不動産売買契約書に使える特約例をまとめました。

【抵当権抹消の特約】

本契約書第○条の規定にかかわらず本物件に設定されている抵当権が引き渡しのときまでに抹消できない場合、本契約は白紙解約とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に返還するものとします。

【同時抹消の特約】

本契約書第○条（抵当権等の抹消）に定める抵当権等の除去抹消の時期について、本物件に設定されている抵当権（根抵当権）については、売主が買主から受領する残代金（の一部）を充当して、その債務を完済し抹消することとします。このため、前記抵当権（根抵当権）の抹消登記については第△条（所有権移転登記等）に定める所有権移転登記と同時にその申請手続を行うことを、売主及び買主は確認致しました。これに伴い、第○条の「所有権移転時期までに」は「所有権移転登記と同時に」と読み替えることとします。

【瑕疵担保責任免責の特約】

・本契約書第○条の規定にかかわらず、売主は本物件の瑕疵担保責任を負わないものとします。

・本物件の建物等は建築後相当年数を経過し老朽化が進んでいるため、本契約書○条の規定にかかわらず、売主は建物等に関して一切の瑕疵担保責任を負わないことを買主は承諾しました。

【引渡し前の地質調査】

売主は、本物件引渡し前に買主の費用にて、買主の指定するハウスメーカー、又は地盤調査会社が本物件内に立ち入り、地質調査を行うことを承諾するものとします。

【設備表の不交付の特約】

本契約書第○条の規定にかかわらず、売主は本物件設備表の交付義務を負わないものとし、主要設備の修復義務も負わないものとします。

【買替特約】

売主の本物件売却は買い替えを目的とするものであり、平成26年○月○日付で購入物件の不動産売買契約を締結済みですが、万一、売主の責めに帰すことのできない事由により購入不動産の売買契約が解除となった場合、本契約は白紙解約とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に返還するものとします。

【購入予定物件の表示】

所在：

建物の名称：

部屋番号

専有面積：

【買替特約（買主先行購入）】

売主、及び買主は、下記条項を承諾しました。

（１）買主は、その所有する下記表示不動産（以下「所有物件」という）を売却し、その売却代金を本物件の売買代金に充当する予定であるため、平成○年○月○日までに所有物件の売却の契約が締結できないとき、買主は、売主に対し、本契約を解除することができます。

 （２）前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還します。

【買替特約（売却が条件の場合）】

買主は本物件購入資金の一部に充当するため、買主所有の土地建物(物件特定情報記載)を売却するものとし、万一上記物件が平成〇年〇月〇日までに〇〇万円以上で売却できない場合には、本契約は白紙解約とし売主は受領済みの金員全額を無利息にて遅滞なく買主に返還するものとします。

【善管注意義務の特約】

売主は、本契約書第○条の残代金支払日から本契約書第○条による本物件引渡日までの間については居住権その他に係る権利を一切主張しないものとし、善良なる管理義務をもって入居するものとします。

【家屋の解体の特約】

本物件の引渡しが現況有姿で行われることに伴い、買主の責任と負担において本物件上の存する家屋の解体工事を行うものとします。なお、建物解体、擁壁補修、地盤改良工事については買主の負担とする。

【瑕疵担保責任免責の特約】

売主は、本物件を現況のままの状態で買主に引き渡すものとし、本契約書第○条ならびに第○条にかかわらず、本物件建物（建物に付属した各種配管・枡並びにフェンスブロック等も含む）については一切の瑕疵担保責任を負わないとともに、買主に引渡す各設備に故障・不具合があったとしてもその修復の義務を負わないものとし、物件状況等報告書については土地のみについて記載します。

【瑕疵担保責任免責・設備表を交付しない】

買主は本物件引渡し完了後、建物を取り壊すため、売主が第１３条に定めた建物の瑕疵担保を負わないこと、又、第１１条の物件状況報告書記入欄の①～⑦は未記入とし、第１４条の設備表の申告をしないことを承諾しました。

【瑕疵担保　老朽建物の売買】

本物件の建物等は、建築後相当年数を経過し老朽化が進んでいるため、本契約書第１３条の規定にかかわらず、売主は建物等に関して一切の瑕疵担保責任を負わないことを買主は承諾しました。

【未登記部分の特約】

買主は本物件引渡後、自らの責任と負担において、本物件建物においては取壊しを行うために、本物件に増築未登記部分があった場合その部分については表示、保存登記を行わず引渡されることを了承するものとする。

【建物滅失登記の特約】

売主は、所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において本物件上には現存しない建物（家屋番号）の滅失登記を完了しなければなりません。

売主は、所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において本物件上に損する建物、立木等を解体･撤去し、建物（家屋番号）の滅失登記を完了しなければなりません。

【増築未登記建物の特約】

売主は、所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において、本物件建物の増築未登記部分の表題変更登記を完了します。尚、表示変更登記に伴い、今後建物の固定資産税が増額される場合があることを買主は了承の上、本物件を買い受けるものとします。

【中古住宅取得に係る税制の特約】

買主は本物件の取得にあたり、中古住宅の取得に係る税制上の特例を受けることができないことを予め了承するものとする。

【融資金額の売買代金超過の特約】

買主の融資利用金額は売買代金を超過しておりますが、買主が本物件を購入する為の建物代金を含めた金額であることを売主・買主は了承するものとします。

【諸費用ローン特約】

買売主、買主は、買主が本物件を買い受けるにあたり、売買代金の一部に併せて、本物件購入にかかる諸費用についても融資利用するため、第16条(融資利用の特約)の規定を当該融資に準用すること、及び融資金額の合計が売買代金の額を超えて金○○万円になることを確認しました。

【内金授受の後といえども手付解除ができる特約】

売主、及び買主は、下記各条項を承諾しました。

(1)売主、買主は、第３条の内金支払い後といえども、第１５条に定める手付解除条項が有効であることを、互いに合意します。

(2)内金授受の後、第１５条により手付解除となった場合、売主は受領済みの内金を無利息にて買主に返還しなければなりません。

【固定資産税の清算の特約】

本契約書第○条（公租公課等の分担）に規定する清算するべき本物件に賦課される公租公課の対象となる固定資産税および都市計画税については、平成○年度税額に基づき清算します。売主・買主は、平成△年度における税額との間に差異が生じたとしても、再度清算を行わないことを確認しました。

売主、買主は本物件につき、建物対価の無いことを確認の上売買契約を締結するものとし、本物件上の建物については固定資産税・都市計画税は売主の負担とし、買主は清算しないものとします。

【農地転用の特約】 

本契約は平成○年○月○日までに農地法第5条第1項6号の届け出の受理が得られることを停止条件とし、売主・買主は、本契約締結後ただちに協力して同届出手続きを行います。尚、条件が成就しないことが確定したとき、本契約は白紙解約とし、売主は買主に対し、速やかに受領済みの金員を無利息にて返還するものとします。

【相続登記未了の特約】

売主は、平成○年○月○日までにその責任と負担において相続登記を完了するものとします。

【滅失登記の特約】

買主が本物件建物の所有権移転をせず滅失登記を希望した際には売主はそれに協力するものとします。

【印紙代負担の特約】

本契約書第○条の定めにかかわらず、本契約書1通を作成し、印紙代については原本を保有する売主（買主）の負担とします。

【地上権設定の特約】

買主は、前所有者が土地所有者との間で平成○年○月○日に締結した別紙「地上権設定契約書」及び売主と土地所有者との間で平成△年△月△日に締結した別紙「覚書」における借地権者甲の地位を売主より継承し遵守するものとします。

【地上権設定の特約②】

売主・買主は、本物件土地に、地上権が設定されていることを確認しました。また、買主は、第○条（抵当権等の抹消）にかかわらず、当該地上権設定登記は除去抹消できないことを確認しました。

【地上権の通知の特約】

売主は、第○条にかかわらず本物件借地権の種類が地上権の為、借地権譲渡につき土地所有者の賃借権譲渡承諾書を取得する義務を負いませんが、別紙「地上権設定契約書」第○条の書面による通知義務を負います。

【任意売却の特約】

本契約は、任意売却の為、万一債権者の同意が得られず、本物件に設定されている抵当権が本物件引渡しのときまでに抹消できない場合、本契約は白紙解約とします。

前項により売買契約を解除したとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にて速やかに返還します。

【債務超過】

買主は、売主が本契約書第８条の規定にかかわらず、本契約書第７条の引渡し日までに本物件に設定された抵当権(根抵当権)が抹消できなかった場合、又は本契約履行中に第三者より仮差押(差押)等の本物件の所有権の行使を阻害する権利が設定された場合には、本契約は白紙解除となることを承諾しました。この場合、売主は既に受領済みの金員全額を無利息にて遅滞なく買主に返還するものとします。

【地役権の特約】

買主は、本物件土地が、○を要役地とする地役権の承役地となっていることを確認しました。買主は、第○条（抵当権等の抹消）にかかわらず、当該地役権設定登記は除去抹消できないことを確認しました。

【地役権設定登記の承諾】

買主は、本物件のうち別添図面色塗部分の土地が、売主・○○間にて平成〇年〇月〇日付で締結された地役権設定契約にもとづき○○所有に関わる○○市○○区○○町〇丁目〇番所在の土地を要役地とする○○のための地役権の承役地となっていることを確認しました。買主は、第８条（抵当権等の抹消）に関わらず、当該地役権設定登記は除去抹消できないことを承諾します。

【地役権設定登記の承諾】

買主は、本物件のうち地番○○番○○の土地に、隣接地(地番○○番○○)を要役地とする地役権（目的・通行）が設定されていることを確認の上、本契約を締結したものであり、地役権設定契約における売主の地位を承継することを承諾します。

【買取の特約】

売主は、買主が事業を目的として本物件を取得しており、本物件引渡後、買主が本物件を販売する際に買主が設定する販売価格が、本契約の売買代金よりも高い金額で設定されることを了解するものとする。

【瑕疵担保責任免責の特約】

売買契約書第○条の定めに拘わらず、売主は買主に対し、建物の瑕疵担保責任は負わないものとします。

【瑕疵担保責任免責の特約】

売買契約書第○条の定めに拘わらず、売主は買主に対し、設備の引渡し・修復の責任は負わないものとします。

【一括決済の特約】

売主、買主は、一括決済につき、第○条（手付金）、第○条（引渡完了前の滅失・毀損）および第○条の各条項は適用されないことを確認しました。

【確定測量図による分筆登記の特約】

売主は、第○条の所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において本件土地につき、分筆登記を完了します。

(1)売主は買主に対して平成〇年〇月〇日までに、売主の責任と負担において本物件の面積および境界標の設置につき、資格のある者の測量による確定測量図および筆界確認書を作成し交付しなければなりません。

(2)前項の測量の結果、登記所に定める誤差範囲を超える場合については、売主の負担において地積更正登記を完了し、買主に引渡すものとします。

(3)前項の隣地所有者等の立会いが得られず、測量が不調に終わった場合は、売主･買主は本契約を白紙解除できるものとします。

(4)前項により売買契約を解除したとき、売主は受領済みの金員全額を無利息にて買主に返還するものとします。尚、売主は買主に対し、損害賠償の責任を負いません。

(5)第１項の確定測量の結果得られた清算対象土地の面積より清算基準面積を差し引いた面積が3㎡未満の場合は清算を行わないものとする。

【清算の特約】

売主、買主は、表記清算基準面積と測量の結果得られた清算対象土地面積との差異が、1㎡未満のときは、第○条第○項の売買代金清算をおこないません。

【地積更正登記の特約】

1．第○条第○項にかかわらず、売主は、測量の結果得られた面積と登記簿記載の面積とに差異が生じたときは、残代金支払日までにその責任と負担において、地積更正登記を完了するものとします。

2．前項の地積更正登記の申請に必要な隣地所有者等の同意が得られないとき、売主は、買主に対し、平成○年○月○日までであれば、書面により通知して、本契約を解除することができます。

3．前項により本契約を解除したとき、売主は、買主に対し、速やかに受領済みの金員を無利息にて返還します。なお、売主は、買主に対し、損害賠償の責任は負いません。

【越境是認の特約】

買主は、本物件について隣接地（地番）から○○の越境があることを確認し、現状のまま買い受けます。

【隣地への越境がある場合の特約】

売主は、本物件建物の○側部分の一部が隣接地（地番）に越境している為、所有権移転の時期までに自己の責任と負担において越境部分を撤去、補修して、買主に本物件を引き渡します。

隣接地より越境した植栽、ブロック等がある場合は引渡までに売主の責任と負担において伐採および撤去するものとします。万一、越境等が確認され、移設及び撤去できない場合、買主の計画する建築物等に影響のない場合に限り、越境部分を隣接地の建物所有者が建物を建て替える時までに除去する旨の書面による承諾書を取得するものとし、売主の責に帰すことのできない事由により同承諾書が取得できないときは、売主は本契約を白紙解除することができるものとします。その際、売主は受領済みの金員全額を無利息にて買主に返還するものとします。

【居抜き売買、オーナーチェンジの特約】

1．売主、買主は、本契約締結時に本物件につき売主と○○との間にて別紙のとおり平成○年○月○日付建物賃貸借契約が締結されており、その賃借権の負担付で本物件を売買したことを互いに確認し、買主は第○条に定める所有権移転と同時に前記賃貸借契約において、売主が有する貸主としての権利義務の一切を承継します。

2．売主は、買主に対し、前項に基づく権利義務の承継にともない、賃借人○○に対する敷金○○円を、第３条（売買代金の支払い時期、方法等）に定める残代金支払い時期に支払い、これにより買主はその返還義務を承継するものとします。ただし、その支払方法は敷金相当額を売買代金の一部と相殺により支払うものとします。

3．売主は、買主の協力を得て平成○年○月○日までに賃借人の名義を買主名義に変更することを、賃借人に通知します。

【テナント、占有者の退去・明け渡し】

売主は、本物件の引渡しの時までにその責任と負担をもって本物件の賃借人(占有者)を立ち退かせ、本物件を完全なる空家として買主に引き渡すものとします。

【テナント居抜】

本物件は、賃借人○○殿(多人数の場合「別紙明細書通り」としてリストを添付)に賃貸中であり、買主は売り主の賃貸人としての権利・義務一切を承継するものとします。売主が保管中の保証金は賃貸借契約書、及び鍵等一式とともに、本物件引渡しと同時に買主に手交するものとします。又、家賃等の受領先については、平成〇年〇月分までは売主とし、同年〇月分以降からは買主とします。

【内金授受の後といえども手付解除ができる特約】

１．売主、買主は、第３条の内金支払い後といえども、第○条に定める手付解除条項が有効であることを、互いに合意します。

２．内金授受の後、第○条により手付解除となった場合、売主は受領済みの内金を無利息にて買主に返還しなければならない。

【建築条件付土地売買の特約】

１．本契約は、本契約締結後３か月以内に、売主が指定する○○建設株式会社と買主間において、本物件を敷地とする一戸建住宅を建築するための建築工事請負契約が締結されることを停止条件とします。

２．前項の条件が成就しないことが確定したとき、売主は、買主に対し、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還します。

【既存不適格建築物】

買主は、本物件の建物が建築後の法令改正に伴う、現行の建築基準法、及び都市計画法等の規定に適合しない「既存不適格建築物」であり、将来同規模、又は同一用途の建築(増改築)が出来ない場合のあることを容認し、この件に関し売主に異議を申し出ないものとします。

【違法建築】

買主は、本物件の建物が現行の建築基準法及び都市計画法等の規定に適合しないものであり、将来、同規模又は同一用途の建築物の建築・増改築ができない場合があることを容認し、この件に関し、売主に一切の異議を申し出ないことを承諾しました。

【43条の但し書の許可申請】

売主は本物件売買契約締結後、本物件管轄の行政庁の建築審査会に、本物件の「43条但し書」の許可申請を行うものとします。万一当該許可が得られなかった場合には本契約は白紙解約となり、売主は既に受領済みの金員全額を無利息にて遅滞なく買主に返還するものとします。但し、この申請に要する費用は売主の負担となります。

【試掘調査申請】

本物件は文化財保護法の指定区域内であり、売主は本契約締結後〇市教育委員会に対して試掘調査の申請を行うものとします。万一試掘調査の結果、大規模な調査が必要となり、その期間の長期化と費用負担の発生によって、本契約締結の目的を達することができないときは、売主は本契約を解除することができます。この場合、本契約は白紙解除とし売主は既に受領済みの金員を無利息にて遅滞なく買主に返還するものとします。但し、それまでに要した費用は売主の負担となります。

【境界・隣地からの承諾書の取得を条件とする場合】

売主、及び買主は、下記各条項を承諾しました。

(1)買主は、本物件について〇側隣接地○○番○○から○○の越境があることを確認し現状のまま引き渡しを受けることとします。

(2)売主は、前条の隣接地所有者○○より当該越境部分を隣接地所有者が建物を建替える際に、除去する旨の承諾書を取得します。

(3)前項の書面が平成〇年〇月〇日までに取得できない場合には、売主は買主に対し、本契約を解除することができるものとし、解除した場合、売主は買主に受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。

【残置物処分の特約】

売主は、自己の責任と負担において本物件の引渡しの時までに、賃借人が所有していない残置物を処分するものとし、引渡し完了後、当該不動産に残置した動産、構造物、その他一切の残置物の所有権を放棄し、買主がこれを任意に破棄、管理または処分することを異議なく承諾します。

【掘削の承諾書が取得できない特約】

本物件の水道管は、本物件北側約〇m先の道路から隣接地(地番〇番〇)を経由して引き込まれています。隣接地については、掘削の承諾書は取得できません。買主は、承諾書がない場合水道管の更新工事はできないこと、承諾書が必要となった場合には自らの責任と負担において取得することを了承するものとします。

売主は、本物件の北西側道路状部分(以下「通路」という。)については、通行・掘削の承諾書を取得致しません。買主は、承諾書がない場合、通路の使用はできないこと、承諾書が必要となった場合には自らの責任と負担において取得することを了承するものとします。

【再建築できない場合の特約】

買主は、本物件が建築基準法上の道路に接していない為、建物の再建築ができないことを了承の上、本物件を買い受けるものとします。

【同規模建物の建築が条件の場合の特約】