お客様は希望条件と全然違う物件を買うので要注意です。

　お客様から聞いた希望条件の物件を一通り案内し、気に入った物件がなければ、新しい物件が出てきた時に連絡するという形で物件探しが一時小康状態になってしまうことがあります。

　その後、お客様の希望条件に合致する物件が出てきたからと連絡してみると別の物件を購入していたということがあります。どのような物件を買ったのか良く良く聞いてみると、当初聞いていた希望条件と全然違う物件を買っていたということがあります。

　学区限定で探していたのに学区外を購入していた、マンションを探していたのに戸建てを購入していた、低い予算で探していたのに高い物件を購入していた、築浅の物件を探していたのに、築古のリノヴェーション物件を購入していた、等々枚挙に暇がありません。

　営業マンの先入観をどれくらい排除出来て、様々な物件の情報が頭に入っているか、新着情報をどれだけ網羅できているかがポイントになります。

買う買わないで盛り上がった時こそ要注意

　購入検討客を案内していると、100点満点ではないけど、80点～90点ぐらいの物件に出会うことがあります。お客様の中には、即決できない方がいらっしゃいます。

　そのようなとき、時間が経ってからやっぱりあの物件が良いという形で気持ちが固まるお客様はまれです。通常は買わない理由を探し始めるか、もっと他に良い物件がないか探し始めます。営業マンとしてもその物件を買ってもらいたいという気持ちが強くお客様に決断してもらうまで待ってしまうことがありますが、何一つとして良いことはありません。

　最悪のケースは他に気になっている物件があるも、その営業マンに他も見たいと言えず別の営業マンにお願いして見に行きそのままそこを購入してしまうというケースです。そのようなケースに対応できるようにお客様の背中を押すための自分なりの引き出しを持っておいたほうが良いです。

　値段でまとめるのか、他のライバル客と煽って買わせるのか、月々の支払いで購入したほうがお得だと思わせるのか。もっと他に良い物件があるのでは思わせないだけの資料を用意できるか、営業マンとは別の視点でお客様は検討しているかもしれません。お客様自身となってどこまで真剣に対応できるのかがポイントになります。

媒介契約は1ヶ月でも専属で。

所有不動産の売却活動を複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約で譲らないお客様もいらっしゃいます。

そんなときでも、一ヶ月、極端に言えば1週間でも良いから専属媒介契約を締結するよう働きかけましょう。売却不動産はたった1日で購入希望者が現れることもあります。

少ない期間での専属媒介契約でも一般媒介契約と異なり、確実に最悪でも片手分の仲介手数料を手にすることができます。

たった1週間でも専属媒介契約を締結するように働きかけましょう。

マンションの販売物件を同じマンションの居住者が買いたい。

今日販売しているマンションに購入申し込みをしたのは、同じマンション内に住んでいる人だ。

社宅で住んでいたが、定年を迎えて社宅をでることになったが、これまで住んでいた環境がとても気に入っているため、引き続き同じマンションに住みたいというのが理由だ。

他にも自分が住んでいる近くのマンションにご両親を呼び寄せたい、マンション居住者がママ友繋がりで友人を紹介してくれた等マンションの販売物件は、同じマンション居住者のつながりで成約するケースが結構高い。

ブロック塀の共有について

隣地との境界にあるブロック塀。意外にもこれが厄介な存在になることがある。

一つは、ブロック塀が誰のものかだ。基本的には、ブロック塀が境界線の中心にある場合は、隣地との共有になるはずだが、念のため隣地の見解も聞いておく必要がある。隣地との共有であるブロック塀は勝手に撤去することができない。せっかく家を新築するのに古い汚いブロック塀では興ざめだ。また、3段以上の高さのブロック塀は倒壊の危険性が増えるため、控え壁等を設けなければ建築基準法上違反となってしまう場合もある。将来的にも維持・管理・撤去を共同でしなければならず面倒だ。

ブロック塀が自分のものだとしても、勝手に取り壊すのではなく念のため隣地に断っておくことが後々のトラブル予防になる。ある程度の高さがあって目隠し替わり・支え木代わりとなっていたブロック塀が急に低いブロック塀となってしまい、プライバシーを気にする方や、既存ブロック塀の支えがなくなってしまい倒壊する危険が生じたりする。

ブロック塀が隣地のもので倒壊する危険性が高い場合も問題だ。ブロック塀をやり直すのは当然隣地の費用負担でやってもらわなければならないが、いつ、どのようにするかは隣地の自主性の問題になってしまう。新しい不動産購入者が不安になってしまうケースも多々ある。

居室なのに何故納戸と表示されているの？建築基準法の問題。

不動産の販売図面等で居室として使えそうな部屋が納戸（サービスルーム）と表記されていることがあります。なぜ洋室・和室・書斎等の表記ができないのでしょうか。

これには、建築基準法28条が問題となっています。部屋の窓が小さかったり、窓の前面にエレベーターや階段などの採光障害物があって、建築基準法に規定する採光が不足する部屋については納戸と表示しなければなりません。※部屋の床面積の7分の1以上有効採光面積を確保しなければなりません（建築基準法28条1項）。

一方、明らかに窓がない部屋でも居室として表記されている場合があります。これは、建築基準法上、ふすま、障子などの常時開放できるもので仕切られた2つ以上の居室は、1つの居室とみなすこととされている為です。※建築基準法28条4項。つまり、障子等で仕切られた2つの居室については、1つの窓で足りるということになります。