Monthly Archives:10月 2014

不動産仲介の営業職の実態、仕事内容についてまとめました。

1．【不動産仲介営業の仕事内容】

①チラシのポスティング：不動産の売却物件を求めるチラシや販売物件の販促チラシ、様々なチラシをポスティングします。基本的にはポスティングスタッフが行いますが、自分で行うとその地域のことマンションのことがわかります。ポスティングは営業マンじゃなくてもできる合理性の低い仕事です。ポスティングをしなければならない状況に追い詰められないようにしなければなりません。

【マンションの場合１時間につきチラシ1,０００枚、戸建ての場合１時間につきチラシ１５０枚前後かかります。地域によって異なりますがチラシ10,000枚配布で1件の問い合わせが目安です。】

②電話対応：不動産仲介会社には様々な電話がかかってきます。他店舗・上司からの電話、他社からの物件確認・内見依頼、業者からの物件紹介依頼電話、購入客・売却客からの問合せ、ポスティングスタッフからの電話、銀行からの住宅ローンに関する電話。これらの電話を瞬時に見極め取り次がなくてはなりません。

【１時間に１０件くらいは電話にでます。】

③顧客フォロー：これまでにお問い合わせのあった、購入客に物件紹介や売却客に買い替え先の物件紹介、売却の提案、住宅ローンのシュミレーション、リフォームの見積等を行います。

【１日１０組くらいの顧客をフォローしている状況が理想です。】

④案内取り：週末にお客様を案内するために、新規物件をフォロー中のお客様にご紹介してお客様とのアポイントをとります。

【常に100組位のお客様の希望条件等を把握していなければなりません。】

⑤案内：購入希望客を、希望条件に該当する物件にお連れします。基本的には社用車でお連れしますが、社用車がなければタクシーで行います。

【週末に４件のお客様を案内をするのが理想です。】

⑥査定：売却を希望するお客様宅に訪問して、どのくらいの金額で売れるのか査定します。これまでに成約した類似物件との比較で査定します。成約事例は不動産業者間ネットワーク「レインズ」で調べることができます。

【週末に2件の査定が入っていることが理想です。】

⑦媒介契約取得：お客様から所有不動産の売却依頼を受け、販売活動を行うためには、お客様と媒介契約書を締結しなければなりません。

【10件の販売物件を担当していれば数字ができないことはないでしょう。】

⑧販売価格の値下げ：販売活動している物件が売れない場合、値段を下げるよう売主に交渉しなければなりません。売主の手取り金額が減ってしまう辛い仕事です。

【最低でも200万円くらい値を下げなければ効果はないでしょう。】

⑨媒介契約の更新：媒介契約締結から３ヶ月を経過すると、媒介契約を更新しなければなりません。販売状況が思わしくなければ、打ち切りされてしまったり、他社と媒介契約を締結されたりと気の抜けない仕事です。更新できなかった時に上司に報告するのが憂鬱な瞬間です。

【更新期限の2週間前までには手続きを完了させておきたいものです。】

⑩交渉：買主と購入金額を、売主に売却金額を、その他手付金の額や引渡しの時期等、両者の条件のすり合わせを行います。上手く交渉しないとまとまるものもまとまらないため、非常に神経を使う仕事です。

⑪ローン事前審査：住宅ローンの内定をもらえるよう銀行担当者と打合せしなければなりません。住宅ローンが難しいお客様もいますので、ストーリーが重要となる仕事です。

⑫契約：条件交渉がまとまったお客様間で不動産会社が仲介して売買契約を締結したり、重要事項説明をしなければなりません。

【2時間くらいで契約手続きを完了させたいものです。】

⑬決済：契約後、残代金の支払いと引渡しと所有権移転を行います。

【1時間30分くらいで決済手続きを完了させたいものです。】

⑭販促活動（ネット掲載・新聞折り込み・オープンハウス等）

⑮物件調査：販売活動や契約する物件の調査をしなければなりません。役所に行ったり、現地で目視調査や長さを測ったりして、調査した結果を重要事項説明書といく形にまとめます。

【慣れても半日ぐらいかかる仕事です。】

⑯営業活動報告：売り主に１週間の販売活動状況を文書にて報告します。

⑰販売図面作成：レインズに掲載する販売物件の概要やセールスポイントをまとめた図面を作成します。

【慣れても半日ぐらいかかる仕事です。】

⑱物件写真撮影：インターネットに掲載する物件の外観写真や室内写真を撮影します。

⑲クレーム対応：お客様から受けるクレームの対応を行います。クレームに追われると他の業務が手につかなくなります。

⑳買取業者との付き合い：一般のお客様に売れない物件や事情があって直ぐに売らなければいけない物件を買ってくれるのが買取業者です。買取業者と良く付き合っていると、一般のお客様と変わらない値段で買ってくれることがありますので重要です。

㉑社内営業：社内営業が上手くないと案件が回ってきません。上司の覚えめでたく振舞わなければなりません。

と非常に多岐にわたります。

2．【孤独な戦い】

不動産仲介の営業マンは基本的に個人商店です。ほかの営業マンは基本的にライバルとなり、チームを組んで動くというよりは全て自分一人で職務をこなさなければなりません。

3．【不動産仲介営業の労働時間】

不動産仲介営業の労働時間は基本的に長くなりがちです。お客様と接することが最重要の仕事となるため、お客様の仕事が終わる19時から21時までの間は仕事となります。土・日・祝日に休めることは結婚式や運動会以外は難しいです。休みは火・水となりますが、お客様の都合に合わせる為、出社となることも多いです。代休をとれるかというと良心的な会社じゃないと難しいです。

4．【不動産仲介営業の精神的負担】

営業マンの精神的負担は大きいです。ノルマが達成できないと上司からの詰めが厳しいです。同僚との軋轢もあります。クレームとなってしまった場合やお客様に裏切られたと感じるとき、契約を逃してしまった時など、前向きな仕事が手につかない場合も多々あります。

5．【不動産仲介営業の健康】

営業マンの健康は良くありません。仕事が終わるのが遅くなりがちなので、夕食を就寝前に摂ることが多くなります。また、仕事後の飲み会も多いです。食べてからすぐ寝ることによる肥満・アルコールの過剰摂取・睡眠不足になりがちです。

6．【お客様との関係】

お客さんとお会いしてから契約が早い場合も多々あります。契約時には1日に何度もお客様と連絡するなど、関係が一気に深まりますが、契約後の連絡は少なくなりがちです。決済が終わると全く連絡がなくなります。不動産仲介の営業マンは、次の案件を求めなくてはならない為、お客様とは広く浅い関係となってしまいます。家族ぐるみの付き合い等を理想としている方には向かないかもしれません。

7．【不動産仲介のリスク】

不動産仲介の取引には目に見えないリスクがたくさんあります。豊富な経験があれば目に見えないリスクは少なくなります。大きなトラブルに遭わないためには、非常な幸運が必要となります。営業マンは、少なからず大きなトラブルに巻き込まれます。

8．【不動産仲介営業の年収】

新卒は300万円程度からスタートしますが、トップ営業マンとなると1,000万円以上は稼げる職業です。

9．【不動産仲介の営業としての成長】

不動産仲介の営業の仕事は多岐にわたりますが、3年もたてばひと通りの仕事は覚えることができ、そこからの成長にはセンスや社内営業のうまさが問われることになります。

10．【不動産仲介会社での将来】

不動産仲介の営業は3年たてば立派な中堅社員となりますが、そこからトップ営業マンとなれるのか、ずーっと中堅社員のままなのか大きい岐路となります。例えば30歳から定年まで営業がずーっとできるかというと疑問ですし、頑張っても管理職の椅子は限られています。不動産仲介の営業として30歳以上になれば他の職種に転職するのも難しくなり、つぶしが効かないため、将来性が少ない仕事と言えます。

ここでは、不動産仲介会社の各ランキングをまとめました。不動産仲介会社に就職活動をしようとする人、不動産仲介会社から複数の内定を得ている方は参考にしてください。会社の説明会では教えてくれない実態を把握してください。

①仲介手数料ランキング：各不動産仲介会社の仲介手数料収入（売上）のランキングをまとめました。

2012年度（13年3月期）→2013年度（14年3月期）→2014年度（15年3月期）→2015年度（16年3月期）→2016年度（17年3月期）→2017年度（18年3月期）→2018年度（19年3月期）→2019年度（20年3月期）

　①三井のリハウス　　　　　　　662億円→746億円→707億円→756億円→773億円→800億円→850億円→849億円

　②住友不動産販売　　　　　　468億円→526億円→543億円→563億円→612億円→663億円→696億円→670億円

　③東急リバブル　　　　　　　　338億円→400億円→415億円→483億円→518億円→548億円→601億円→622億円

　④野村不動産アーバンネット192億円→245億円→258億円→280億円→302億円→316億円→331億円→351億円

　⑤三井住友トラスト不動産　　123億円→151億円→155億円→171億円→190億円→202億円→206億円→202億円

　⑥三菱UFJ不動産販売　　　　123億円→139億円→141億円→173億円→173億円→194億円→175億円→163億円

　⑦みずほ信不動産販売　　　　　89億円→101億円→110億円→135億円→140億円→156億円→153億円→160億円

　⑧三菱地所リアルエステートサービス95億円→105億円→99億円→75億円→92億円→96億円→98億円→85億円

　⑨大京リアルド　　　　　　　　　　　　　　77億円→79億円→74億円→78億円→81億円→79億円→76億円→79億円

　⑩大成有楽不動産　　　　　　　　　　　　66億円→65億円→62億円→67億円→78億円→70億円→63億円→65億円

②勤務時間ランキング：不動産仲介会社で営業マンが働いている時間のランキングをまとめました。休日出勤や残業代が多いほど上位にランキングされております。

１.住友不動産販売280時間

２.三井のリハウス260時間

３.東急リバブル230時間

４.三菱UFJ不動産販売220時間

５.野村不動産アーバンネット200時間

５.大京リアルド200時間

③給料ランキング：不動産仲介会社の一般社員が得ている平均給与のランキングをまとめました。

１.住友不動産販売552万円

２.東急リバブル500万円

３.野村不動産アーバンネット480万円

４.三井のリハウス450万円

５.三菱UFJ不動産販売420万円

④精神的負担ランキング：上司からの詰めがきつい、ノルマがきつい等、精神的負担が多い不動産仲介会社のランキングです。

１.住友不動産販売

２.三井のリハウス

３.三菱UFJ不動産販売

４.東急リバブル

５.大京リアルド

⑤従業者数ランキング：会社全体でどれくらいの人数が働いているのか

2015年度→2016年度

　①三井不動産リアルティ3,379人→3,451人

　②住友不動産販売3,333人→不明

　③東急リバブル2,948人→3,149人

　④野村不動産アーバンネット1,178人→1,252人

　⑤三井住友トラスト不動産901人→927人

　⑥三菱UFJ不動産販売821人→887人

　⑦みずほ信不動産販売：不明

　⑧三菱地所リアルエステートサービス509人→523人

　⑨大京リアルド：不明

　⑩大成有楽不動産529人→526人

⑥新入社員採用数ランキング：新入社員をどれくらい採用しているのか、採用数が多いということはそれだけ辞める人も多いかもしれません。

2015年度→2016年度

　①三井不動産リアルティ276人→276人

　②住友不動産販売195人→273人

　③東急リバブル171人→188人

　④野村不動産アーバンネット76人→75人

　⑤三井住友トラスト不動産63人→78人

　⑥三菱UFJ不動産販売70人→83人

　⑦みずほ信不動産販売：不明

　⑧三菱地所リアルエステートサービス38人→25人

　⑨大京リアルド：不明

　⑩大成有楽不動産20人→23人

売主様に対する定期連絡・営業活動報告の文例をまとめました。

【例1】この度は、媒介契約頂きまして誠にありがとうございました。ご依頼頂いたことを厚く御礼申し上げ、鋭意販売活動してまいります。今後とも宜しくお願い申し上げます。

【例2】今回ご内見したお客様は、まだ見始めの方で他の物件と比較検討して決断したいとのことでした。進展があり次第ご連絡申し上げます。

【例3】今回ご内見したお客様は、間取りが気になるとのことで具体的にはなりませんでした。

【例4】インターネットでお問い合わせのあったお客様には、資料を送付させて頂いております。内見のご希望があり次第ご連絡申し上げます。

【例5】例年9月は、不動産の動きが非常に良くなりますので、この機を逃さぬよう頑張ってまいります。

【例6】お盆休みも終わり、お客様からのお問い合わせも増えてまいりました。

【例7】夏季休暇を控えてお客様の動きも鈍くなってまいりましたが、夏季休暇明けはお客様の動きが活発となってまいります。

【例8】不動産購入希望者の平均年収が増加傾向にあるため、不動産のご売却に適した環境となってまいりました。

【例9】年末年始休暇を控えてお客様の動きも鈍くなってまいりました。例年年明け以降はお客様の動きも活発となってまいります。この機を逃さぬよう頑張ってまいります。

【例10】今週末に実施するフェアチラシに本物件も掲載させていただくことになりました。フェアチラシ掲載物件の成約率は50％前後になります。フェアチラシ掲載によりご成約の可能性が非常に高まってまいりますので、この機を逃さぬよう頑張ってまいります。

【例11】今週末に実施した新聞折込広告では残念ながらお問い合わせがございませんでした。

【例12】〇月〇日にポスティングチラシを実施する予定でございます。お問い合わせがあり次第ご連絡申し上げます。

【例13】〇月〇日にインターネットを閲覧したお客様からお問い合わせが1組ございました。資料を送付しておりますので、ご内見希望があり次第ご連絡申し上げます。

【例14】〇月〇日にご案内させて頂いたお客様は、〇〇万円であれば是非ご購入したいとのお申し出を頂いておりますが、販売価格との価格差が大きいため、私の段階でお断りさせて頂いております。引き続き別のお客様でのご成約を目指して頑張ってまいります

【例15】

お世話になっております。

これまで担当させて頂いていた〇〇に変わりまして新担当となった〇〇でございます。

担当が変わって新たな動きが出てくることもございますので、

引き続き鋭意販売活動して参ります。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

【例16】

お世話になっております。

この度は急な担当者変更となり、お客様へはご不安・ご迷惑をおかけしており、

大変恐れ入ります。

この変化が良いきっかけとなるよう、

新担当〇〇が成約に向けて精一杯頑張ってまいります。

今後とも何卒宜しくお願い申し上げます。

重要事項説明書における重要事項の例文をまとめました。

①土地・戸建ての重要事項のフォーマット

【地盤補強工事】

・対象不動産に建物を建築する際、建築を依頼する住宅メーカーから地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては地盤補強工事等が必要となる場合があります。地盤補強工事等については、建築する建物の構造、規模、重量及び依頼する住宅メーカーにより異なります。また、地盤補強工事等については別途買主様の負担となります。

【地盤改良工事】

・土地に建物を再建築する際、建物の規模、構造等によっては地耐力の関係上、深基礎やベタ基礎の工事を施すことを必要とする場合があります。又、地盤調査の結果によっては、地盤改良工事等を勧められる場合があります。これらの工事施設費用は買主様の負担となります。

【擁壁のやり直し】

・対象不動産を再建築や増築、改築する場合、所轄官庁から現在の擁壁並びにコンクリートブロック塀について、やり直しや改修、補修等の指導を受ける場合があります。その場合、工事施設費用は別途買主様の負担となります。

【ライフラインの整備】

・施設を接続、設置する際には関係各庁の許可、承諾が必要となる場合があります。その場合、工事施設費用は別途買主様の負担となります。

【足場の設置】

・本物件及び本物件隣接地建物の外壁や屋根等を補修、改修する際の足場等の設置については、隣接地所有者と協力の上、工事を行う必要があります。

【残置物】

・本物件敷地内に庭木、庭石、塀、フェンス、垣根、表札、灯篭、電柱、物置等が残存致しますが、現況のままのお引き渡しとなります。

【アスベスト】

・現在既に建築されている多くの建物は、石綿（アスベスト）を含有している建材が一般的に使用されていた時期があり、本物件にもアスベストが使用されている可能性があります。使用の実態は不明です。建材に含まれるアスベストは、繊維が固定されている為、日常生活の中で飛散することはなく、通常の使用においては健康に被害を及ぼすものではないと言われています。ただし、増改築やリフォーム、解体時にはこれら建材アスベストを飛散させることがないよう【石綿障害予防規則、平成17年7月1日施行】、その他関係法令に則り、専門業者による適切な施工と産業廃棄物処理が必要となり、そのための費用が必要となります。

【火災警報器】

・平成16年6月2日公布の改正消防法(第９条の２)により、全ての住宅に火災警報器等の設置が義務付けられました。設置及び維持基準については、政令及び市町村条例で定める規準に従って、住宅用防災機器を設置し、維持しなければなりません。既存住宅への設置時期は、地方自治体の条例により適用時期が定められており、〇〇市では、平成〇〇年〇〇月〇〇日から寝室、階段、廊下、台所等への設置が義務化されました(新築住宅は、平成１８年６月１日から施行済み)。対象不動産にて設置されていない箇所は買主様の負担にて設置してください。

【ゴミ集積場】

・ゴミ集積場については、現在および将来にわたり、地元自治会にて協議の上、決定、運営されております。尚、ご使用に際しては、○市及び地元自治会の指示に従い、ゴミ集積場所を新設する場合並びに変更する場合は、その場所を利用する当事者間で協議の上、地元自治会を通じて○市の承認を得ること。その決定においては、使用する全ての当事者の宅地前面にゴミ集積場所が設置される可能性があります。また、本物件のお引き渡し以降に生ずる、ゴミ収集並びにゴミ集積場所に関する問題等につきましては、使用する当事者間において協議し処理解決して頂くことになります。

【自治会】

・買主様は近隣居住者と相互に協力して良好な住環境を維持増進させるように努めるものとします。尚、近隣住民において既に結成されている自治会等に加入して頂く場合、加入手続・会費納入方法等については、地元自治会の指示に従ってください。

【法令に基づく制限】

・法令に基づく制限の概要については重要事項説明時点における内容であり、将来法令の改正等により、本物件の利用等に関する制限が付加または緩和させることがあります。

②契約関係

 【買主が宅建業者】

・買主は宅建業者であり、本物件を建売用地として購入致します。売主は、本物件引渡後、買主が新築建売戸建を再販売することを了承するものとします。

③物件関係

【浄化槽】

・本物件には浄化槽が埋め戻しされています。

【法地】

・対象不動産の土地〇側部分の一部が法地となっています。なお、法地の部分の面積は約〇㎡です。

【土壌汚染対策法】

・対象不動産の〇側隣接地は、土壌汚染対策法による特定有害物質によって汚染されている区域に指定されています。

　指定年月日、指定番号、所在地、指定区域の概要、指定区域内の土地の汚染状況

【検査済証】

・対象不動産の擁壁については、特定行政庁による検査済証を取得していません。建物の建築、増改築の際には、擁壁の補強又は再構築等が必要になる場合があり、その際に発生する費用等については、買主負担となりますので予めご承知おきください・

【同規模再建築】

・対象不動産の建物は、現行の都市計画法及び建築基準法の規定に適合せず、将来同規模又は同一用途の建築物の建築、増改築ができない場合があることを予めご承知おきください。

【既存不適格】

・対象不動産の建物は、建築時以降の都市計画法、建築基準法等の法令の改正により、現法の規定に適合しない既存不適格建築物の可能性があります。従って、構造・仕様等が現在と同等の建築物、又は同一用途の建築物の再建築、増改築ができない場合があります。

【用途地域の重複】

・対象不動産土地は、商業地域と第二種中高層住居地域が重なった地域となります。都市計画では商業地域が防火地域、第二種中高層住居地域が準防火地域となっておりますが、当該地に建物を建築する場合には、防火地域の建物制限を受ける可能性があります。

【性能低下】

・本物件は中古物件につき、給排水管、ガス管については経年変化及び使用による性能低下をしている場合があり、将来の維持管理のために修繕、交換が必要な場合があります。また、行政庁から補修や改修等の指導を受ける場合があります。その際の工事施設費用は別途買主様の負担となります。

【性能低下②】

・本物件は中古物件につき箇所によっては経年変化及び使用に伴う性能低下をしている場合がありますので、買主様はご入居前に点検、整備の上ご使用ください。

【結露】

・天候や室内の使用状況によっては、窓ガラス、天井、壁等に結露が生じる場合がありますことを予めご承知おきください。　

【残置物】

・本物件敷地内に庭木、庭石、塀、フェンス、垣根、表札、灯篭、電柱等が残存致しますが、現況のままのお引き渡しとなります。

【毀損】

・対象不動産に敷設されているブロック、コンクリート、モルタルには、亀裂、落ち込み等が見受けられます。

【不具合】

・対象不動産に存する樹木により、周辺のブロック等に浮き上がり等が見受けられます。

【水道管】

・本物件には亜鉛水道管にて引き込みがされております。施設を接続、設置する際には関係各庁の許可、承諾が必要となります。

【不具合②】

・ブロック塀にたわみがあります。

【擁壁再構築】

・対象不動産の擁壁については、外見上亀裂やはらみ等があり、破損する危険性があるため、再構築することをお勧め致します。尚再構築については、隣地所有者に要請する必要がございます。

【擁壁の検済がない】

・本物件の擁壁は検査済証未取得の為、再建築の際、強度安全上の問題で行政庁から補修や改修・再構築等の指導又は建物で深基礎・ベタ基礎等の工事を施すことを必要とする場合があります。尚、この場合の工事施設費用は別途買主様の負担となります。

【騒音】

・地下室の換気扇の音が１階・２階で聞こえます。

【二世帯住宅】

・対象不動産は二世帯住宅として使用されていた経緯があり、ライフラインのメーターが１階と２階で分かれています。

【地下車庫】

・対象不動産地下車庫の水抜き穴から生じる雨水を排水するため、隣地敷地内に排水パイプが接続されています。

【雨水管への接続】

・対象不動産２階部分のバルコニーに接続されている雨樋は敷地内の雨水管に接続されていません。そのため、土木事務所より接続の要請がされる場合があります。その場合の接続は買主様の負担で行って頂きます。

【雨水管への接続②】

・対象不動産の雨樋が、雨水升に接続されていないため、そのため、土木事務所より接続の要請がされる場合があります。その場合の接続は買主様の負担で行って頂きます。

【ブロック塀】

・対象不動産に敷設されている既設間知石を取り囲んでいるブロック塀について、土木事務所より是正を命じられる場合があります。その場合の是正工事は買主様の負担で行って頂きます。

【クラック】

・対象不動産の基礎の一部にはクラックがあり、シーリングで補修されています。

【税制上の軽減措置】

・対象不動産は、建築後26年を経過している建物であり、給排水管、屋上防水シート等については経年変化及び使用による性能低下をしている場合があり、将来の維持、管理のために修繕、交換が必要な場合があります。また行政庁から補修や改修等の指導を受ける場合があり、その際の工事施設費用は別途買主様の負担となります。また、中古住宅の税制上の軽減措置は受けられません。

【エレベーター】

・対象不動産エレベーターについてエレベーターの安全に係る技術基準等に関して建築基準法施工令が一部改正（令第129条の10第3項第1号関係外）され、2009年9月28日より施行されました。これにより、既存のエレベーターの大半が最新の法令に適合していないこととなり、適合していない項目・事項については年1回の定期検査の際、「既存不適格」の指摘を受けることになります。対象不動産建物のエレベーターについては、〇〇年〇〇月〇〇日実施の定期検査においてダブルブレーキ、二重回路、扉の開閉方法の項目について既存不適格と指摘されています。（別添定期検査報告書参照）この「既存不適格」とは違法性を示すものではなく、現在使用されているエレベーターは引き続き使用することが出来ます。なお、確認申請等を必要とする大規模改修の際には、現行法令に適合することが求められ、改修工事費等が発生します。改正内容と既存不適格の詳細につきましては添付資料「エレベーターの定期検査と既存不適格について（発行：財団法人日本建築設備・昇降機センター）」をご確認ください。

※確認申請を要する大規模改修の例

①エレベーターを全部取り替える

②エレベーター機械室を移設する

③定員、積載荷重又は速度を変更する

④再建築関係

【二段擁壁】

・対象不動産の擁壁は、既存間地積とブロック塀（一部クラックの補修箇所あり）からなる2段擁壁となっており、対象不動産を建て替え、増改築する場合は、開発許可時の形状に復元する必要がございます。

【地耐力】

・土地に建物を再建築する際、建物の規模、構造等によっては地耐力の関係上、深基礎やベタ基礎の工事を施すことを必要とする場合があります。又、地盤調査の結果によっては、地盤改良工事等を勧められる場合があります。これらの工事施設費用は買主様の負担となります。

【地盤補強工事】

・対象不動産に建物を建築する際、建築を依頼する住宅メーカーから地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては地盤補強工事等が必要となる場合があります。地盤補強工事等については、建築する建物の構造、規模、重量及び依頼する住宅メーカーにより異なります。また、地盤補強工事等については別途買主様の負担となります。

【擁壁・コンクリートブロック】

・対象不動産を再建築や増築、改築する場合、所轄官庁から現在の擁壁並びにコンクリートブロック塀について、やり直しや改修、補修等の指導を受ける場合があります。その場合、工事施設費用は別途買主様の負担となります。

【足場の設置】

・本物件及び本物件隣接地建物の外壁や屋根等を補修、改修する際の足場等の設置については、隣接地所有者と協力の上、工事を行う必要があります。

⑤越境関係

【植栽・屋根・電線】

・対象不動産（隣地）の植栽、屋根、電線が隣地（対象不動産）へ越境しておりますが、現況のままのお引き渡しとなります。

【排水管】

・北側隣接地（地番：○番）の排水管が対象不動産の敷地を経由して引き込まれております。

【地下鉄】

・対象不動産の地下を、地下鉄が通過しております。

【擁壁】

・本物件の擁壁が隣接地の地中へ、また、隣接地の擁壁が本物件の敷地へ互いに越境しています。

【撤去協定】

・対象不動産の〇方向〇番〇か対象不動産に越境しています。隣接地建物を増築・改築・再建築する場合には、当該越境部分を撤去する旨の協定が、隣接地所有者との間で締結されていますので、その内容を承継して頂きます。

⑥周辺環境

・本物件○約△ｍの距離に□川があり、本物件は□川の河川区域内にございます。

・航空機等による騒音があります。

・対象不動産周辺地域には、飲食店が点在する為、当該店舗の営業による騒音、臭気等が生じる場合があります。

・対象不動産の存する地域は電波障害が生じる地域の為、TV等を視聴する場合には有料ケーブル等を利用する必要がございます。

・対象不動産は、工業地域に所在する為、周辺には工場等が点在しており、工場の操業や工事車両の通行に伴う騒音、振動、臭気等が生じる場合があります。

・対象不動産は、商業地域内にあり、周辺には店舗や営業所等が点在しており、店舗や営業所の運営に伴う騒音、振動、臭気等が生じる場合があります。

・対象不動産は、市街化調整区域内にあり、周辺には田畑が点在しており、土埃や農薬散布による臭気等が生じる場合があります。

・本物件の周辺の土地、建物等は第三者の所有であるため、将来においては周辺の環境（日照、眺望、採光、電波受信状況等）が変化する場合があります。

・対象不動産の〇側〇mに流れる〇川は、過去に集中豪雨により氾濫し、対象不動産は床下浸水したことがあります。

・対象不動産の〇側隣接地に建築物建築計画（建築概要○○）があります。建築された場合は、対象不動産の日照、痛風、眺望等に影響が出る場合があります。

・対象不動産〇側約〇mの距離にある道路は、幹線道路であるため、通過車両等による騒音・振動等が生じる場合がございます。

・対象不動産○側道路は、都市計画道路の指定を受けている為、敷地の一部が将来買収される予定（時期は未定）です。また、幹線道路であるため、車両の交通量が多く、一般、特殊車両並びに緊急車両の通行による騒音、振動、臭気等が生じる場合があります。

・対象不動産〇側約〇mの距離にある〇病院は救急指定されている為、昼夜を問わず緊急車両等の通行によるサイレン音等が生じる場合がございます。

・対象不動産の隣接地の地下〇m付近に〇線の地下トンネルが通っており、鉄道車両通行時に振動が生じる場合があります。

⑦マンション関係

・管理費、修繕積立金等につきましては、現在の計画内容に拘らず将来一時金の徴収及び値上げの可能性がございますことを予めご承知おきください。

・対象不動産には新築分譲時において区分所有者に対して将来にわたって承継させる容認事項がございます。

・現在本マンション内で討議されている事項については、別添定期総会議事録をご参照ください。

・区分所有者となると、理事長等の当番がまわってくることがありますことをご了承ください。

・入居に際して管理組合に提出する書類があります。

・管理組合との利用契約に基づく駐車場、駐輪場、バイク置場があります。（専用使用権は認められておりません）

・対象不動産の長期修繕計画（案）によると、平成○年○月に当該住戸の修繕積立金が月額○円に改定される予定がございますが、現時点においては改定予定はないとの見解を得ております。※平成○年○月○日管理会社物件担当○氏より聴取確認。

⑧一般的事項

【ゴミ集積場】

・ゴミ集積場については、現在および将来にわたり、地元自治会にて協議の上、決定、運営されております。尚、ご使用に際しては、○市及び地元自治会の指示に従い、ゴミ集積場所を新設する場合並びに変更する場合は、その場所を利用する当事者間で協議の上、地元自治会を通じて○市の承認を得ること。その決定においては、使用する全ての当事者の宅地前面にゴミ集積場所が設置される可能性があります。また、本物件のお引き渡し以降に生ずる、ゴミ収集並びにゴミ集積場所に関する問題等につきましては、使用する当事者間において協議し処理解決して頂くことになります。

【アスベスト】

・現在既に建築されている多くの建物は、石綿（アスベスト）を含有している建材が一般的に使用されていた時期があり、本物件にもアスベストが使用されている可能性があります。使用の実態は不明です。建材に含まれるアスベストは、繊維が固定されている為、日常生活の中で飛散することはなく、通常の使用においては健康に被害を及ぼすものではないと言われています。ただし、増改築やリフォーム、解体時にはこれら建材アスベストを飛散させることがないよう【石綿障害予防規則、平成17年7月1日施行】、その他関係法令に則り、専門業者による適切な施工と産業廃棄物処理が必要となり、そのための費用が必要となります。

【税申告】

・売主様におかれましては、不動産を売却された際に税務署への申告が必要となります。個々の条件により課税額、控除額は変わってまいりますので、最寄りの税務署又は税理士等にご相談の上、申告されるようお願い致します。来年度の税制改正により諸条件が変更となってまいりますので併せてご相談下さいます様お願い申し上げます。

【現況優先】

・販売図面と現況が異なる場合には、現況優先にてお願い致します。

【設計図書】

・売主様より手交される設計図書等につきましては、参考資料としてお渡しするもので、新築時においての設計変更又はその後の増改築等により、設計図書等に記載されている内容又は現在の施工状態とは相違している場合がございます。

⑨危険区域

・造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域の指定については、重要事項説明時点における内容であり、将来指定の見直しにより対象不動産が存する地域が当該区域に指定される場合があります。

・本物件は、〇県建築基準法施行条例第○条の○項に定める「がけ付近の建築物」に該当する可能性があります。再建築について、「がけ付近の建築物」に該当すると、がけと建築物の間に基準の水平距離を保つか、ただし書き特例の適用で建築する必要があります。

・本物件の地域は土砂災害警戒区域に指定されている為、本物件建物は既存不適格建築物として増改築等ができないなどの制限を受けます。

・対象不動産は宅地造成工事規制区域内に存し、一定の宅地造成に関する工事を行おうとする造成主は、工事着工前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。また、この許可を受けた宅地造成工事の計画を変更しようとするときも、都道府県知事の許可を得る必要があります。

⑩競売関係

・対象不動産は売主が競売により落札した物件です。

・対象不動産に係る公租・公課等の負担のうち、平成○年度固定資産・税都市計画税については、売主と買主間での清算をおこなわないものとします。