近1年間の当地域内の土地の坪単価は下記の通りとなります。

【更地で土地の面積が小さい事例】平均坪単価120.8万円

  1. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪132.8万円
  2. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪117.4万円
  3. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪112.2万円

【古家付土地で土地の面積が大きい事例】平均坪単価81.0万円

  1. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪77.1万円
  2. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪68.5万円
  3. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪100万円
  4. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪72.6万円
  5. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪87.1万円

 

・・・この内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

6.土地の総額について

 

土地の購入者からすると、土地を購入して、建物を建築して、総額がどれくらいに収まるかが非常に重要となります。土地を査定する場合において、坪単価という指標もさる事ながら、建築総額という観点からの検討も欠かすことはできません。

上記⑥と⑧の土地は、2分割することが前提の価格ですので1区画あたりの成約価格は、⑥3,000万円、⑧3,100万円となります。

 

・・・この内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

7.基準地価について

 

  国土利用計画法施行令第9条の規定に基づき、県知事が判定している7月1日時点における当地域の基準地価は、下記のとおり推移しております。

  1. 平成24年7月1日、坪776,859円
  2. 平成25年7月1日、坪800,000円(前年比2.98%増)
  3. 平成26年7月1日、坪823,140円(前年比2.89%増)
  4. 平成25年7月1日、坪842,975円(前年比2.41%増)

・・・この内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

8.買取価格について

 

  土地を売却する場合には、一般のお客様にご売却する場合とは異なり、新築の建売り業者にご売却するという方法もございます。一般的に、新築建売業者の土地購入金額は一般消費者が購入する金額よりも低く、3,000万円前後の価格帯では概ね10%の開きがあることが通常でございます。念のため、対象不動産の買取金額も算出してみました。

 

・・・この内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

  買取価格から逆算した場合、一般消費者に売却できる金額は、買取価格から10%程度高い2,860万円~3,080万円程度と想定されます。

  買取金額から逆算できる相場価格は、「2,860万円~3,080万円程度」になるものと思料致します。

 

9.まとめ

 

  上記のとおり様々な角度から対象不動産の査定価格を下記のとおり算出致しました。

 ・弊社購入希望登録客の予算からの算出:3,500万円

・坪単価からの算出:3,400万円~3,780万円

・土地総額からの算出:3,470万円

・基準地価からの算出:3,183万円

・買取価格からの逆算金額:2,860万円~3,080万円

 

 

・・・この内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

販売をする上で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【強い交渉力】です。

お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、弊社では当地域において多数の成約実績があり、購入希望登録者も多いため、当地域での販売物件については絶対の自信と誇りを持って営業しております。

不動産売却において大切なことは『単に抱えているお客様の数が多い』とか『単に大手である』、『単にこの沿線に強い』ということだけではなく、担当した営業マンが『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』であると考えております。

 担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

 地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

 ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。

以上ご多忙中のところ長文の提案書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。

売主値段交渉説得書類

お客様

平成28年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

先日お話させて頂いた、お客様ご所有不動産「 」の提案書を作成致しましたので送付させて頂きます。御社の御意向を頂き、任意売却に向けて販売活動させて頂ければ幸甚でございます。

 

  1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

    1. 所在
    2. 交通
    3. 面積:土地 ㎡(公簿)、私道 ㎡
    4. 建物:昭和 年築、 ㎡※下水道工事の影響か傾いている
    5. 地型:南西角の整形地
    6. 道路:〇側道路幅員約 M×接道約14.8M
    7. セットバック:3.99㎡(0.27M×14.8M)
    8. 用途:市街化調整区域※既存宅地のため、再建築可能
    9. 学区:〇〇小学校まで徒歩15分、〇〇中学校まで徒歩20分

・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

2.不動産市況について

  不動産業界を取り巻く環境は、昨今の日本の景気回復、株高、円安による外貨流入を背景に、先高観が強い状況が続いております。特に都心部や湾岸エリアでは、中国人による爆買いに代表される投資用不動産の高騰によりバブル前夜の様相を呈しております。

  この流れは、今後次第に郊外へと波及されることは想像に難しくなく、これからの景気回復の動向次第によってはご成約価格が更に上昇する可能性もございます。しかしながら、アメリカの利上げが新興国経済へ与える影響、中国経済の停滞、消費税増税問題等、経済情勢が未だ不透明であることに変わりはありません。今後の急激な景気上昇並びに不動産価格上昇の確実性がない時点では、不動産価格上昇の先高観がある現時点でのご売却が最も有利な不動産売却と言えるかもしれません。

  このような状況下、ご所有不動産を売却するご依頼を受け、弊社登録のお客様にご紹介させて頂きました。

 

3.想定されるご購入希望者について

 

    1. 地域性について一方、〇〇と〇〇の堺に位置するため、学区が変更となってしまう〇〇在住のご家庭の転入が望めないということ、当該地域から〇〇小学校まで坂を上って大人の足で15分以上かかるということ、ハザードマップ上の浸水想定区域に指定されているというマイナス面があることも事実でございます。
    2. 対象不動産の存する地域は、〇〇駅徒歩5分という好立地に位置する物件でございます。また、近隣道路の〇〇線は〇〇道路と〇〇道路を結ぶ幹線道路で今般商業施設の建設が進んでいることも相まって非常に利便性が良い道路でございます。〇〇ICの近くということで〇〇へのアクセスも良好な地域でございます。
    3. 間取りについて
    4. 対象不動産の有効宅地面積は、セットバック部分を除いて ㎡です。容積率80%で計算すると、建築可能面積は ㎡です。ハウスメーカーにプラン図を作成して頂いた結果、昨今人気のLDKが広いプランで設計すると、添付資料のとおり対象不動産に建築可能な建物の間取りは3LDKになります。
    5. 属性についてしかしながら、最近は核家族化が進んでいることから、3人ご家族様であれば十分な間取りであること、工夫次第では4人ご家族様がお住まいになることも十分可能な間取りであると存じます。
    6. 一戸建てをご購入するのは、マンション等の間取りでは手狭なファミリー層であることが一般的でございます。そのため、対象不動産で建築できる建物は前述したとおり3LDKであることから、マンションと比べた場合のスケールメリットに乏しい状況でございます。

 ・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

  1. 建築総額について対象不動産を2,980万円で購入して建物を新築する場合、ご購入者様には土地価格のほか、建物解体費用(残置物処分費用込み)約150万円、建物新築費用約2,090万円(外溝費用、内装費用別途)、購入諸経費約170万円かかります。

・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

  1. 近隣の新築戸建てについて添付させて頂いた資料のとおり、〇〇駅徒歩5分圏内の新築戸建ては、下記のとおり成約しております。・3,870万円⇒〇〇駅徒歩2分、建物面積81.98㎡、間取り3LDK
  2. ・対象不動産⇒〇〇駅徒歩5分、建物面積77.96㎡、間取り3LDK
  3. ・4,180万円⇒〇〇駅徒歩3分、建物面積98.74㎡、間取り4LDK

・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

 

6.ご購入希望者様について

 

この度ご購入のお申し出を頂いた弊社登録のお客様である〇〇にお住まいの4人ご家族様の〇〇様は、かねてより〇〇小学校区域で一戸建てを建築することを熱望しておりました。ところが、なかなか販売物件が出てこない状況が続き、ご依頼を頂いてから3年近く経ってようやくお客様ご所有地をご紹介できることとなった次第でございます。

そのため、希望していた4LDKの間取りではないものの、主寝室6.2帖をごふさいのお部屋として、残りの5帖のお部屋をご長男様、少し狭いものの4.5帖のお部屋をお嬢様のお部屋とすることで対応することができると納得して頂き、今機を逃したら二度と一戸建てを建築することはできないと強く説得した結果、この度のお申し出に至ったお客様でございます。

〇〇様は、近隣にお住まいのお客様でございますので、当然当該地域でどれくらいの広さの土地がどれくらいの価格で販売されていたか熟知しているお客様でございます。そのため、本音を申し上げますと購入総額を4,000万円以内に収めることを希望しておりましたが、最大限売主様の御意向に応じたいとお申し出頂き、『購入総額を4,500万円に伸ばしますので、足りない部分については何とか売主様にご譲歩頂けませんか』とお願いされております。

 

・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

 

7.買取価格について

 

  土地をご購入する場合には、〇〇様のような一般のお客様にご売却する場合とは異な

 り、新築の建売業者にご売却する方法もございます。一般的に、新築建売業者の土地購入金額は一般消費者が購入する金額よりも低く、2,000万円前後の価格帯では概ね10%の開きがあることが通常でございます。念のため、今回不動産買取会社数社にも買取金額の算出を依頼致しました。

 

・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

  買取価格から計算すると、一般消費者に売却できる金額は、不動産買取会社の買取価格から10%程度高い1,980万円~2,090万円程度と想定されます。

  買取金額から逆算した場合には「1,980万円~2,090万円」程度が相場価格になるものと思料致します。

 

8.坪単価について

 

  不動産仲介会社が更地の査定をさせて頂く場合、売却金額を土地の坪数で割った『坪単価』という指標を用いる場合もございます。〇〇市での最寄駅別の坪単価は下記の通りとなります。

 ・〇〇駅:坪単価80万円

 ・〇〇駅:坪単価70~75万円

 ・〇〇駅:坪単価80万円

 

・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

  坪単価から計算した場合には、解体費用150万円を差し引いた「1,910万円~2,050万円」が相場価格になるものと思料致します。

 

 

 

9.広告活動、その他のお客様について

 

  〇月〇日にご売却活動のご依頼を頂いて下記のとおり鋭意販売活動(予定)しております。

 ・〇月〇日(土)インターネットHPへの掲載

・〇月〇日(日)ポスティングチラシ1,000部

・〇月〇日(金)日本不動産流通機構「REINS」への登録予定

・〇月〇日(土)新聞折込広告30,000部の実施

・近隣不動産会社12社への紹介

・弊社登録お客様8組へのご紹介

 

 今回お申し出頂いた〇〇様の他に、〇〇駅でお探しの登録のお客様8組並びに近隣不動産会社のお客様にもご紹介させて頂いておりますが、「価格」「浸水想定区域」「土地の広さ」「道路幅員」「小学校までの距離」が気になるとのことで、いずれも具体的に放っておりません。

 

10.譲渡税について

 

  不動産の取得金額より売却金額が高くなる場合、所得税がかかります。取得金額が不明な場合、売却金額2,090万円(仮)の5%(104.5万円)で計算され、その他に売却費用を控除することがでいます。所得税は復興所得税を含んで22.1%となります。

 

・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

 

11.諸経費について

 

仮に〇〇様に2.090万円で売却する場合、諸経費(売却費用と譲渡税の合計)は

5,028,261円となり、手取り金額は15,871,739円となります。

 

【売却費用821,960円の内訳】

  1. 契約印紙 10,000円
  2. 仲介手数料 741,960円(売買代金×3%+6万円+消費税)
  3. 住所変更登記費用 20,000円
  4. 測量費用 50,000円※セットバック後の測量が必要になります。

【譲渡税】

  1. 譲渡税4,206,301円

・・・ここの内容はマニュアルに記載しています。・・・

 

11.最後に

 

今回ご紹介させて頂いた〇〇様のお申し出は不動産の相場価格からすると全く的を外れたものではないと存じます。しかしながら、売却金額はあくまで売主様が決めるものであること、販売活動して間もないタイミングでのお申し出であることからすると、〇〇様のお申し出金額までにご譲歩頂けるかどうかについてはお客様のご判断によるものと存じます。また、弊社では○○様のみへのご紹介のみならずより良い条件でのご成約を目指して今後も鋭意販売活動していく所存です。しかしながら今後の販売活動によって更なる好条件のお客様が現れない場合には、○○様のお申し出をご検討して頂くことも一案と存じます。

 

以上、ご多忙中のところ長文の提案書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。宜しくお願い申し上げます。

売主販売状況報告書

お客様

平成28年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

販売活動内容をまとめましたので、ご確認して頂ければ幸甚でございます。

 

  1. レインズへの掲載について

平成28年〇月〇日にレインズへの物件登録が完了しております。現在、弊社のみならず他社とも物件情報について共有化ができている状況です。これにより弊社登録客のみならず他社登録客にも情報が伝わります。

本日時点のレインズによる物件情報のダウンロード数は3件となっております。すなわち他社の営業マンが物件情報を見たときに、希望条件に該当するお客様が少ないという状況でございます。

 

この内容はマニュアルに記載されています。

 

  1. 紹介客について
    1. 電話紹介、メール紹介

  当営業所において直近1年間で物件紹介を希望しているお客様数は310組(そのうち土地・戸建を探しているお客様は112組)いらっしゃいます。販売開始後、登録客に一斉にメールで物件情報を送信しております。戸建てを探しているお客様がマンションを、マンションを探しているお客様が土地を購入するケースもあるので条件不問でメール送信しております。特に条件に該当しそうなお客様には電話にて紹介しております。その結果、45組のお客様から物件情報について回答を頂いております。

 ・希望する物件種別ではない・・・19組

 ・希望する地域ではない・・・11組

 ・予算に合わない・・・8組

 ・道路、大きさ、間口、間取り等の条件が合わない・・・5組

 ・住所のみを教えて欲しい・・・2組

 ・実際に現地を見てみたい・・・2組

    1. 現地確認これまでに実際に現地を見に来たお客様は下記のとおりです。・〇月〇日お客様1組・・・坂が気になる
    2. ・〇月〇日お客様1組・・・駅からの距離が気になる
    3. 経験上、実際に物件を拝見して検討する方が10組いらっしゃれば、そのうちのどなたかがご購入する確率が非常に高いです。最近の不動産購入客へのアンケートによると、物件購入までに見た物件数が3件以下の方が55.6%と3年連続で増えたおります。これは、インターネット情報が充実したことにより、物件を見に来る方はインターネットで物件の選別が既に終了しており、見に行く物件はある程度の購入意欲がある物件ということの現れでございます。

この内容はマニュアルに記載されています。

 

3.広告活動について

①新聞折込広告やポスティングチラシについて

不動産会社に物件紹介の依頼をしていない方でも、広告をチェックしていて良い販売物件が出てきたら買おうと思っている方がいます。また、物件を買おうと思っていなかった方でも、広告を見ることで興味を持ち購入を決めたという方もいらっしゃいます。今回、下記のとおりポスティングチラシを実施しておりますが、お問い合わせは現在のところ頂けていない状況です。

・〇月〇日、ポスティングチラシ1,000部

・〇月〇日、ポスティングチラシ1,000部

    1. インターネットの問い合わせ状況
    2. 最近は、物件探しをインターネットで行うという方がほとんどです。

本物件についてもインターネットに掲載させて頂いておりますが、現時点でのインターネットの反響状況は下記のとおりです。経験上、物件詳細表示件数が毎日10件程度あると、ご成約に近い物件であると判断できます。

  【検索ヒット件数】:582件

   「〇〇駅徒歩20分以内」「4,000万円以内」「土地120㎡以上」等の条件を指定して検索した結果、本物件が該当して表示された回数。

【物件詳細表示件数】:26件

検索の結果表示された本物件について興味を持ったお客様が、本物件をクリックして地型図や写真等の詳細情報を表示させた回数。

 

現この内容はマニュアルに記載されています。

 

 4.予想購入者様

    統計上、物件購入者様の8割は近隣にお住まいの方です。本物件においても、「すみれが丘に在住の方」「最寄駅が鷺沼・中川・北山田駅方面の方」「すみれが丘小学校区域の方」がご購入する可能性が高いものと存じます。近隣に住んでいる方は、不動産の相場価格をご存知であることが多く相場より高い金額ではなかなかお問い合わせを頂けない反面、相場価格での売り出しであれば販売開始直後にご成約となることも多いのが特徴です。相場価格より高い金額でご成約するのは、遠方居住者(特に都内在住の方)が自分の住んでいる地域と比較して割安感を感じて購入するケースや、相場価格をよく知らずにご購入するケースが多いです。

 

この内容はマニュアルに記載されています。

 

5.物件情報の鮮度について

最初の物件情報公開から2週間程度が新着物件として一番物件鮮度が良い期間となります。各不動産仲介会社でも、登録客に新着情報として一斉に物件紹介する期間でもあります。不動産を探しているお客様は、複数の不動産会社に物件紹介を依頼している方が多く、不動産会社は、新着情報を他社に先駆けてお客様に紹介することが鉄則となっております。

2週間経過後は、インターネット等により物件情報が浸透することと、他の新着情報が出てくることもあって、物件情報の鮮度が低下するとともに、希望条件に合うお客様へのアプローチが概ね終了するため、積極的に不動産会社から物件情報を提供するという姿勢から、問い合わせを待つという状況に転じることになります。お客様の中には、このタイミングでチャレンジしていた販売価格を変更される方もいらっしゃいます。

 

この内容はマニュアルに記載されています。

 

以上ご多忙中のところ長文の報告書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。

売却時期提案書

お客様

平成28年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

今後の流れをまとめてみましたので、ご参考にして頂ければ幸甚でございます。

 

  1. 広告活動開始から売買契約(仮契約)まで

不動産仲介会社が、お客様から依頼を受けて購入希望登録客への紹介や新聞折込広告等を行い、お客様のご案内、条件交渉を経て、買主様との売買契約を成就するまでには、一般的には3ヶ月程度かかるのが通常でございます。

  尚、売買契約時には買主様から手付金として100万円~200万円程度を受領して頂き、残代金はご決済(本契約)時に受領して頂く形になります。

 

この内容はマニュアルに記載されています。

 

2.売買契約後に建築プランの作成や住宅ローンの準備を行います。

  買主様は、ハウスメーカーにどのような間取りが可能か売買契約前に確認致しますが、実際に建築プランを完成させるのは売買契約後となります。建築プランが完成した段階で住宅ローン金額を金融機関と決定し、お客様にお支払いする残代金を借入致します。一般的には建築プランの完成と住宅ローンの準備で3~4ヶ月程度かかります。。

 

この内容はマニュアルに記載されています。

 

3.ご決済(本契約)

売主様のお引越しが完了し、買主様の残代金のお支払いが完了するとご決済(本契約)となります。所有権が売主様から買主様へ移転し、ご決済後に買主様は建物解体工事を行います。

4.販売活動開始時期について

上記のとおり、2月から販売活動を開始したとしても、実際のご決済となるのは、買主様や金融機関のスケジュールにより8月頃になる場合もございます。また、早めのスケジュールが組み立てられる買主様であったとしても、『ご決済は、7月以降』と条件をつけて販売活動して売買契約を締結することができます。

 

この内容はマニュアルに記載されています。

 

  1. 不動産市況について

一般的に2・3月は人が動く不動産繁忙期と言われております。また、販売時期を長く設定すればするほど、ご所有不動産をご希望条件でご売却できる可能性が高まります。不動産はご縁でご成約する場合が多く、もしかすると2・3月にご縁のあるお客様が探していらっしゃるかも知れないからです。

 

5.まとめ

 以上より、売主様のご条件でご売却を成就させるための販売活動開始時期は、現時点では決して早すぎるということはございません。極端なお話をさせて頂きますと、1日でも早く土地を探しているお客様にご所有不動産をご紹介させて頂くことが得策と存じます。もし売主様からご売却をご依頼されれば必ずご納得できる結果を出せるものと確信しております。

 

以上ご多忙中のところ長文の提案書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。

価格変更提案書③

お客様

平成28年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

販売価格についての考察をまとめましたので、ご確認して頂ければ幸甚でございます。

 

  1. 購入検討者の価格帯について

販売物件の価格を変更する場合、最も重要となるのは購入検討者の変わる価格帯に変更することでございます。価格帯が変わらなければいくら販売価格を変更してもこれまでと変わらない予算の方が検討するばかりで状況は何も変わりません。

これまでの販売価格で検討している方で、値段が下がれば購入したいと考えている方は、値段交渉してくることが一般的です。尚、購入検討者の価格帯は下記のとおりでございます。

※営業マンはお客様の予算から200万円程度高い物件までをご紹介致します。物件価格によってはお客様が予算を増やすことがあったり、価格交渉でお客様の予算まで販売価格を下げてもらえる場合があるからです。

 

・3,980万円:4,000万円の予算の方が購入検討する価格帯です。

・3,880万円:4,000万円の予算の方が購入検討する価格帯です。

・3,780万円:4,000万円の予算の方が購入検討する価格帯です。

 

 

   ・3,680万円:3,500万円の予算の方が購入検討する価格帯です。

   ・3,580万円:3,500万円の予算の方が購入検討する価格帯です。

   ・3,480万円:3,500万円の予算の方が購入検討する価格帯です

 

この内容はマニュアルに記載されています。

 

  1. インターネットサイトでの販売価格について

インターネットによる物件情報検索が主流になっている今日では、購入検討者は、SUUMO(スーモ)に代表されるインターネットサイトを利用して物件を探します。インターネットサイトにおいて販売物件を探す場合には、「3,500万円以上4,000万円未満」という条件設定で物件情報を検索致します。そのため、インターネットサイトからのお客様のお問い合わせ数を増やすことを考えると3,480万円と3,500万円の販売価格では効果が大きく異なることになります。

※お客様が自分で物件を探す場合には、自分の予算より高い金額を設定して販売物件情報を探すということはしません。

 

・3,500万円:3,500万円から4,000万円の予算の方が検索する価格帯です。

 

 

・3,480万円:3,000万円から3,500万円の予算の方が検索する価格帯です。

 

この内容はマニュアルに記載されています。

 

3.『3,480万円』での販売価格について

仮に3,480万円に販売価格を設定する場合には注意が必要です。なぜならば、購入検討者が購入の申し込みをする場合は、価格交渉が前提であることが多く、3,480万円の物件には3,400万円での価格交渉が、3,480万円での販売活動が長引いた物件には、100万円以上の価格交渉をしてくることが多いのが近年の取引状況です。

 

 

この内容はマニュアルに記載されています。

 

 4.弊社お客様で検討して頂ける場合

    現在、弊社お客様が実際に現地を拝見して3,300万円での購入を希望されておりますが、販売価格を3,480万円にして他のお客様でご成約とならない状況が続きますと、もっと低い金額が相場価格なのではないか、3,300万円での購入が相当なのではないかという認識になってしまい、購入金額を上げてもらう交渉が難しくなります。

    販売価格を3,480万円に変更するお考えの場合には、価格変更をする前に是非私のお客様に交渉させて頂けませんでしょうか。少しでもお客様のご希望金額に近づけるよう交渉に尽力致します。

 

この内容はマニュアルに記載されています。

 

5.購入意欲について

一般的に購入検討者の購入意欲は、物件の紹介を受けて時点がピークで、その後は、他の物件の新着情報が次から次へと出てくることもあって、購入意欲が次第に低下してまいります。私の経験上、物件紹介を受けて金額の意思表示をしてから1ヶ月以内にご成約とならない場合、お客様はご縁がなかったものと認識してしまい、他の物件の購入検討を始めてしまいます。もし弊社お客様が、お客様が検討できる余地が全くないお客様ということでなければ、ご成約の可能性を目指して販売戦略を策定させていただきたい所存でございます。

 

 

以上ご多忙中のところ長文の報告書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。

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