売主査定価格提案書(マンション)

お客様

平成29年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

この度は、ご所有不動産の査定をご依頼頂きまして誠にありがとうございました。

早速、下記のとおり査定価格を算出致しましたので、ご検討頂ければ幸甚でございます。

 

  1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

    1. 所在
    2. 交通
    3. 面積:75.89㎡、3LDK
    4. 方位:4階南東向き、眺望良好
    5. 築年:平成5年3月、リフォーム履歴なし
    6. 分譲:野村不動産
    7. 環境:
    8. 室内の状況:

ご相談頂いている不動産の建物は、平成5年に野村不動産が分譲した重厚感のあるマンションで、〇〇地区を代表するシンボルマンションでございます。分譲価格が〇〇万円と高額であることもあって、お住まいになっている住民の方も一定の地位に就いておられる方が多く、マンションの管理状況も非常に良好でございます。

 

2.不動産市況について

  不動産業界を取り巻く環境は、都心部の不動産高騰化の頭打ち、郊外での空き家の増加、新築戸建・新築マンションの供給数減少を背景に不透明な状況が続いております。特に景気対策、物価上昇、円安、東京オリンピック等により景気回復が期待できない結果となってしまった場合においては、不動産地価が下落してしまう可能性が少なくないという状況です。

  今後ご所有不動産のご売却を検討されている方にとっては、景気回復を見据えながらどのタイミングでご売却することが最適なのかを探っていくことになると存じます。

  不動産価格上昇のピーク時に売却することは如何なるプロでも難しいこと、既に不動産価格は値上がり済みで今後の大幅な値上がりは難しいことからすると、現時点でのご売却も正解かもしれません。

 

3.弊社の取引実績について

弊社は上場企業として全国〇〇店舗のネットワークを持ち、平成26年度の仲介部門でも〇〇の実績を誇っています。このため、現在の不動産市場価格については常に最新情報を収集して各地域の実勢価格を的確に把握する一方、豊富な取引経験を基に複雑な権利関係の案件や一般には困難と思われる取引も多数手がけて参りました。

人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。

  弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。

 

4.想定される一般のお客様について

対象不動産は、バス便、築年数、管理費が他のマンションと比べて高額である、という特徴がございます。想定されるご購入検討者様は、戸建てや3,000万円以上のマンションには手の届かない30代前後のご家族様や、お子様が独立して手広になった戸建てからマンションへのお住み替えを検討されるご年配のお客様でございます。そのため、ご購入対象者様がある程度限られてしまうという事情から、販売期間が長期化する傾向にございます。

 

 ご売却時に、タイミング良くご購入検討者様がいらっしゃらないと、販売期間が長引いてしまう可能性が高いといえます。

 

5.想定される法人のお客様について

一般のお客様でのご成約が難しい場合や、室内状況が思わしくない不動産のご購入対象者様として有力なのは、物件を購入してリフォームしてから再販売する買取業者様になります。買取業者様は、金額さえ折り合えば購入できないということが少なく、リフォーム費用も安く抑えることができ、買取金額が低価格帯であれば設定される利益率も低くなるため、場合によっては一般のお客様が購入する金額との乖離が大きくない場合もございます。また、買取業者様が購入される場合、未公開でのご売却が可能、ローンの白紙条項がつかない、売主様が負担する瑕疵担保責任が免責、引渡時期の融通が利きやすいという利点がございます。

 

お客様によっては、一般のお客様にご売却せずに未公開での早期決着が見込める買取業者様へのご売却をご希望される方もいらっしゃいます。

 

6.具体的なお客様について

現在、私のお客様で能ケ谷にお住まいのお客様が二世帯住宅をご売却してマンションへのお住み替えを検討されています。ご予算が購入諸経費を含めた2,000万円なのでリフォーム費用等がかからないお部屋を探されています。尚、弊社の取引先買取業者数社様に買取価格を打診したところ、1,000万円~1,300万円でのご回答を頂いております。

 

私のお客様で、ご検討をお勧めしたい方がタイミング良くいらっしゃいます。

 

 

7.販売活動方法について

現在、弊社にご検討をお勧めしたいお客様がいるということ、近隣にお住まいの方でタイミング良くマンションへのお買い替えを考えている方がいるかもしれないということ、弊社ではご紹介できる取引先買取業者様が多数いることから、全ての可能性を考慮した販売活動を進めていくことが最良と存じ上げます。

 

具体的なお客様へのご紹介、近隣にお住まいのお客様への広告、買取業者様へのご紹介と、同時並行でお客様へのご紹介を進めてまいります。

 

 

不動産売却で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【タイミング】です。

お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、弊社では当地域において多数の成約実績があり、購入希望登録者様や取引法人様も多いため、当地域での販売物件については絶対の自信と誇りを持って営業しております。

不動産売却において大切なことは担当した営業が『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』『購入見込み客様に以下に適切なご紹介ができるか』『タイミングを逃さずに好条件のお客様とご契約できるか』であると考えております。

 担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

 地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

 ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。

 

以上ご多忙中のところ長文の査定書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。

 

売主査定価格提案書

お客様

平成29年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

この度は、ご所有不動産の査定をご依頼頂きまして誠にありがとうございました。

早速、下記のとおり査定価格を算出致しましたので、ご高覧頂ければ幸甚でございます。

 

  1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

    1. 所在
    2. 交通
    3. 面積:土地 ㎡( 坪)
    4. 建物:昭和 年築、 ㎡※
    5. 地型:間口約13.9Mの整形地※西側隣地との高低差有り
    6. 道路:〇側道路幅員約 M×接道約14.8M
    7. 用途:第一種低層住居専用地域、建ぺい率40%、容積率80%

ご相談頂いている不動産の建物は、築20年と一般的なお客様の視点からはリフォーム費用が必要となることから、単に建物の価値を算出することは難しいと言えます。そのため、土地と建物の総額の観点から査定価格を算出することが相当と存じます。

 

2.不動産市況について

  不動産業界を取り巻く環境は、都心部の不動産高騰化の頭打ち、郊外での空き家の増加、新築戸建・新築マンションの供給数減少を背景に不透明な状況が続いております。特に景気対策、物価上昇、円安、東京オリンピック等により景気回復が期待できない結果となってしまった場合においては、不動産地価が下落してしまう可能性が少なくないという状況です。

  今後ご所有不動産のご売却を検討されている方にとっては、景気回復を見据えながらどのタイミングでご売却することが最適なのかを探っていくことになると存じます。

  不動産価格上昇のピーク時に売却することは如何なるプロでも難しいこと、既に不動産価格は値上がり済みで今後の大幅な値上がりは難しいことからすると、現時点でのご売却も正解かもしれません。

 

3.弊社の取引実績について

弊社は上場企業として全国〇〇店舗のネットワークを持ち、平成26年度の仲介部門でも〇〇の実績を誇っています。このため、現在の不動産市場価格については常に最新情報を収集して各地域の実勢価格を的確に把握する一方、豊富な取引経験を基に複雑な権利関係の案件や一般には困難と思われる取引も多数手がけて参りました。

人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。

  弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。

 

4.土地の査定価格について

不動産仲介会社が土地の査定をさせて頂く場合、査定物件の近隣成約事例の成約価格を、土地の坪数で割った『坪単価』や『土地の総額』という指標を用いる場合もございます。直近1年間の周辺地域での土地の坪単価と土地の総額は下記の通りとなります。

 ①平成27年7月11日、成約価格4,480万円、土地98.77坪、坪45.3万円

 ②平成28年8月12日、成約価格4,350万円、土地92.00坪、坪47.2万円

 ③平成28年〇月〇日、成約価格4,600万円、土地111.27坪、坪41.3万円

 

上記成約事例は、土地面積が大きいため購入総額が大きくなること、土地に建物を新 築して7,000万円を超える予算をお持ちの方がほとんどいないことから、坪単価については若干抑えられている状況です。そのため、対象不動産においても坪単価で計算すると若干低くなってしまうものの、土地の総額で検討した4,500万円が実際的な価格になるものと存じます。

 

 土地の坪単価×土地面積=土地の査定価格、というよりは、建物を新築して7,000万円以内に収まる4,500万円という価格が実際的な土地の価格となります。

 

5.中古戸建て購入者様の予算について

新築戸建を検討する方の予算は7,000万円である一方、中古戸建てを検討する方の予算は、新築予算よりも低い6,000万円以内となります。一般的に築20年を経過した建物となると、購入者様はオーバーホールしたご状況でのご入居を望むことから、1,000万円程度のリフォームを実施される方が多いです。そのため、中古戸建てを購入してリフォームしようとお考えのお客様は、5,000万円以内の販売物件をお探しされることとなります。※下記事例は中古戸建てのご成約事例でございます。

 

中古戸建てをリフォームして購入されようとするお客様は、5,000万円以内で物件を購入して、1,000万円以内でリフォームを行い、総予算6,000万円以内で収まる販売物件をお探しされています。

 

6.建物の評価について

土地としての評価が4,500万円、中古戸建てとしての上限評価が5,000万円とすると、その差の500万円が建物としての評価の上限であると計算できます。当時の建築費用から計算しても妥当な価格になると存じます。尚、相場価格が需要と供給のバランスで若干下落してしまう場合もあることからすると、建物の価格が500万円より低くなってしまう場合もございます。

 

建物の評価としては、500万円が上限になると存じますが、需要と供給のバランスで500万円より低くなってしまう場合もございます。

 

 

7.ご結論

上記計算から想定できる査定価格は、下記の通りとなります。単に土地としての評価だけではなく、総額から検討した建物の価値を評価できている価格でございます。

 

売り出し価格:4,980万円

想定成約価格:4,700万円

 

 

不動産売却で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【タイミング】です。

お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、弊社では当地域において多数の成約実績があり、購入希望登録者様や取引法人様も多いため、当地域での販売物件については絶対の自信と誇りを持って営業しております。

不動産売却において大切なことは担当した営業が『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』『購入見込み客様に以下に適切なご紹介ができるか』『タイミングを逃さずに好条件のお客様とご契約できるか』であると考えております。

 担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

 地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

 ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。

 

以上ご多忙中のところ長文の査定書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。

例文(査定書、挨拶文4)

お客様

平成28年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

先日お話させて頂いた、お客様ご所有不動産「 」の提案書を作成致しましたので送付させて頂きます。御社の御意向を頂き、任意売却に向けて販売活動させて頂ければ幸甚でございます。

 

  1. 物件概要について

対象不動産の物件概要については下記のとおりです。

    1. 所在
    2. 交通
    3. 面積:土地124.85㎡(37.76坪)
    4. 建物:昭和 年築、 ㎡
    5. 地型:奥行 m~ mの整形地
    6. 道路:〇側道路幅員約 M×接道約6.99M
    7. 用途:第1種低層住居専用地域、建ぺい率40%、容積率80%
    8. 学区:〇〇小学校まで徒歩6分、〇〇中学校まで徒歩25分

                            ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 

2.不動産市況について

  不動産業界を取り巻く環境は、資源安から生じるオイルマネー・円高による影響、チャイナショックに代表される世界経済不安を背景に、先行きの不透明感が強い状況です。一方マイナス金利の導入や東京オリンピック、アメリカ経済の好調など明るい材料もございます、現時点でのご所有不動産のご売却には、今後の経済情勢の落ち込みリスクを回避できる効果もあると存じます。

 

3.弊社の取引実績について

弊社は住友グループの東証一部上場企業として全国257店舗のネットワークを持ち、平成26年度の仲介部門でも単独会社として店舗数・取引件数とも№1の実績を誇っています。このため、現在の不動産市場価格については常に最新情報を収集して各地域の実勢価格を的確に把握する一方、豊富な取引経験を基に複雑な権利関係の案件や一般には困難と思われる取引も多数手がけて参りました。

人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。

  弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。下記事例は当地域で直近1年間にご成約させて頂いた戸建ての事例です。

  ・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築

  ・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築

  ・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築

  ・平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪、平成 年 月築

その実績に責任と誇りを持ち今後もより一層の努力をしてまいる所存です。

 

  1. ご紹介させて頂きたい購入登録希望者様について

お会いした時にもお伝えさせて頂きましたが、当地域では予算6,000万円で新築戸建てをご希望されている方が多数いらっしゃいます。本物件を購入して更地にし、建物を建築するには、およそ2,500万円程度かかります。そのため、予算6,000万円で探しているお客様にご紹介できる金額は、3,500万円となります。

 

                ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 

  1. 坪単価について

不動産仲介会社が土地の査定をさせて頂く場合、成約価格を土地の坪数で割った『坪単価』という指標を用いる場合もございます。直近1年間の当地域内の土地の坪単価は下記の通りとなります。

【更地で土地の面積が小さい事例】平均坪単価120.8万円

  1. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪132.8万円
  2. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪117.4万円
  3. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪112.2万円

【古家付土地で土地の面積が大きい事例】平均坪単価81.0万円

  1. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪77.1万円
  2. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪68.5万円
  3. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪100万円
  4. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪72.6万円
  5. 平成 月 日、成約価格 万円、土地 坪87.1万円

 

                 ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 

6.土地の総額について

 

土地の購入者からすると、土地を購入して、建物を建築して、総額がどれくらいに収まるかが非常に重要となります。土地を査定する場合において、坪単価という指標もさる事ながら、建築総額という観点からの検討も欠かすことはできません。

上記⑥と⑧の土地は、2分割することが前提の価格ですので1区画あたりの成約価格は、⑥3,000万円、⑧3,100万円となります。

 

                   ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 

7.基準地価について

 

  国土利用計画法施行令第9条の規定に基づき、県知事が判定している7月1日時点における当地域の基準地価は、下記のとおり推移しております。

  1. 平成24年7月1日、坪776,859円
  2. 平成25年7月1日、坪800,000円(前年比2.98%増)
  3. 平成26年7月1日、坪823,140円(前年比2.89%増)
  4. 平成25年7月1日、坪842,975円(前年比2.41%増)

                 ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 

8.買取価格について

 

  土地を売却する場合には、一般のお客様にご売却する場合とは異なり、新築の建売り業者にご売却するという方法もございます。一般的に、新築建売業者の土地購入金額は一般消費者が購入する金額よりも低く、3,000万円前後の価格帯では概ね10%の開きがあることが通常でございます。念のため、対象不動産の買取金額も算出してみました。

 

                    ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 

  買取価格から逆算した場合、一般消費者に売却できる金額は、買取価格から10%程度高い2,860万円~3,080万円程度と想定されます。

  買取金額から逆算できる相場価格は、「2,860万円~3,080万円程度」になるものと思料致します。

 

9.まとめ

 

  上記のとおり様々な角度から対象不動産の査定価格を下記のとおり算出致しました。

 ・弊社購入希望登録客の予算からの算出:3,500万円

・坪単価からの算出:3,400万円~3,780万円

・土地総額からの算出:3,470万円

・基準地価からの算出:3,183万円

・買取価格からの逆算金額:

                      ・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 

販売をする上で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【強い交渉力】です。

お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、弊社では当地域において多数の成約実績があり、購入希望登録者も多いため、当地域での販売物件については絶対の自信と誇りを持って営業しております。

不動産売却において大切なことは『単に抱えているお客様の数が多い』とか『単に大手である』、『単にこの沿線に強い』ということだけではなく、担当した営業マンが『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』であると考えております。

 担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

 地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

 ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。

以上ご多忙中のところ長文の提案書となり誠に恐縮でございますが、お目通し頂ければ幸甚でございます。引き続き宜しくお願い申し上げます。

例文(査定書、挨拶文2)

 お客様ご所有の『グランドメゾン○○』は、○○駅から徒歩10分の良好な低層住宅地に位置する、積水ハウス分譲による「住宅集合」をコンセプトとしたグランドメゾンシリーズマンションであり、北川原環境建築設計事務所の設計による薄肉ラーメン構造がもたらす極限の採光・開放性、築後○年を経過した現在においても経年変化を感じさせない設備・仕様等、数多くのお部屋を査定させて頂いた私共も納得するハイグレードな物件であると認識しております。又、特に室内の使用・手入れ状況が素晴らしく、ハイグレードなグランドメゾンマンションと相まって、自信を持ってお客様にご紹介できるお部屋でございます。

 そこで、・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 詳細につきましては先日お渡しさせて頂いた「査定書」をご高覧下さい。

  不動産を販売する上で最も重要なポイントは【販売戦略】と【担当者の選択】です。

  販売戦略のポイントは『出値』です。いわゆる初めて市場に公開する金額です。

物件価格が上昇している市況下では高値で市場に公開し、時間をかけて市場が販売価格に追いつくのを待つという方法もございますが、現在のような不透明な状況下においてはそのような販売方法は適さず、然るべき時期に然るべき金額で売り切るという方法が最適です。高い査定金額に釣られて『出値』を見誤りますと、販売の長期化につながり、販売の長期化は物件の鮮度を落とします。鮮度の落ちた物件は価格を下げても売れ残る傾向が非常に強く、結局私どもの査定金額を下回るケースも散見されます。

  次に担当者の選択ですが、通常査定金額はプロであればあるほど、その地域に精通していればいるほど、その金額はほぼ同じような金額(同じような価格レンジ)になります。不動産売却を成功させるポイントは『信頼できる担当者選び』=『99%が担当者の力』となります。

 不動産売却において大切なことは『単に抱えているお客様の数が多い』とか『単に大手である』、『単にこの沿線に強い』ということだけではなく、担当した営業マンが『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』であると考えております。

 担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

 地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

価格が安ければどんな営業マンでも成約させることは簡単です。しかしながら、このような不透明な時期に、然るべき時期にお客様のご希望金額で売却するためには綿密な販売戦力と絶対的な営業力をもった担当者選びが不可欠です。

例文(査定書、挨拶文)

査定に行ったお客様に、追ってご挨拶させて頂くための書類です。自己PRで、お客様からの媒介契約を目指しましょう。

お客様

平成27年  月  日

住所

不動産会社名

担当営業

TEL

拝啓 時下益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。

本日はご多忙中のところ、お客様のご内見並びに訪問させて頂きまして誠にありがとうございました。お礼のご挨拶と思いお手紙させて頂いた次第です。

 

不動産を取り巻く環境は、昨今の日本の景気回復、株高、円安による外貨流入を背景に、明るい兆しが見え始めております。特に都心部や湾岸エリアでは、中国人による爆買いに代表される投資用不動産の高騰によりバブル前夜の様相を呈しております。

 この流れは、今後次第に郊外へと波及されることは想像に難しくなく、これからの景気回復の動向次第によってはご成約価格が更に上昇する可能性もございます。しかしながら、ギリシャ問題に代表されるユーロ危機やGDPに対する債務残高の割合問題等、世界情勢が未だ不透明であることに変わりません。今後の急激な景気上昇並びに不動産価格上昇の確実性が無い時点では、不動産価格上昇の先高観がある現時点でのご売却が最も有利な不動産売却と言えるかもしれません。

 人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。

 弊社は、関連会社からの紹介はもとより、各方面の優良企業から個人の方まで、不動産に関するお問い合わせを多数頂いております。売却をご検討のお客様には豊富で確かな情報の中から、それぞれの条件にあった、ご購入希望のお客様を迅速にご紹介しております。その実績に責任と誇りを持ち今後もより一層の努力をしてまいる所存です。

 現在、弊社ではお客様不動産の周辺で下記不動産を販売活動させて頂いております。

 その結果、・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・

 

 販売をする上で最も重要なポイントは【緻密な営業】と【強い交渉力】です。

 お会いした時もお伝えさせて頂きましたが、不動産情報量や抱えているお客様の数については各不動産会社間で差はございません。そのため、どの担当者がお客様の窓口となって販売活動させて頂くかが非常に重要なポイントになってまいります。販売活動如何によっては価格交渉を受ける金額に大きく差が出てくることもございます。

 私は、前述した物件を4,180万円で販売させて頂いておりましたが、この度4,280万円でご成約するという、売主様にとって非常に好条件でご成約させて頂くことができました。今回ご内見させて頂いたお客様も未公開情報ということに非常に魅力を感じられているため、今後の販売活動如何によってはお客様のご希望価格での申し込みを受けることも十分可能であると感じております。

 

 【ほかの物件の販売方法】

 物件案内時に、単に他のお客様も検討していると煽るだけの営業マンもいますが、言葉だけでは伝わらないのが実際です。

 私は販売活動する際、・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・ことができました。このことにより予め物件に良いイメージを持って頂くことができました。また、曇りの土曜日ではなくて、晴れの日の日曜日の最も物件が映える時間帯にお客様をご案内することができたため、お客様に・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・成功致しました。ご内見が終わった後はお客様とお打ち合わせをし、・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・最終的には1組のお客様に購入金額を4,280万円にしてもらうことができました。

 不動産売却において大切なことは『単に抱えているお客様の数が多い』とか『単に大手である』、『単にこの沿線に強い』ということだけではなく、担当した営業マンが『その物件を本気で好きになり』お客様のために『常に何をすべきか考え』『常に最善のスピードと熱意で、誠心誠意対応させて頂くこと』であると考えております。

 担当する営業マン次第で不動産売却の結果は必ず変わります。

 地域に精通し、皆様が安心してご依頼頂ける安心感、そして豊富な実績を基にした提案ができる営業マンこそが、お客様から求められている真の営業マンであると私は考えております。

 ご自宅のご売却に関してはその実績と経験で必ずやお力になれるものと確信しております、『ご相談頂いた案件はそのお客様にとって最善の条件で絶対ご成約する』という強い信念のもと、日々営業活動しております。

 

 以上、非常に拙い文章ではございますが、ご高覧頂ければ幸甚でございます。

 末筆ではございますが、お客様の最良のご売却を哀心より祈念申し上げ、御礼の挨拶とさせて頂きます。ありがとうございました。

例文(査定書、挨拶文3)

〇様

                  平成21年○月○日

                        住所

                    〇不動産会社

                      担当 〇

 拝啓、時下益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。この度はご自宅の査定依頼を承り誠にありがとうございます。

 昨今の不動産を取り巻く環境はサブプライム問題で景気の減速感が強まる中、世界同時インフレ、リーマンブラザーズの破綻などにより非常に不透明な時代を迎えております。特にこの一年においては新興デベロッパーの倒産など不動産市況はバブル崩壊よりも厳しいという状況になっております。

 しかしながらこのような流通市場が取引停滞に陥っている中でも、価格調整に時間がかかりそうな新築物件に比べ、価格調整の効果が出てきている中古物件市場には回復の兆しが見え始めております。

 弊社は、現在の不動産市場価格について常に最新情報を収集して各地域の実勢価格を的確に把握する一方、豊富な取引経験を基に複雑な権利関係の案件や一般には困難と思われる取引も多数手がけて参りました。

 人間一人一人顔が違うように不動産もそれぞれ顔が違います。それぞれの不動産毎に最も適した「売却方法」「売却プラン」があり、私どもにはその様々な状況に応じた豊富な経験と知識がございます。査定書をご覧頂きお役に立ちましたら幸いです。

 ○様ご所有の物件は〇駅徒37分という駅前好立地ながら、周辺は区画の整った住宅地であり、かつ間口の広い日当たりの良い南道路と非常に資産価値の高い物件であると認識しております。今回査定書作成にあたりましては地域の直近の成約事例を比較検討し、下記のように査定させて頂きました。(詳細については別紙「査定書」をご確認願います)

・成約予想価格5,900万円(下限価格)

・売り出し価格6,280万円

・上限価格6,480万円

 冒頭にもお話申し上げましたが、・・・この内容はマニュアルに掲載しています・・・ことはかえってマイナスとなってしまいます。

 そこで私共の提案と致しましては、当初の出値を6,500万円を若干切る6,480万円をお勧め致しますが、どうしても反響が望めない場合は価格の変更をお願い申し上げ、6,000万円を若干でも切る価格を設定することが出来ればご成約は近いものと考えます。

 現在の不動産市況はこの金額であれば確実に売れるであろうと予想される物件ですら、ご成約に時間がかかるか、大幅な値段交渉が入るという状況です。その意味でも価格設定、価格変更のタイミングは非常に重要になります。

 以上、様々な内容をお伝えいたしましたが、査定金額はプロであればあるほど、その地域に精通していればいるほどその金額はほぼ同じような金額となります。言い換えれば売買を成功させるポイントは最終的には99%が担当者の力となります。市場の動向・先行きを見抜く力、ご縁を成約に結び付ける営業力・知識・経験その全てを兼ね備えていなければ売買を成功させることは難しいです。

 

ゼロ社員・タコ社員・赤字社員の割合

月単位でみると、優れた営業マンでも全く契約できなかった。そういうこともあります。1件も契約できない社員はゼロ社員、タコ社員と呼ばれてしまいます。 【ゼロ社員・タコ社員の割合】、 ・全営業マンの内10%程度 ・2店舗中1名程度 【赤字社員】 赤字社員と

店舗の平均実績

営業マンに達成しなければならないノルマがあるのと同じで、店舗でもクリアしなければならないノルマがあります。ここでは店舗規模毎のノルマをまとめてみました。 【平均店舗の実績】 ・4名程度の店舗・・・月1,200万円 ・5名程度の店舗・・・月1,500万

トップ営業マンの1ヶ月当たりの営業成績例

不動産仲介会社のトップ営業マンが、1ヶ月で成約する契約内容の例についてまとめました。流石に毎月これだけの契約をすることはできませんが、上手くいくとこれ以上の成績を上げることもできます。   トップ営業マンの単月の営業成績12,270,000

2016年首都圏中古マンション価格がミニバブル水準を上回る

2016年の年間平均中古マンション価格(70㎡)は3,476万円となり、ミニバブル期のピークを記録した2008年の水準3,128万円を大きく上回った。

新築分譲マンション2016年事業主別供給ランキング

新築分譲マンション2016年事業主別供給ランキング 1.住友不動産          6,034戸 2.三井不動産レジデンシャル   4,320戸 3.野村不動産          4,056戸 4.プレサンスコーポレーション  3,225戸 5.三

三井のリハウス 評判 クチコミ

三井のリハウスの評判やクチコミについてまとめました。 【2017年】 ・平成28年度からユニット制という、2~4人のチームでお客様をサポートする体制に移行。 ・ユニットリーダーに対してマネジメントの方法がしっかり教えていられない。 ・新築(レジデンシ

東急リバブル 評判 クチコミ

東急リバブルの評判やクチコミについてまとめました。 【2017年】 ・センター長によって別会社と思えるくらい雰囲気や働きやすさが変わる ・当たりのセンター長のところに配属されると仕事もたくさん与えてもらえて経験も詰めてストレスなく成長できる ・ハズレ

中古マンションの成約戸数が、新築マンションの供給戸数を逆転

2016年の新築マンション供給戸数が3万5772戸に対し、首都圏の中古マンション成約戸数が3万7189戸になりました。10年前に中古の成約件数が新築供給戸数の40%程度だったことに比べて大きな変化です。新築マンションは、主に地価の高騰・建築費の上昇に