Daily Archives:2014年10月22日

売主様に対する定期連絡・営業活動報告の文例をまとめました。

【例1】この度は、媒介契約頂きまして誠にありがとうございました。ご依頼頂いたことを厚く御礼申し上げ、鋭意販売活動してまいります。今後とも宜しくお願い申し上げます。

【例2】今回ご内見したお客様は、まだ見始めの方で他の物件と比較検討して決断したいとのことでした。進展があり次第ご連絡申し上げます。

【例3】今回ご内見したお客様は、間取りが気になるとのことで具体的にはなりませんでした。

【例4】インターネットでお問い合わせのあったお客様には、資料を送付させて頂いております。内見のご希望があり次第ご連絡申し上げます。

【例5】例年9月は、不動産の動きが非常に良くなりますので、この機を逃さぬよう頑張ってまいります。

【例6】お盆休みも終わり、お客様からのお問い合わせも増えてまいりました。

【例7】夏季休暇を控えてお客様の動きも鈍くなってまいりましたが、夏季休暇明けはお客様の動きが活発となってまいります。

【例8】不動産購入希望者の平均年収が増加傾向にあるため、不動産のご売却に適した環境となってまいりました。

【例9】年末年始休暇を控えてお客様の動きも鈍くなってまいりました。例年年明け以降はお客様の動きも活発となってまいります。この機を逃さぬよう頑張ってまいります。

【例10】今週末に実施するフェアチラシに本物件も掲載させていただくことになりました。フェアチラシ掲載物件の成約率は50％前後になります。フェアチラシ掲載によりご成約の可能性が非常に高まってまいりますので、この機を逃さぬよう頑張ってまいります。

【例11】今週末に実施した新聞折込広告では残念ながらお問い合わせがございませんでした。

【例12】〇月〇日にポスティングチラシを実施する予定でございます。お問い合わせがあり次第ご連絡申し上げます。

【例13】〇月〇日にインターネットを閲覧したお客様からお問い合わせが1組ございました。資料を送付しておりますので、ご内見希望があり次第ご連絡申し上げます。

【例14】〇月〇日にご案内させて頂いたお客様は、〇〇万円であれば是非ご購入したいとのお申し出を頂いておりますが、販売価格との価格差が大きいため、私の段階でお断りさせて頂いております。引き続き別のお客様でのご成約を目指して頑張ってまいります

【例15】

お世話になっております。

これまで担当させて頂いていた〇〇に変わりまして新担当となった〇〇でございます。

担当が変わって新たな動きが出てくることもございますので、

引き続き鋭意販売活動して参ります。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

【例16】

お世話になっております。

この度は急な担当者変更となり、お客様へはご不安・ご迷惑をおかけしており、

大変恐れ入ります。

この変化が良いきっかけとなるよう、

新担当〇〇が成約に向けて精一杯頑張ってまいります。

今後とも何卒宜しくお願い申し上げます。

重要事項説明書における重要事項の例文をまとめました。

①土地・戸建ての重要事項のフォーマット

【地盤補強工事】

・対象不動産に建物を建築する際、建築を依頼する住宅メーカーから地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては地盤補強工事等が必要となる場合があります。地盤補強工事等については、建築する建物の構造、規模、重量及び依頼する住宅メーカーにより異なります。また、地盤補強工事等については別途買主様の負担となります。

【地盤改良工事】

・土地に建物を再建築する際、建物の規模、構造等によっては地耐力の関係上、深基礎やベタ基礎の工事を施すことを必要とする場合があります。又、地盤調査の結果によっては、地盤改良工事等を勧められる場合があります。これらの工事施設費用は買主様の負担となります。

【擁壁のやり直し】

・対象不動産を再建築や増築、改築する場合、所轄官庁から現在の擁壁並びにコンクリートブロック塀について、やり直しや改修、補修等の指導を受ける場合があります。その場合、工事施設費用は別途買主様の負担となります。

【ライフラインの整備】

・施設を接続、設置する際には関係各庁の許可、承諾が必要となる場合があります。その場合、工事施設費用は別途買主様の負担となります。

【足場の設置】

・本物件及び本物件隣接地建物の外壁や屋根等を補修、改修する際の足場等の設置については、隣接地所有者と協力の上、工事を行う必要があります。

【残置物】

・本物件敷地内に庭木、庭石、塀、フェンス、垣根、表札、灯篭、電柱、物置等が残存致しますが、現況のままのお引き渡しとなります。

【アスベスト】

・現在既に建築されている多くの建物は、石綿（アスベスト）を含有している建材が一般的に使用されていた時期があり、本物件にもアスベストが使用されている可能性があります。使用の実態は不明です。建材に含まれるアスベストは、繊維が固定されている為、日常生活の中で飛散することはなく、通常の使用においては健康に被害を及ぼすものではないと言われています。ただし、増改築やリフォーム、解体時にはこれら建材アスベストを飛散させることがないよう【石綿障害予防規則、平成17年7月1日施行】、その他関係法令に則り、専門業者による適切な施工と産業廃棄物処理が必要となり、そのための費用が必要となります。

【火災警報器】

・平成16年6月2日公布の改正消防法(第９条の２)により、全ての住宅に火災警報器等の設置が義務付けられました。設置及び維持基準については、政令及び市町村条例で定める規準に従って、住宅用防災機器を設置し、維持しなければなりません。既存住宅への設置時期は、地方自治体の条例により適用時期が定められており、〇〇市では、平成〇〇年〇〇月〇〇日から寝室、階段、廊下、台所等への設置が義務化されました(新築住宅は、平成１８年６月１日から施行済み)。対象不動産にて設置されていない箇所は買主様の負担にて設置してください。

【ゴミ集積場】

・ゴミ集積場については、現在および将来にわたり、地元自治会にて協議の上、決定、運営されております。尚、ご使用に際しては、○市及び地元自治会の指示に従い、ゴミ集積場所を新設する場合並びに変更する場合は、その場所を利用する当事者間で協議の上、地元自治会を通じて○市の承認を得ること。その決定においては、使用する全ての当事者の宅地前面にゴミ集積場所が設置される可能性があります。また、本物件のお引き渡し以降に生ずる、ゴミ収集並びにゴミ集積場所に関する問題等につきましては、使用する当事者間において協議し処理解決して頂くことになります。

【自治会】

・買主様は近隣居住者と相互に協力して良好な住環境を維持増進させるように努めるものとします。尚、近隣住民において既に結成されている自治会等に加入して頂く場合、加入手続・会費納入方法等については、地元自治会の指示に従ってください。

【法令に基づく制限】

・法令に基づく制限の概要については重要事項説明時点における内容であり、将来法令の改正等により、本物件の利用等に関する制限が付加または緩和させることがあります。

②契約関係

 【買主が宅建業者】

・買主は宅建業者であり、本物件を建売用地として購入致します。売主は、本物件引渡後、買主が新築建売戸建を再販売することを了承するものとします。

③物件関係

【浄化槽】

・本物件には浄化槽が埋め戻しされています。

【法地】

・対象不動産の土地〇側部分の一部が法地となっています。なお、法地の部分の面積は約〇㎡です。

【土壌汚染対策法】

・対象不動産の〇側隣接地は、土壌汚染対策法による特定有害物質によって汚染されている区域に指定されています。

　指定年月日、指定番号、所在地、指定区域の概要、指定区域内の土地の汚染状況

【検査済証】

・対象不動産の擁壁については、特定行政庁による検査済証を取得していません。建物の建築、増改築の際には、擁壁の補強又は再構築等が必要になる場合があり、その際に発生する費用等については、買主負担となりますので予めご承知おきください・

【同規模再建築】

・対象不動産の建物は、現行の都市計画法及び建築基準法の規定に適合せず、将来同規模又は同一用途の建築物の建築、増改築ができない場合があることを予めご承知おきください。

【既存不適格】

・対象不動産の建物は、建築時以降の都市計画法、建築基準法等の法令の改正により、現法の規定に適合しない既存不適格建築物の可能性があります。従って、構造・仕様等が現在と同等の建築物、又は同一用途の建築物の再建築、増改築ができない場合があります。

【用途地域の重複】

・対象不動産土地は、商業地域と第二種中高層住居地域が重なった地域となります。都市計画では商業地域が防火地域、第二種中高層住居地域が準防火地域となっておりますが、当該地に建物を建築する場合には、防火地域の建物制限を受ける可能性があります。

【性能低下】

・本物件は中古物件につき、給排水管、ガス管については経年変化及び使用による性能低下をしている場合があり、将来の維持管理のために修繕、交換が必要な場合があります。また、行政庁から補修や改修等の指導を受ける場合があります。その際の工事施設費用は別途買主様の負担となります。

【性能低下②】

・本物件は中古物件につき箇所によっては経年変化及び使用に伴う性能低下をしている場合がありますので、買主様はご入居前に点検、整備の上ご使用ください。

【結露】

・天候や室内の使用状況によっては、窓ガラス、天井、壁等に結露が生じる場合がありますことを予めご承知おきください。　

【残置物】

・本物件敷地内に庭木、庭石、塀、フェンス、垣根、表札、灯篭、電柱等が残存致しますが、現況のままのお引き渡しとなります。

【毀損】

・対象不動産に敷設されているブロック、コンクリート、モルタルには、亀裂、落ち込み等が見受けられます。

【不具合】

・対象不動産に存する樹木により、周辺のブロック等に浮き上がり等が見受けられます。

【水道管】

・本物件には亜鉛水道管にて引き込みがされております。施設を接続、設置する際には関係各庁の許可、承諾が必要となります。

【不具合②】

・ブロック塀にたわみがあります。

【擁壁再構築】

・対象不動産の擁壁については、外見上亀裂やはらみ等があり、破損する危険性があるため、再構築することをお勧め致します。尚再構築については、隣地所有者に要請する必要がございます。

【擁壁の検済がない】

・本物件の擁壁は検査済証未取得の為、再建築の際、強度安全上の問題で行政庁から補修や改修・再構築等の指導又は建物で深基礎・ベタ基礎等の工事を施すことを必要とする場合があります。尚、この場合の工事施設費用は別途買主様の負担となります。

【騒音】

・地下室の換気扇の音が１階・２階で聞こえます。

【二世帯住宅】

・対象不動産は二世帯住宅として使用されていた経緯があり、ライフラインのメーターが１階と２階で分かれています。

【地下車庫】

・対象不動産地下車庫の水抜き穴から生じる雨水を排水するため、隣地敷地内に排水パイプが接続されています。

【雨水管への接続】

・対象不動産２階部分のバルコニーに接続されている雨樋は敷地内の雨水管に接続されていません。そのため、土木事務所より接続の要請がされる場合があります。その場合の接続は買主様の負担で行って頂きます。

【雨水管への接続②】

・対象不動産の雨樋が、雨水升に接続されていないため、そのため、土木事務所より接続の要請がされる場合があります。その場合の接続は買主様の負担で行って頂きます。

【ブロック塀】

・対象不動産に敷設されている既設間知石を取り囲んでいるブロック塀について、土木事務所より是正を命じられる場合があります。その場合の是正工事は買主様の負担で行って頂きます。

【クラック】

・対象不動産の基礎の一部にはクラックがあり、シーリングで補修されています。

【税制上の軽減措置】

・対象不動産は、建築後26年を経過している建物であり、給排水管、屋上防水シート等については経年変化及び使用による性能低下をしている場合があり、将来の維持、管理のために修繕、交換が必要な場合があります。また行政庁から補修や改修等の指導を受ける場合があり、その際の工事施設費用は別途買主様の負担となります。また、中古住宅の税制上の軽減措置は受けられません。

【エレベーター】

・対象不動産エレベーターについてエレベーターの安全に係る技術基準等に関して建築基準法施工令が一部改正（令第129条の10第3項第1号関係外）され、2009年9月28日より施行されました。これにより、既存のエレベーターの大半が最新の法令に適合していないこととなり、適合していない項目・事項については年1回の定期検査の際、「既存不適格」の指摘を受けることになります。対象不動産建物のエレベーターについては、〇〇年〇〇月〇〇日実施の定期検査においてダブルブレーキ、二重回路、扉の開閉方法の項目について既存不適格と指摘されています。（別添定期検査報告書参照）この「既存不適格」とは違法性を示すものではなく、現在使用されているエレベーターは引き続き使用することが出来ます。なお、確認申請等を必要とする大規模改修の際には、現行法令に適合することが求められ、改修工事費等が発生します。改正内容と既存不適格の詳細につきましては添付資料「エレベーターの定期検査と既存不適格について（発行：財団法人日本建築設備・昇降機センター）」をご確認ください。

※確認申請を要する大規模改修の例

①エレベーターを全部取り替える

②エレベーター機械室を移設する

③定員、積載荷重又は速度を変更する

④再建築関係

【二段擁壁】

・対象不動産の擁壁は、既存間地積とブロック塀（一部クラックの補修箇所あり）からなる2段擁壁となっており、対象不動産を建て替え、増改築する場合は、開発許可時の形状に復元する必要がございます。

【地耐力】

・土地に建物を再建築する際、建物の規模、構造等によっては地耐力の関係上、深基礎やベタ基礎の工事を施すことを必要とする場合があります。又、地盤調査の結果によっては、地盤改良工事等を勧められる場合があります。これらの工事施設費用は買主様の負担となります。

【地盤補強工事】

・対象不動産に建物を建築する際、建築を依頼する住宅メーカーから地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては地盤補強工事等が必要となる場合があります。地盤補強工事等については、建築する建物の構造、規模、重量及び依頼する住宅メーカーにより異なります。また、地盤補強工事等については別途買主様の負担となります。

【擁壁・コンクリートブロック】

・対象不動産を再建築や増築、改築する場合、所轄官庁から現在の擁壁並びにコンクリートブロック塀について、やり直しや改修、補修等の指導を受ける場合があります。その場合、工事施設費用は別途買主様の負担となります。

【足場の設置】

・本物件及び本物件隣接地建物の外壁や屋根等を補修、改修する際の足場等の設置については、隣接地所有者と協力の上、工事を行う必要があります。

⑤越境関係

【植栽・屋根・電線】

・対象不動産（隣地）の植栽、屋根、電線が隣地（対象不動産）へ越境しておりますが、現況のままのお引き渡しとなります。

【排水管】

・北側隣接地（地番：○番）の排水管が対象不動産の敷地を経由して引き込まれております。

【地下鉄】

・対象不動産の地下を、地下鉄が通過しております。

【擁壁】

・本物件の擁壁が隣接地の地中へ、また、隣接地の擁壁が本物件の敷地へ互いに越境しています。

【撤去協定】

・対象不動産の〇方向〇番〇か対象不動産に越境しています。隣接地建物を増築・改築・再建築する場合には、当該越境部分を撤去する旨の協定が、隣接地所有者との間で締結されていますので、その内容を承継して頂きます。

⑥周辺環境

・本物件○約△ｍの距離に□川があり、本物件は□川の河川区域内にございます。

・航空機等による騒音があります。

・対象不動産周辺地域には、飲食店が点在する為、当該店舗の営業による騒音、臭気等が生じる場合があります。

・対象不動産の存する地域は電波障害が生じる地域の為、TV等を視聴する場合には有料ケーブル等を利用する必要がございます。

・対象不動産は、工業地域に所在する為、周辺には工場等が点在しており、工場の操業や工事車両の通行に伴う騒音、振動、臭気等が生じる場合があります。

・対象不動産は、商業地域内にあり、周辺には店舗や営業所等が点在しており、店舗や営業所の運営に伴う騒音、振動、臭気等が生じる場合があります。

・対象不動産は、市街化調整区域内にあり、周辺には田畑が点在しており、土埃や農薬散布による臭気等が生じる場合があります。

・本物件の周辺の土地、建物等は第三者の所有であるため、将来においては周辺の環境（日照、眺望、採光、電波受信状況等）が変化する場合があります。

・対象不動産の〇側〇mに流れる〇川は、過去に集中豪雨により氾濫し、対象不動産は床下浸水したことがあります。

・対象不動産の〇側隣接地に建築物建築計画（建築概要○○）があります。建築された場合は、対象不動産の日照、痛風、眺望等に影響が出る場合があります。

・対象不動産〇側約〇mの距離にある道路は、幹線道路であるため、通過車両等による騒音・振動等が生じる場合がございます。

・対象不動産○側道路は、都市計画道路の指定を受けている為、敷地の一部が将来買収される予定（時期は未定）です。また、幹線道路であるため、車両の交通量が多く、一般、特殊車両並びに緊急車両の通行による騒音、振動、臭気等が生じる場合があります。

・対象不動産〇側約〇mの距離にある〇病院は救急指定されている為、昼夜を問わず緊急車両等の通行によるサイレン音等が生じる場合がございます。

・対象不動産の隣接地の地下〇m付近に〇線の地下トンネルが通っており、鉄道車両通行時に振動が生じる場合があります。

⑦マンション関係

・管理費、修繕積立金等につきましては、現在の計画内容に拘らず将来一時金の徴収及び値上げの可能性がございますことを予めご承知おきください。

・対象不動産には新築分譲時において区分所有者に対して将来にわたって承継させる容認事項がございます。

・現在本マンション内で討議されている事項については、別添定期総会議事録をご参照ください。

・区分所有者となると、理事長等の当番がまわってくることがありますことをご了承ください。

・入居に際して管理組合に提出する書類があります。

・管理組合との利用契約に基づく駐車場、駐輪場、バイク置場があります。（専用使用権は認められておりません）

・対象不動産の長期修繕計画（案）によると、平成○年○月に当該住戸の修繕積立金が月額○円に改定される予定がございますが、現時点においては改定予定はないとの見解を得ております。※平成○年○月○日管理会社物件担当○氏より聴取確認。

⑧一般的事項

【ゴミ集積場】

・ゴミ集積場については、現在および将来にわたり、地元自治会にて協議の上、決定、運営されております。尚、ご使用に際しては、○市及び地元自治会の指示に従い、ゴミ集積場所を新設する場合並びに変更する場合は、その場所を利用する当事者間で協議の上、地元自治会を通じて○市の承認を得ること。その決定においては、使用する全ての当事者の宅地前面にゴミ集積場所が設置される可能性があります。また、本物件のお引き渡し以降に生ずる、ゴミ収集並びにゴミ集積場所に関する問題等につきましては、使用する当事者間において協議し処理解決して頂くことになります。

【アスベスト】

・現在既に建築されている多くの建物は、石綿（アスベスト）を含有している建材が一般的に使用されていた時期があり、本物件にもアスベストが使用されている可能性があります。使用の実態は不明です。建材に含まれるアスベストは、繊維が固定されている為、日常生活の中で飛散することはなく、通常の使用においては健康に被害を及ぼすものではないと言われています。ただし、増改築やリフォーム、解体時にはこれら建材アスベストを飛散させることがないよう【石綿障害予防規則、平成17年7月1日施行】、その他関係法令に則り、専門業者による適切な施工と産業廃棄物処理が必要となり、そのための費用が必要となります。

【税申告】

・売主様におかれましては、不動産を売却された際に税務署への申告が必要となります。個々の条件により課税額、控除額は変わってまいりますので、最寄りの税務署又は税理士等にご相談の上、申告されるようお願い致します。来年度の税制改正により諸条件が変更となってまいりますので併せてご相談下さいます様お願い申し上げます。

【現況優先】

・販売図面と現況が異なる場合には、現況優先にてお願い致します。

【設計図書】

・売主様より手交される設計図書等につきましては、参考資料としてお渡しするもので、新築時においての設計変更又はその後の増改築等により、設計図書等に記載されている内容又は現在の施工状態とは相違している場合がございます。

⑨危険区域

・造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域の指定については、重要事項説明時点における内容であり、将来指定の見直しにより対象不動産が存する地域が当該区域に指定される場合があります。

・本物件は、〇県建築基準法施行条例第○条の○項に定める「がけ付近の建築物」に該当する可能性があります。再建築について、「がけ付近の建築物」に該当すると、がけと建築物の間に基準の水平距離を保つか、ただし書き特例の適用で建築する必要があります。

・本物件の地域は土砂災害警戒区域に指定されている為、本物件建物は既存不適格建築物として増改築等ができないなどの制限を受けます。

・対象不動産は宅地造成工事規制区域内に存し、一定の宅地造成に関する工事を行おうとする造成主は、工事着工前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。また、この許可を受けた宅地造成工事の計画を変更しようとするときも、都道府県知事の許可を得る必要があります。

⑩競売関係

・対象不動産は売主が競売により落札した物件です。

・対象不動産に係る公租・公課等の負担のうち、平成○年度固定資産・税都市計画税については、売主と買主間での清算をおこなわないものとします。

不動産売買契約書に使える特約例をまとめました。

【抵当権抹消の特約】

本契約書第○条の規定にかかわらず本物件に設定されている抵当権が引き渡しのときまでに抹消できない場合、本契約は白紙解約とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に返還するものとします。

【同時抹消の特約】

本契約書第○条（抵当権等の抹消）に定める抵当権等の除去抹消の時期について、本物件に設定されている抵当権（根抵当権）については、売主が買主から受領する残代金（の一部）を充当して、その債務を完済し抹消することとします。このため、前記抵当権（根抵当権）の抹消登記については第△条（所有権移転登記等）に定める所有権移転登記と同時にその申請手続を行うことを、売主及び買主は確認致しました。これに伴い、第○条の「所有権移転時期までに」は「所有権移転登記と同時に」と読み替えることとします。

【瑕疵担保責任免責の特約】

・本契約書第○条の規定にかかわらず、売主は本物件の瑕疵担保責任を負わないものとします。

・本物件の建物等は建築後相当年数を経過し老朽化が進んでいるため、本契約書○条の規定にかかわらず、売主は建物等に関して一切の瑕疵担保責任を負わないことを買主は承諾しました。

【引渡し前の地質調査】

売主は、本物件引渡し前に買主の費用にて、買主の指定するハウスメーカー、又は地盤調査会社が本物件内に立ち入り、地質調査を行うことを承諾するものとします。

【設備表の不交付の特約】

本契約書第○条の規定にかかわらず、売主は本物件設備表の交付義務を負わないものとし、主要設備の修復義務も負わないものとします。

【買替特約】

売主の本物件売却は買い替えを目的とするものであり、平成26年○月○日付で購入物件の不動産売買契約を締結済みですが、万一、売主の責めに帰すことのできない事由により購入不動産の売買契約が解除となった場合、本契約は白紙解約とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に返還するものとします。

【購入予定物件の表示】

所在：

建物の名称：

部屋番号

専有面積：

【買替特約（買主先行購入）】

売主、及び買主は、下記条項を承諾しました。

（１）買主は、その所有する下記表示不動産（以下「所有物件」という）を売却し、その売却代金を本物件の売買代金に充当する予定であるため、平成○年○月○日までに所有物件の売却の契約が締結できないとき、買主は、売主に対し、本契約を解除することができます。

 （２）前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還します。

【買替特約（売却が条件の場合）】

買主は本物件購入資金の一部に充当するため、買主所有の土地建物(物件特定情報記載)を売却するものとし、万一上記物件が平成〇年〇月〇日までに〇〇万円以上で売却できない場合には、本契約は白紙解約とし売主は受領済みの金員全額を無利息にて遅滞なく買主に返還するものとします。

【善管注意義務の特約】

売主は、本契約書第○条の残代金支払日から本契約書第○条による本物件引渡日までの間については居住権その他に係る権利を一切主張しないものとし、善良なる管理義務をもって入居するものとします。

【家屋の解体の特約】

本物件の引渡しが現況有姿で行われることに伴い、買主の責任と負担において本物件上の存する家屋の解体工事を行うものとします。なお、建物解体、擁壁補修、地盤改良工事については買主の負担とする。

【瑕疵担保責任免責の特約】

売主は、本物件を現況のままの状態で買主に引き渡すものとし、本契約書第○条ならびに第○条にかかわらず、本物件建物（建物に付属した各種配管・枡並びにフェンスブロック等も含む）については一切の瑕疵担保責任を負わないとともに、買主に引渡す各設備に故障・不具合があったとしてもその修復の義務を負わないものとし、物件状況等報告書については土地のみについて記載します。

【瑕疵担保責任免責・設備表を交付しない】

買主は本物件引渡し完了後、建物を取り壊すため、売主が第１３条に定めた建物の瑕疵担保を負わないこと、又、第１１条の物件状況報告書記入欄の①～⑦は未記入とし、第１４条の設備表の申告をしないことを承諾しました。

【瑕疵担保　老朽建物の売買】

本物件の建物等は、建築後相当年数を経過し老朽化が進んでいるため、本契約書第１３条の規定にかかわらず、売主は建物等に関して一切の瑕疵担保責任を負わないことを買主は承諾しました。

【未登記部分の特約】

買主は本物件引渡後、自らの責任と負担において、本物件建物においては取壊しを行うために、本物件に増築未登記部分があった場合その部分については表示、保存登記を行わず引渡されることを了承するものとする。

【建物滅失登記の特約】

売主は、所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において本物件上には現存しない建物（家屋番号）の滅失登記を完了しなければなりません。

売主は、所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において本物件上に損する建物、立木等を解体･撤去し、建物（家屋番号）の滅失登記を完了しなければなりません。

【増築未登記建物の特約】

売主は、所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において、本物件建物の増築未登記部分の表題変更登記を完了します。尚、表示変更登記に伴い、今後建物の固定資産税が増額される場合があることを買主は了承の上、本物件を買い受けるものとします。

【中古住宅取得に係る税制の特約】

買主は本物件の取得にあたり、中古住宅の取得に係る税制上の特例を受けることができないことを予め了承するものとする。

【融資金額の売買代金超過の特約】

買主の融資利用金額は売買代金を超過しておりますが、買主が本物件を購入する為の建物代金を含めた金額であることを売主・買主は了承するものとします。

【諸費用ローン特約】

買売主、買主は、買主が本物件を買い受けるにあたり、売買代金の一部に併せて、本物件購入にかかる諸費用についても融資利用するため、第16条(融資利用の特約)の規定を当該融資に準用すること、及び融資金額の合計が売買代金の額を超えて金○○万円になることを確認しました。

【内金授受の後といえども手付解除ができる特約】

売主、及び買主は、下記各条項を承諾しました。

(1)売主、買主は、第３条の内金支払い後といえども、第１５条に定める手付解除条項が有効であることを、互いに合意します。

(2)内金授受の後、第１５条により手付解除となった場合、売主は受領済みの内金を無利息にて買主に返還しなければなりません。

【固定資産税の清算の特約】

本契約書第○条（公租公課等の分担）に規定する清算するべき本物件に賦課される公租公課の対象となる固定資産税および都市計画税については、平成○年度税額に基づき清算します。売主・買主は、平成△年度における税額との間に差異が生じたとしても、再度清算を行わないことを確認しました。

売主、買主は本物件につき、建物対価の無いことを確認の上売買契約を締結するものとし、本物件上の建物については固定資産税・都市計画税は売主の負担とし、買主は清算しないものとします。

【農地転用の特約】 

本契約は平成○年○月○日までに農地法第5条第1項6号の届け出の受理が得られることを停止条件とし、売主・買主は、本契約締結後ただちに協力して同届出手続きを行います。尚、条件が成就しないことが確定したとき、本契約は白紙解約とし、売主は買主に対し、速やかに受領済みの金員を無利息にて返還するものとします。

【相続登記未了の特約】

売主は、平成○年○月○日までにその責任と負担において相続登記を完了するものとします。

【滅失登記の特約】

買主が本物件建物の所有権移転をせず滅失登記を希望した際には売主はそれに協力するものとします。

【印紙代負担の特約】

本契約書第○条の定めにかかわらず、本契約書1通を作成し、印紙代については原本を保有する売主（買主）の負担とします。

【地上権設定の特約】

買主は、前所有者が土地所有者との間で平成○年○月○日に締結した別紙「地上権設定契約書」及び売主と土地所有者との間で平成△年△月△日に締結した別紙「覚書」における借地権者甲の地位を売主より継承し遵守するものとします。

【地上権設定の特約②】

売主・買主は、本物件土地に、地上権が設定されていることを確認しました。また、買主は、第○条（抵当権等の抹消）にかかわらず、当該地上権設定登記は除去抹消できないことを確認しました。

【地上権の通知の特約】

売主は、第○条にかかわらず本物件借地権の種類が地上権の為、借地権譲渡につき土地所有者の賃借権譲渡承諾書を取得する義務を負いませんが、別紙「地上権設定契約書」第○条の書面による通知義務を負います。

【任意売却の特約】

本契約は、任意売却の為、万一債権者の同意が得られず、本物件に設定されている抵当権が本物件引渡しのときまでに抹消できない場合、本契約は白紙解約とします。

前項により売買契約を解除したとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にて速やかに返還します。

【債務超過】

買主は、売主が本契約書第８条の規定にかかわらず、本契約書第７条の引渡し日までに本物件に設定された抵当権(根抵当権)が抹消できなかった場合、又は本契約履行中に第三者より仮差押(差押)等の本物件の所有権の行使を阻害する権利が設定された場合には、本契約は白紙解除となることを承諾しました。この場合、売主は既に受領済みの金員全額を無利息にて遅滞なく買主に返還するものとします。

【地役権の特約】

買主は、本物件土地が、○を要役地とする地役権の承役地となっていることを確認しました。買主は、第○条（抵当権等の抹消）にかかわらず、当該地役権設定登記は除去抹消できないことを確認しました。

【地役権設定登記の承諾】

買主は、本物件のうち別添図面色塗部分の土地が、売主・○○間にて平成〇年〇月〇日付で締結された地役権設定契約にもとづき○○所有に関わる○○市○○区○○町〇丁目〇番所在の土地を要役地とする○○のための地役権の承役地となっていることを確認しました。買主は、第８条（抵当権等の抹消）に関わらず、当該地役権設定登記は除去抹消できないことを承諾します。

【地役権設定登記の承諾】

買主は、本物件のうち地番○○番○○の土地に、隣接地(地番○○番○○)を要役地とする地役権（目的・通行）が設定されていることを確認の上、本契約を締結したものであり、地役権設定契約における売主の地位を承継することを承諾します。

【買取の特約】

売主は、買主が事業を目的として本物件を取得しており、本物件引渡後、買主が本物件を販売する際に買主が設定する販売価格が、本契約の売買代金よりも高い金額で設定されることを了解するものとする。

【瑕疵担保責任免責の特約】

売買契約書第○条の定めに拘わらず、売主は買主に対し、建物の瑕疵担保責任は負わないものとします。

【瑕疵担保責任免責の特約】

売買契約書第○条の定めに拘わらず、売主は買主に対し、設備の引渡し・修復の責任は負わないものとします。

【一括決済の特約】

売主、買主は、一括決済につき、第○条（手付金）、第○条（引渡完了前の滅失・毀損）および第○条の各条項は適用されないことを確認しました。

【確定測量図による分筆登記の特約】

売主は、第○条の所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において本件土地につき、分筆登記を完了します。

(1)売主は買主に対して平成〇年〇月〇日までに、売主の責任と負担において本物件の面積および境界標の設置につき、資格のある者の測量による確定測量図および筆界確認書を作成し交付しなければなりません。

(2)前項の測量の結果、登記所に定める誤差範囲を超える場合については、売主の負担において地積更正登記を完了し、買主に引渡すものとします。

(3)前項の隣地所有者等の立会いが得られず、測量が不調に終わった場合は、売主･買主は本契約を白紙解除できるものとします。

(4)前項により売買契約を解除したとき、売主は受領済みの金員全額を無利息にて買主に返還するものとします。尚、売主は買主に対し、損害賠償の責任を負いません。

(5)第１項の確定測量の結果得られた清算対象土地の面積より清算基準面積を差し引いた面積が3㎡未満の場合は清算を行わないものとする。

【清算の特約】

売主、買主は、表記清算基準面積と測量の結果得られた清算対象土地面積との差異が、1㎡未満のときは、第○条第○項の売買代金清算をおこないません。

【地積更正登記の特約】

1．第○条第○項にかかわらず、売主は、測量の結果得られた面積と登記簿記載の面積とに差異が生じたときは、残代金支払日までにその責任と負担において、地積更正登記を完了するものとします。

2．前項の地積更正登記の申請に必要な隣地所有者等の同意が得られないとき、売主は、買主に対し、平成○年○月○日までであれば、書面により通知して、本契約を解除することができます。

3．前項により本契約を解除したとき、売主は、買主に対し、速やかに受領済みの金員を無利息にて返還します。なお、売主は、買主に対し、損害賠償の責任は負いません。

【越境是認の特約】

買主は、本物件について隣接地（地番）から○○の越境があることを確認し、現状のまま買い受けます。

【隣地への越境がある場合の特約】

売主は、本物件建物の○側部分の一部が隣接地（地番）に越境している為、所有権移転の時期までに自己の責任と負担において越境部分を撤去、補修して、買主に本物件を引き渡します。

隣接地より越境した植栽、ブロック等がある場合は引渡までに売主の責任と負担において伐採および撤去するものとします。万一、越境等が確認され、移設及び撤去できない場合、買主の計画する建築物等に影響のない場合に限り、越境部分を隣接地の建物所有者が建物を建て替える時までに除去する旨の書面による承諾書を取得するものとし、売主の責に帰すことのできない事由により同承諾書が取得できないときは、売主は本契約を白紙解除することができるものとします。その際、売主は受領済みの金員全額を無利息にて買主に返還するものとします。

【居抜き売買、オーナーチェンジの特約】

1．売主、買主は、本契約締結時に本物件につき売主と○○との間にて別紙のとおり平成○年○月○日付建物賃貸借契約が締結されており、その賃借権の負担付で本物件を売買したことを互いに確認し、買主は第○条に定める所有権移転と同時に前記賃貸借契約において、売主が有する貸主としての権利義務の一切を承継します。

2．売主は、買主に対し、前項に基づく権利義務の承継にともない、賃借人○○に対する敷金○○円を、第３条（売買代金の支払い時期、方法等）に定める残代金支払い時期に支払い、これにより買主はその返還義務を承継するものとします。ただし、その支払方法は敷金相当額を売買代金の一部と相殺により支払うものとします。

3．売主は、買主の協力を得て平成○年○月○日までに賃借人の名義を買主名義に変更することを、賃借人に通知します。

【テナント、占有者の退去・明け渡し】

売主は、本物件の引渡しの時までにその責任と負担をもって本物件の賃借人(占有者)を立ち退かせ、本物件を完全なる空家として買主に引き渡すものとします。

【テナント居抜】

本物件は、賃借人○○殿(多人数の場合「別紙明細書通り」としてリストを添付)に賃貸中であり、買主は売り主の賃貸人としての権利・義務一切を承継するものとします。売主が保管中の保証金は賃貸借契約書、及び鍵等一式とともに、本物件引渡しと同時に買主に手交するものとします。又、家賃等の受領先については、平成〇年〇月分までは売主とし、同年〇月分以降からは買主とします。

【内金授受の後といえども手付解除ができる特約】

１．売主、買主は、第３条の内金支払い後といえども、第○条に定める手付解除条項が有効であることを、互いに合意します。

２．内金授受の後、第○条により手付解除となった場合、売主は受領済みの内金を無利息にて買主に返還しなければならない。

【建築条件付土地売買の特約】

１．本契約は、本契約締結後３か月以内に、売主が指定する○○建設株式会社と買主間において、本物件を敷地とする一戸建住宅を建築するための建築工事請負契約が締結されることを停止条件とします。

２．前項の条件が成就しないことが確定したとき、売主は、買主に対し、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還します。

【既存不適格建築物】

買主は、本物件の建物が建築後の法令改正に伴う、現行の建築基準法、及び都市計画法等の規定に適合しない「既存不適格建築物」であり、将来同規模、又は同一用途の建築(増改築)が出来ない場合のあることを容認し、この件に関し売主に異議を申し出ないものとします。

【違法建築】

買主は、本物件の建物が現行の建築基準法及び都市計画法等の規定に適合しないものであり、将来、同規模又は同一用途の建築物の建築・増改築ができない場合があることを容認し、この件に関し、売主に一切の異議を申し出ないことを承諾しました。

【43条の但し書の許可申請】

売主は本物件売買契約締結後、本物件管轄の行政庁の建築審査会に、本物件の「43条但し書」の許可申請を行うものとします。万一当該許可が得られなかった場合には本契約は白紙解約となり、売主は既に受領済みの金員全額を無利息にて遅滞なく買主に返還するものとします。但し、この申請に要する費用は売主の負担となります。

【試掘調査申請】

本物件は文化財保護法の指定区域内であり、売主は本契約締結後〇市教育委員会に対して試掘調査の申請を行うものとします。万一試掘調査の結果、大規模な調査が必要となり、その期間の長期化と費用負担の発生によって、本契約締結の目的を達することができないときは、売主は本契約を解除することができます。この場合、本契約は白紙解除とし売主は既に受領済みの金員を無利息にて遅滞なく買主に返還するものとします。但し、それまでに要した費用は売主の負担となります。

【境界・隣地からの承諾書の取得を条件とする場合】

売主、及び買主は、下記各条項を承諾しました。

(1)買主は、本物件について〇側隣接地○○番○○から○○の越境があることを確認し現状のまま引き渡しを受けることとします。

(2)売主は、前条の隣接地所有者○○より当該越境部分を隣接地所有者が建物を建替える際に、除去する旨の承諾書を取得します。

(3)前項の書面が平成〇年〇月〇日までに取得できない場合には、売主は買主に対し、本契約を解除することができるものとし、解除した場合、売主は買主に受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。

【残置物処分の特約】

売主は、自己の責任と負担において本物件の引渡しの時までに、賃借人が所有していない残置物を処分するものとし、引渡し完了後、当該不動産に残置した動産、構造物、その他一切の残置物の所有権を放棄し、買主がこれを任意に破棄、管理または処分することを異議なく承諾します。

【掘削の承諾書が取得できない特約】

本物件の水道管は、本物件北側約〇m先の道路から隣接地(地番〇番〇)を経由して引き込まれています。隣接地については、掘削の承諾書は取得できません。買主は、承諾書がない場合水道管の更新工事はできないこと、承諾書が必要となった場合には自らの責任と負担において取得することを了承するものとします。

売主は、本物件の北西側道路状部分(以下「通路」という。)については、通行・掘削の承諾書を取得致しません。買主は、承諾書がない場合、通路の使用はできないこと、承諾書が必要となった場合には自らの責任と負担において取得することを了承するものとします。

【再建築できない場合の特約】

買主は、本物件が建築基準法上の道路に接していない為、建物の再建築ができないことを了承の上、本物件を買い受けるものとします。

【同規模建物の建築が条件の場合の特約】

私道に接している土地を売買するときに、私道所有者から頂く承諾書の雛形です。

私道使用に関する承諾書

日本太郎殿

土地の所在

　　　地番

上記の土地（以下「本物件」という）に接面する私道に関し、下記の事項を承諾致します。

1. 本物件の敷地内にガス管、水道管、下水道管等、生活に必要と考えられる施設を設置する際、当私道を無償にて掘削すること。
2. 本物件所有者及び関係者が、当私道を無償にて通行すること。
3. 本物件に建物を新築する際、関係各庁より私道所有者に対し、書類の提出を求められた場合は、これに協力すること。
4. 本物件及び当私道が第三者に所有権が移転された時も、同様に1・2・3の条件を承継させること。

私道の所在

　　　地番

平成26年○月○日

私道所有者　住所

　　　　　　氏名

売主から代理人へ不動産売買契約時に委任する委任状の雛形です。

委任状

私は、都道府県○市○町○番○号日本太郎を代理人と定め、下記の権限を委任致します。

記

1．末尾記載の不動産の売却に関する一切の下記権限

1．媒介契約の締結

1．売買代金（手付金を含む）の受領

1．所有権移転登記申請・建物滅失登記申請・地積更正登記申請・表題部変更登記申請

これらに付随する一切の権限

以上

上記委任の意思を明らかにするため、署（記）名捺印致します。

平成26年○月○日

住所

氏名