トップ営業マンの裏ワザ（新築マンションへの買い替え）
トップ営業マンが安定して数字を作るための方法その5。
私は、新築マンションへ買い替えする人の所有不動産を売却することで安定して数字を作っています。
新築マンションを購入する方の中には、現在所有している不動産を売却することが前提となる方がいます。果たして所有不動産を売却して新築マンションが購入できるのか資金計算や査定をする必要が生じてまいります。通常新築マンションの販売担当は所有不動産の査定価格がわからないため、その査定を不動産仲介会社に依頼しなければなりません。その査定依頼を私がさせて頂くのです。
もちろん何もしないでそのような依頼が来ることはありません。新築マンションの販売担当コネを作る必要があります。そうすれば、新築マンションの販売物件がある限り買い替え査定の依頼が来て、買い替え物件の媒介契約を頂くことができるのです。しかしながら、新築マンションの販売担当とコネを作るには相当の努力が必要となります。
まず、マンションパビリオンができたら真っ先にあいさつに行き、その後も事あるごとにマンションパビリオンを訪れ、差し入れをしたりチラシの配布を手伝ったりします。どうしても媒介契約を頂くことにこだわってしまいがちですが、焦ってはいけません。気軽に利用してもらえるよう、どんな依頼でもスピーディーに確実にこなします。案件にならないものもたくさんあります。使ってもらっているという意識が大切です。
そのような努力を続けていくと、自然と買い替え査定の依頼が多くくるようになり、お客様がその新築マンションを購入ししない場合でも、別の物件の買い替えを依頼されることも出てきます。買い替えのお客様は既に信頼関係がある新築マンション販売担当から紹介された仲介営業マンということで、査定をさせて頂く段階で既にこちらを好意的に接してくれ、新築マンションを早く買いたいという気持ちから早く所有不動産を売りたいという気持ちになっています。その為、媒介契約を頂くことも割とスムーズに運べ、販売価格も妥当な金額にでき、売れない場合の値下げもある程度しやすい状況になっています。
その結果、早期ご成約が可能となり、毎月安定して数字を作ることができるのです。
とっぽい地場業者にはご用心
とっぽい地場業者が物元の業者物件に客付する場合には細心の注意が必要になる。特に築年数が経過している中古戸建なら尚更だ。
先日の契約では、①契約前にこちらが要望したことには全て応えると言っておきながら契約後にはそんなこと言っていないに始まり、②契約前にあった設備を壊れていたからと（業者物件なので瑕疵担保責任があるのに）勝手に撤去したり、③契約前に調査を要望した事項に応えてくれなかったり、④そんなことは言っていないととぼけてみたり、⑤瑕疵担保責任を免れようとしたり、と散々な目に遭った。このような事態を防ぐためには全ての打ち合わせ内容を書類や録音し、ひとつひとつ毅然として進めていかなくてはならない。
今回は先方にへそを曲げられたら裁判等の面倒な手続きになるため、なんとか宥めすかして対応することに漕ぎ着けた。その間、胃が大変痛んだことだった。
年末年始休暇で集中的に大腰筋をほぐす
普段は仕事が遅いため、帰ってきてから食事してブログを更新したりしていると、なかなかストレッチポールの時間が取れない。そのため、大腰筋をストレッチする時間がなかなか取れなかったのだが、年末年始休暇になりまとまった時間が取れるようになったため、毎日1時間ストレッチの時間を取って徹底的に腰回りのストレッチをした。普段使っているストレッチポールだけではなく、テニスボールを使ってグリグリとほぐした。
そのおかげか、大腰筋もかなりほぐれてきて、もはや筋肉痛というよりは筋肉のこわばりという感じになってきた。特に朝起きると貼っていた腰が、緩まってきていて起きてすぐに腰を動かせば何の問題もないぐらいになっている。背骨の歪みもかなり良くなってきて、膝を抱えて体を前後に揺すっても今は全く痛くない。以前は激痛でそのようなことができない状態だったのに。後は寝ている間の寝返りや寝具に気をつけ、骨盤のゆがみさえなくなれば完治といって良いと思う。
トップ営業マンの日報（木）
トップ営業マンの木曜日の日報イメージです。
9：00 朝礼
9：15 物件検索：新着物件等を確認し、お客様へのご紹介準備・資料送付等を行います。
11：30 契約するための準備・チラシの配布手配等を行います。
13：00 下見：土・日で案内となった物件の下見や、未公開の新築物件等を探します。
16：30 DM作成・送付：相続登記・競売開始等があった不動産や空家・駐車場・古アパート等にDMを送付します。
18：00 案内・査定取り：週末に向けて案内や査定を予定できるようお客様や物元業者に電話します。
21：00 契約等：平日にセットした契約を行います。
新卒君の不思議な行動
新卒君は色々と不思議な行動を起こして見ているみんなをびっくりさせる。
新卒君と調査に行って、地中に埋まっていた境界標を掘り出して、新卒君の携帯で写真を撮ってもらった。ここまでは良かったのだが、後日撮ってもらった写真の印刷をお願いしたところ、なんとデータを処分してしまったという。どのような思いでデータを消してしまったのか未だにわからない。
月末に媒介契約となった物件をみんなで買取業者にあたっていたところ、新卒君が業者に紹介している会話が聞こえてきた。なんでもほかの業者で買取価格が出なかったので、御社で買い取ってもらえないかというような話し方だった。ほかの買取業者が買いたくないといった物件をどこの買取業者が喜んで買うというのだろうか（業者にも得意物件があるので一概には言えないが）。新卒君に、他の人が嫌がって買わないといった物件を喜んで買う？と聞いたら答えはNOだった。
新卒君に仕事を頼んで1時間経ち、進捗具合を聞いた時だった。新卒君、どこまで進んだ？と聞くと、すいません良く分からないところがあるので質問してもいいですかと思いっきり根本的なことを聞いてきた。え？そんなことを聞いてくるということは、仕事を頼んで1時間経ったけどまだ全く進んでいないということ？どうして頼んで直ぐに聞かないの？悩んでいた1時間が無駄じゃない？と言ったら・・・と無言だった。
